【正文】 一環(huán)節(jié)的執(zhí)行力，特別是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的執(zhí)行力，提高資金周轉(zhuǎn)率。（4）在回籠的資金中，要進(jìn)行合理的分割，根據(jù)下一期的開(kāi)發(fā)量，一部分資金用于下一期開(kāi)發(fā)，另一部分資金用于水利建設(shè)，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益雙贏的格局。（5）如果出現(xiàn)意想不到的、導(dǎo)致資金流出現(xiàn)重大斷裂的情況，必須迅速將余下尚未開(kāi)發(fā)的幾期土地進(jìn)行拍賣(mài)。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，必須要有足夠的應(yīng)急措施，能夠進(jìn)行有效的防范，將由于風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的成本降低到最小。前面說(shuō)過(guò)，將第一期開(kāi)發(fā)量分成幾塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，可以考慮分為3塊左右，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其損失的成本基本上是第一期投入成本的三分之一。即使是上面損失的三分之一成本，我們也要通過(guò)土地拍賣(mài)價(jià)格的提高，將其損失的成本彌補(bǔ)回來(lái)。根據(jù)目前xx土地價(jià)格的現(xiàn)狀和基本走勢(shì)，提高土地價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)N地塊項(xiàng)目第一期第一塊開(kāi)發(fā)投入的成本，是完全沒(méi)有問(wèn)題的。當(dāng)然，這就要求在下一步策劃過(guò)程中，要進(jìn)行具體的規(guī)劃。由于N地塊土地面積大，同時(shí)，國(guó)家對(duì)土地的控制從現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控開(kāi)始將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，再加上借貸政策的收緊，很難有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠一下子買(mǎi)下如此之大的土地。因此，必須分割拍賣(mài)。這樣，就要求進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，必須相對(duì)分割，與后面萬(wàn)一進(jìn)行的分割拍賣(mài)一致起來(lái)。N地塊的一切前期費(fèi)用均可以打入土地成本中，在土地拍賣(mài)的價(jià)格中體現(xiàn)出來(lái)。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與控制任何一個(gè)市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)和不確定的，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比一般市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要更大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求關(guān)系影響幅度很大，供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才能減少風(fēng)險(xiǎn)。供求風(fēng)險(xiǎn)又分為供給風(fēng)險(xiǎn)和需求風(fēng)險(xiǎn)，供給風(fēng)險(xiǎn)主要就是預(yù)測(cè)未來(lái)幾年是否出現(xiàn)某類(lèi)房地產(chǎn)商品供給過(guò)剩的現(xiàn)象；需求風(fēng)險(xiǎn)一般包含購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、住房規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)、單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn)等，其中購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能被市場(chǎng)消化而造成積壓，因此帶來(lái)?yè)p失。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，購(gòu)買(mǎi)能力是一個(gè)非常不確定的因素。住戶規(guī)模變化對(duì)房地產(chǎn)商品需求的影響也很大。盡管xx房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于火爆期，但不能絕對(duì)地說(shuō)，這幾年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)取得成功，因此，建議：（1）把項(xiàng)目策劃放到下一步重要工作，實(shí)際上，就是力求從決策的角度盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作做得越充分，項(xiàng)目成功的幾率就越大，風(fēng)險(xiǎn)就越小。因此，一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)確定下來(lái)，就必須馬上進(jìn)入項(xiàng)目的總體策劃階段。（2）項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等，都采取招標(biāo)的方法。同時(shí)，要求上述設(shè)計(jì)必須按照項(xiàng)目策劃的總體理念來(lái)進(jìn)行，比如，對(duì)N地塊策劃的文化底蘊(yùn)必須充分地體現(xiàn)在項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)上，體現(xiàn)樓盤(pán)的個(gè)性。通過(guò)上述操作，不斷地提高項(xiàng)目策劃的整體水平，最終落實(shí)到產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力上。（3）仔細(xì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)目前xx在開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目特別與N地塊項(xiàng)目相似的項(xiàng)目以及周邊的項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，做到有的放矢，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的整體策劃，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能夠適銷(xiāo)對(duì)路。（3）不僅要立足目前市場(chǎng)，而且要在一定程度上超越目前市場(chǎng)，可以考慮有些在其他城市產(chǎn)生很好效果的住宅產(chǎn)品新品種，以引導(dǎo)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升。