【正文】 重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。，要規(guī)范、有序。及時(shí)了解國(guó)內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。建議實(shí)施該項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過程，爭(zhēng)取最大效益。、盈虧平衡分析及概率分析來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。、漢川路以西地塊項(xiàng)目已進(jìn)行了充分的市場(chǎng)研究，市場(chǎng)與產(chǎn)品定位明確。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展看好，將成為青島市未來的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場(chǎng)良好。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營(yíng)銷計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，本項(xiàng)目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)較小。針對(duì)本項(xiàng)目來說，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實(shí)可行的施工方案?，F(xiàn)在的國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)。 表73風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷售價(jià)格由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為100%。這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷售價(jià)格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這里用期望值法。 概率分析又稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。該項(xiàng)目的銷售為住宅銷售，銷售單價(jià)平均為8000元/m2，總投資為 。計(jì)算結(jié)果詳見表71和表72。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格。資金來源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來看是可行的。由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 。：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。：該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100％ = *100% =%。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。稅后利潤(rùn)由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤(rùn)的10%、5%計(jì)提。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。資金籌措表見附表5。(ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的15%。該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本=+++++= 萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=+（+ ）*5%= 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項(xiàng)目=（+ +++）= 因?yàn)樵鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。表69 住宅銷售收入估算表序號(hào)銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計(jì)，銷售收入分期估算見表10。根據(jù)銷售進(jìn)度安排,2011年10月實(shí)行預(yù)售,銷售單價(jià)為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價(jià)為8100元/㎡。由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價(jià)為8100元。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實(shí)例，分別為：萬科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。李滄區(qū)九水路以北、為項(xiàng)目開發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見附表1。經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。不可預(yù)見費(fèi)分別按以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3％的比例核定。 表66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。詳見表65。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計(jì)算。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車場(chǎng)面積（按10％占地面積計(jì) ）估算。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。詳見表64。：按15元/平方米*。+道路工程：按20元/平方米*。：按40元/平方米*。詳見表63。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對(duì)講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如下：*2519=。 表61 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計(jì)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。圖51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢(shì)熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。 該地塊項(xiàng)目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。換熱站、清潔站、居委會(huì)、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。Opportunities（機(jī)會(huì)）：李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；旅游度假客群不斷增加；交通的不斷改善 。 項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存Strengths（優(yōu)勢(shì)）：地理位置優(yōu)越，交通便利 ；地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。由于該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶群。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。與戶型相對(duì)應(yīng)，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。圖38 可接受住房單價(jià)分布圖從單價(jià)方面來看，普遍能接受的單價(jià)為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。月