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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析畢業(yè)論文(參考版)

2024-08-07 03:44本頁面
  

【正文】 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門,水電氣,郵電通訊,交通,網(wǎng)絡(luò),電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系,特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問題,為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。采用多種營銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度,加快資金回籠。 項(xiàng)目的建設(shè)與銷售,該項(xiàng)目的投資對(duì)項(xiàng)目的預(yù)售收入依賴性較大。項(xiàng)目背靠重師學(xué)生宿舍,應(yīng)盡量減少夜間施工,減少不必要的麻煩。積極與有關(guān)部門溝通,爭取在站西路通車后開通一入口供施工車輛出入。建議首期推出的建筑面積在5萬平米左右(大約530戶)左右,然后依次逐步推出。本著利益最大化原則,為了使本項(xiàng)目的開發(fā)能獲得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目提出如下建議: 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面,可以考慮依勢(shì)對(duì)場地進(jìn)行園林式設(shè)計(jì),合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、景觀布局,提高土地的利用效率,同時(shí)注意住房朝向和防噪;戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議以中小戶型為主,力爭向目標(biāo)客戶群推出符合其口味的產(chǎn)品,從而贏得競爭優(yōu)勢(shì);此外,規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要注意項(xiàng)目小區(qū)與外界交通干道的接口問題。該項(xiàng)目是可行的,建議實(shí)施該項(xiàng)目。江畔人家項(xiàng)目選址合理,符合沙坪壩區(qū)城市規(guī)劃的總體要求,具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。隨著沙坪壩區(qū)交通、教育等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展,沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱,升值空間也將進(jìn)一步拓展。綜合上述分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果可行,值得實(shí)施。(含建設(shè)期),但是項(xiàng)目可利用于還款的現(xiàn)金流量表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的項(xiàng)目清償能力。項(xiàng)目盈虧平衡分析圖0100002000030000400005000060000700000%100%房屋銷售率銷售收入和成本總成本固定成本盈虧平衡點(diǎn)BEP盈利區(qū)虧損區(qū)%銷售收入(一)從上面的分析計(jì)算可知,項(xiàng)目內(nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力,在財(cái)務(wù)上是可行的。 盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與安全性關(guān)系的重要指標(biāo),本項(xiàng)目以產(chǎn)品銷售率率表示的盈虧平衡計(jì)算結(jié)果表明:%時(shí),項(xiàng)目就可保本,超過上述數(shù)據(jù)后項(xiàng)目就開始盈利,產(chǎn)量越高則盈利越大??梢姡?xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。經(jīng)計(jì)算,項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的變化最為敏感,當(dāng)銷售價(jià)格下降10%時(shí),%,%,%;當(dāng)銷售價(jià)格上升10%時(shí),%,%,大大提高。(2)取消預(yù)售風(fēng)險(xiǎn) 目前國家一些部門建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,但是制度推出的可能性不大,即使推出,時(shí)間也應(yīng)該比較晚,項(xiàng)目建設(shè)期較短,在建設(shè)期內(nèi),該風(fēng)險(xiǎn)因素影響不大。 從中可知,在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),本項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算為IRR=%%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=0,因此項(xiàng)目是可行的。 根據(jù)借款償還計(jì)算,(含建設(shè)期)。 各季度度稅金總計(jì)=銷售收入*%=,計(jì)算見附件:卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表。 各季度度利息總計(jì)=,計(jì)算詳見附件:卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目貸款償還表。 其他費(fèi)用在這里指的是基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 。 成本計(jì)算見附件:卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目成本估算表。 為簡化分析,本次評(píng)價(jià)未考慮公用設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的自營收入。 根據(jù)對(duì)預(yù)售情況的估計(jì),在第一年中期建設(shè)進(jìn)度可以滿足了預(yù)售的法定條件。 按照人民銀行公布的現(xiàn)行中長期(13年期)貸款利率值,考慮其它融資成本,取年利率為7%,%。 根據(jù)前面部分對(duì)本項(xiàng)目的市場調(diào)查和客觀分析,參照當(dāng)前沙坪壩地區(qū)位置和檔次與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)耐愋蜆潜P價(jià)格水平,以及同類樓盤的銷售與經(jīng)營形勢(shì),同時(shí)為了盡快回收資金,本報(bào)告就項(xiàng)目的各種物業(yè)(商業(yè)、住宅、地下車庫)經(jīng)營價(jià)格的取值為:住宅一期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6531元/平方米起,商業(yè)裙樓建面價(jià)格13475元/平方米;住宅二期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6944元/平方米起,商業(yè)裙樓建面價(jià)格14273元/平方米,地下車庫隨二期一起發(fā)售。 ,靜態(tài)分析為輔,定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。同時(shí)國家相關(guān)部門建議取消預(yù)售制度,短期看該政策出臺(tái)執(zhí)行的可能性不大,同時(shí)項(xiàng)目屬于短平快項(xiàng)目,建設(shè)期短,預(yù)售資金的籌集問題不大。 從融資結(jié)構(gòu)看,%,%,%。項(xiàng)目貸款商業(yè)銀行貸款籌資額:1735萬,第二季度償還。 由項(xiàng)目業(yè)主提供自有資金25000萬元 由項(xiàng)目業(yè)主向國內(nèi)商業(yè)銀行申請(qǐng)信貸資金。 本項(xiàng)目的可能資金渠道有:,承包商墊支;;。工程性費(fèi)用:工程建設(shè)其他費(fèi)用:預(yù)備費(fèi)用:建設(shè)期利息:項(xiàng)目工程建設(shè)總投資:。 各季度利息計(jì)算公式為:各季應(yīng)計(jì)利息=(季度初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)季度利率 :?;绢A(yù)備費(fèi)=(工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用)*預(yù)備費(fèi)率 =(+)*4% =(5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)=(工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用)*預(yù)備費(fèi)率 =(+)*5% =(6)建設(shè)期利息估算 目前中長期貸款利率(13年)%,%?;绢A(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、建設(shè)工程其他費(fèi)用之和為基數(shù),乘以基本預(yù)備費(fèi)率計(jì)算。(4)基本預(yù)備費(fèi)估算 指項(xiàng)目在實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出,需要事先預(yù)留的費(fèi)用。城市建設(shè)配套費(fèi)按照重慶市規(guī)定190元/平方米估算。 建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)建[2002]394號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》測(cè)算; 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按照計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法〉的通知》測(cè)算; 其他行政費(fèi)用的測(cè)算均按照重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。 土地費(fèi)用=土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) =23084萬元; 前期工程費(fèi)用包括工程勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、人防費(fèi)、規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及其他行政規(guī)費(fèi)。(3)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 本項(xiàng)目的其他工程費(fèi)用有:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、城市配套建設(shè)費(fèi)。 安裝工程費(fèi)包括各種機(jī)電設(shè)備裝配和安裝工程費(fèi)用,與設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子裝飾工程費(fèi)用,附屬于被安裝設(shè)備的管線敷設(shè)工程費(fèi)用,安裝設(shè)備的絕緣、保溫、防腐等工程費(fèi)用等。(2)設(shè)備及安裝工程 本項(xiàng)目主要設(shè)備有:電梯、柴油發(fā)電機(jī)、消防高溫排煙通風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷熱泵機(jī)組、離心式水冷機(jī)組、中央熱水機(jī)組、消防水泵、加壓泵、污水泵、燃?xì)忮仩t等。附屬工程建設(shè)投資=?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包含給水、排水、電氣工程、道路工程、園林綠化及燈飾費(fèi)用。本報(bào)告采用單位工程投資估算法估算。以上費(fèi)用按照類似項(xiàng)目估算,土地費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)適用房用地改為商品房用地可能補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算,關(guān)于行政收費(fèi)包括前期費(fèi)用按照現(xiàn)在重慶市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。(8)項(xiàng)目的信貸資金成本按現(xiàn)行工業(yè)銀行貸款利率估算。(6)設(shè)備費(fèi)用為目前市場參考價(jià)。(4)工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。(2)中國勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。步行系統(tǒng)集中在中心園區(qū)內(nèi),為步行的安全性和就近距離創(chuàng)造條件。步行距離: 有目的的步行距離(如社區(qū)服務(wù)、商店等)控制在適當(dāng)距離以內(nèi)。車行:小區(qū)的機(jī)動(dòng)車干道均由一條貫穿整個(gè)小區(qū)南北的六米寬道路解決。住戶步行經(jīng)過北面主入口廣場后,通過踏步、社區(qū)步行道、綠地間步道等立體化步行系統(tǒng)入戶,這樣既方便了住戶就近入戶,又完善解決人車分流問題。即很好的解決了地塊內(nèi)部與市政道路的高差又通過屋頂綠化延伸了整個(gè)小區(qū)的綠地系統(tǒng)。沿沙濱路及東西兩條次干道結(jié)合地形設(shè)計(jì)的沿街商業(yè)及布置于小區(qū)南入口西側(cè)的幼兒園形成了整個(gè)地塊設(shè)計(jì)的圍合區(qū)域,此區(qū)域內(nèi)集中布置了整個(gè)組團(tuán)所需要的商業(yè)及配套設(shè)施。兩個(gè)組團(tuán)采用圍而不合,散而不亂的布局方式,并在小區(qū)中間部分采用集中式景觀的搭配,極大的提升了小區(qū)住宅的品質(zhì)。小區(qū)由北至南分為A、B兩個(gè)組團(tuán),總共布置7棟高層建筑,整個(gè)地形西高東低、南高北低,又與周邊市政道路有較大的高差,為小區(qū)形成錯(cuò)落有致、富有情趣的景觀環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。在居民入住后,業(yè)主們?cè)谧h會(huì)中亦可共同決策即將興建的設(shè)施。現(xiàn)有的居民區(qū)環(huán)境一般都是領(lǐng)先居民進(jìn)入而預(yù)先建造的。中心園區(qū)環(huán)境優(yōu)美,配備相應(yīng)的幼托,社區(qū)服務(wù)等設(shè)施,中庭景觀是適合居民停留和交往的理想場所。其車行下穿與外圍的環(huán)道形成上下兩個(gè)環(huán)道,與地下車庫緊密相連可以車行直接到達(dá)大部分住宅小區(qū),通過減速帶及道路的轉(zhuǎn)彎的控制,我們控制適當(dāng)?shù)能囁?,同時(shí)保證小區(qū)了的車行通道入戶的便利和安全性。在中心園林內(nèi)則以人行為本,沙濱路上為主要的人行出入口和車行出入口。(2)行人優(yōu)先的導(dǎo)向性社區(qū)交通均以步行作為優(yōu)先設(shè)計(jì),道路考慮了行人的適宜尺度。點(diǎn)式高層住宅采用相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐挪挤绞?,并利用巧妙的棟與棟錯(cuò)位布置,使得建筑均能獲得良好的江景觀視野,并將江景滲透入中庭花園。方案構(gòu)思與特色:新都市主義規(guī)劃布局思想 新都市園林概念,即根據(jù)本基地的位置和規(guī)模,沿現(xiàn)有地貌中的沖溝位置適當(dāng)?shù)膶⒌貕K分區(qū)設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,以高綠地率,低覆蓋率,適中的容積率為指導(dǎo)思想的高層居住組團(tuán),其中沿江區(qū)域本著江景資源最大化設(shè)計(jì)為全看江高層,其余非看江區(qū)域設(shè)計(jì)為環(huán)境優(yōu)美、適當(dāng)密度的高層社區(qū)。切實(shí)探求更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式,體現(xiàn)新型生態(tài)綠色社區(qū)的特色。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 規(guī)劃布局4 規(guī)劃布局 卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目旨在建成一個(gè)融入當(dāng)?shù)厝宋木竦木窞I江樓盤,他具有重慶獨(dú)特的山地式地貌和優(yōu)美自然景觀,今后隨著項(xiàng)目的分期和實(shí)施將對(duì)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的帶動(dòng),并創(chuàng)造良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。 開發(fā)商在進(jìn)行住宅建設(shè)之前,應(yīng)當(dāng)充分做好本區(qū)位的綜合評(píng)估與設(shè)計(jì)工作,爭取住宅建設(shè)之前完成景觀設(shè)計(jì)工作,綜合提升小區(qū)品味,達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的。 由于本案的位置特殊性,基本由于接近新開發(fā)區(qū)的定義界限,因此配套設(shè)施薄弱自然是致命一環(huán)。就目前來說,卓越、華宇等項(xiàng)目也在緊張施工過程中,如果開盤日期接近或重合的情況下,勢(shì)必對(duì)本案的銷售造成一定程度的影響。所以這對(duì)本案市場培育來講帶來難度。這一基本定型的宏觀格局,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)絕大部分公司無疑將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn),本案也難免受到一定程度的影響。在個(gè)人貸款方面,很多商業(yè)銀行均表示,將嚴(yán)格按照央行的規(guī)定,并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際,從嚴(yán)執(zhí)行。2008年央行又五次調(diào)高銀行準(zhǔn)備金率。本案為中高檔住房,價(jià)格較高,風(fēng)險(xiǎn)較大。 THREATS(項(xiàng)目威脅)(1)從2006年6月1日起,個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。在宏觀政策上, 2008年,重慶市政府投資350億對(duì)全市70項(xiàng)道路與立交工程進(jìn)行改造建設(shè),預(yù)計(jì)年內(nèi)將投入120億。本項(xiàng)目應(yīng)趁勢(shì)而發(fā),充分把握這一機(jī)會(huì)。綜上所述,能夠融入三峽廣場經(jīng)濟(jì)圈的品質(zhì)地塊日益稀缺,對(duì)于崇尚都市時(shí)尚生活,同時(shí)又渴求舒適居住空間的置業(yè)群體來講,本項(xiàng)目頗具吸引力。鳳天大道方向一方面可開發(fā)的地塊稀缺,其次遠(yuǎn)離三峽廣場商業(yè)圈,相比本項(xiàng)目,地理優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)。(2)三峽廣場經(jīng)濟(jì)圈內(nèi),地塊日益稀缺 三峽廣場幾分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的地塊日益稀缺,周邊樓盤開發(fā)在新近十幾年不會(huì)有很大的變化。同時(shí)較之南濱路、北濱路難以接受的高價(jià)江景樓盤,本項(xiàng)目較為合適的價(jià)格使得本項(xiàng)目性價(jià)比凸顯。其次,隨著嘉陵江兩岸的建設(shè)加快和美化的的推進(jìn),江景會(huì)越來越成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)和看點(diǎn)之一。 OPPORTUNITY(項(xiàng)目機(jī)會(huì))(1)投資時(shí)機(jī)成熟 牛滴路建成通車,即將到來的便捷交通,使得沙濱路濱江價(jià)值得到大幅提升。(3)觀念位置較差 本案所在地塊盡管處于沙濱路旁,背靠重慶大學(xué),但是由于以前未涉及開發(fā),因此該地段比較落后,居住在此處的多為城市邊緣人員等,因此觀念上給人一種抵觸感,在觀念上很多人認(rèn)為此地塊不適合居住或者居住條件差而影響到客戶的爭取。從現(xiàn)狀看來,這勢(shì)必會(huì)給業(yè)主的生活帶來不便,而很有一部分購房者的購房行為是沒有前瞻性的,或者說這部分客戶群體對(duì)項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀具有很強(qiáng)的敏感性。(2)配套距離較遠(yuǎn) 以往,由于牛滴路尚未建成,沙濱路類似于一個(gè)“死胡同”,尤其是石門大橋至瓷器口路段更是少有人居住。 WEAKNESS(項(xiàng)目劣勢(shì))(1)短時(shí)間內(nèi),交通狀況欠佳 盡管牛滴路的建成,已經(jīng)將沙濱路與嘉濱路連為一體,但由于石門大橋至瓷器口路段尚無樓盤有業(yè)主正式入住,所以經(jīng)由此路的公交車甚少,僅有往來北碚與主城區(qū)的一路公交車,所以,從短時(shí)間看來,本案交通狀況較其他區(qū)位的項(xiàng)目有所不足,這樣會(huì)喪失部分依靠公交系統(tǒng)出行的客戶群體。這些教育資源提供的不僅僅是入住者孩子學(xué)習(xí)的便捷,更是成長和生活的一個(gè)良好氛圍。(1)人文優(yōu)勢(shì) 本案地處人文氛圍濃厚的城區(qū)沙平壩,攜手沙區(qū)名校育英小學(xué),讓孩子贏在起跑線上,重慶七中、重慶大學(xué)這兩所名校近在咫尺,附近更有重慶一中、南開中學(xué)等重點(diǎn)中學(xué)。后面依靠的丘陵地貌仍然綠蔭叢叢,自然景色得天獨(dú)厚。不時(shí)還有江船劃過,剛有空間感。(2)景觀優(yōu)勢(shì) 本案所處地理位置,自然景色可謂秀色可餐,直瞰江水漣漪,舉頭白云飄渺。因?yàn)橹苓叺臉潜P如華宇.秋水長天,還是寶嘉江楓美岸,都是以低中檔戶型為主,高檔住宅為輔的開發(fā)路線。以上優(yōu)秀樓盤的開發(fā)讓卓越成為新起之秀,充分顯示了卓越公司的實(shí)力和創(chuàng)意,特別是在經(jīng)濟(jì)形式正面下滑的當(dāng)今,卓越依然進(jìn)行著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的擴(kuò)展和投資,其實(shí)力與市場的眼光可見一斑。卓越房產(chǎn)以“務(wù)實(shí)創(chuàng)新”的工作作風(fēng)和“追求卓越”的精神不斷的超越自我,為實(shí)現(xiàn)“讓人人都有一個(gè)美麗的家”的目標(biāo)而不懈努力。 項(xiàng)目SWOT分析 STRENTH(項(xiàng)目優(yōu)勢(shì))(1)品牌優(yōu)勢(shì) 投資商:本案地塊由卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來的,SWOT四個(gè)英文字母分別代表:優(yōu)勢(shì)(Strength)、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅(Threat)。是一處集城、江、人文為一體的品質(zhì)大盤,一處為業(yè)主精心雕琢的首席濱江教育社區(qū),將和周邊的樓盤一起構(gòu)建濱江美景。景觀生態(tài):6000平米觀景平臺(tái)、3000平米中庭園林、280米親江觀景走廊。銀行
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