（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的控制是在營(yíng)銷(xiāo)階段，營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)行業(yè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也具有很高的專(zhuān)業(yè)化要求。因此，公司可以通過(guò)一定的程序，全權(quán)委托專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司操盤(pán)，以降低N地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、商鋪開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與控制商鋪因其產(chǎn)生附加價(jià)值的能力強(qiáng)于住宅，租金也明顯要高于住宅的租金，其獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也高于住宅。但是，投資與風(fēng)險(xiǎn)是一對(duì)孿生兄弟，風(fēng)險(xiǎn)與收益呈同向變量。因此，在商鋪開(kāi)發(fā)中，必須充分考慮其存在的風(fēng)險(xiǎn)。N地塊的項(xiàng)目商鋪開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：商鋪開(kāi)發(fā)總量過(guò)大，其總面積達(dá)84，294 平方米，如此大面積的商鋪?zhàn)鳛槌鞘袇^(qū)域商業(yè)中心也實(shí)為偏大，作為社區(qū)商業(yè)則與住宅開(kāi)發(fā)比例相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)我國(guó)一般情況，在12000戶居民的社區(qū)（入住率達(dá)95％以上的市內(nèi)完全封閉的居民小區(qū)），商鋪的需求量在5000～6000平方米之間，因此，如此大的商鋪，其功能已經(jīng)超出了為小區(qū)配套的功能范圍。N地塊所處版塊商鋪供給量大。從樓盤(pán)走訪的情況來(lái)看，江東大道兩側(cè)的樓盤(pán)商鋪的比例也都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，而且這些項(xiàng)目都有先行優(yōu)勢(shì)。商鋪開(kāi)發(fā)總量過(guò)大，資金積壓壓力過(guò)大，因此，風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)增加。盡管調(diào)查結(jié)果表明，目前xx市在建、在銷(xiāo)樓盤(pán)，都有大小不等的商鋪，而且銷(xiāo)售情況不錯(cuò)。但是，根據(jù)商鋪開(kāi)發(fā)的規(guī)律以及南京等城市的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，上述情況不會(huì)長(zhǎng)久。因?yàn)?，?duì)于一個(gè)商鋪密集的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)者的競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，必然會(huì)降低行業(yè)的平均利潤(rùn)，從而影響到商鋪的銷(xiāo)售。商鋪的價(jià)值與住宅的價(jià)值存在重要的區(qū)別，這就是商鋪價(jià)值除了住宅價(jià)值的基本因素外，還與商鋪日后的經(jīng)營(yíng)效應(yīng)有著直接的關(guān)系。商鋪?zhàn)鳛橐环N投資品，必須要看其日后的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)情況不好，就會(huì)極大的影響新商鋪的影響。商鋪開(kāi)發(fā)總量過(guò)大，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，再高的商鋪價(jià)值不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的資金，那么，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。商鋪的銷(xiāo)售一般有兩種方式，一種方式是完全產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，另一種方式是出租收取租金。從目前國(guó)內(nèi)其它城市的情況看，商鋪出租這一塊是不小的，而通過(guò)出租收取租金這種方式，租金回籠的周期比較長(zhǎng)。而N地塊的項(xiàng)目商鋪開(kāi)發(fā)的面積偏大，因此，租金回籠的壓力偏大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高。控制風(fēng)險(xiǎn)的基本措施：建議減少商鋪開(kāi)發(fā)總量，總量控制在3~4萬(wàn)平方米比較合適。在策劃時(shí)，重視對(duì)N地塊商鋪功能的準(zhǔn)確定位。定位是否準(zhǔn)確直接關(guān)系到以后的經(jīng)營(yíng)。在N地塊商鋪開(kāi)發(fā)中引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)建設(shè)一個(gè)大型SHOPPINGMALL，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體。當(dāng)然，這必須有一個(gè)前提，就是要有實(shí)力的合作者。（祥見(jiàn)商業(yè)部分開(kāi)發(fā)的建議）第七章 結(jié)論與建議一、報(bào)告分析結(jié)論根據(jù)上面對(duì)市場(chǎng)、投資收益與風(fēng)險(xiǎn)三方面的分析，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)基本結(jié)論：從xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、N地塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)者的社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)來(lái)看，N地塊正處于最好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，其開(kāi)發(fā)成功的幾率非常大。從項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，不是很大。而且，通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的控制和回避，特別是抓住開(kāi)工和入市時(shí)機(jī)、實(shí)施資金有效運(yùn)行、采取轟動(dòng)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)和推廣手段，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是完全能夠規(guī)避的。N地塊整體的容積率必須而且應(yīng)該做出調(diào)整。我們認(rèn)為，N地塊的規(guī)劃可能更多地是從政府城市規(guī)劃的角度出發(fā)，考慮到城市發(fā)展的需要，所以存在公共服務(wù)設(shè)施過(guò)多、容積率過(guò)低的狀況，但既然需要用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)承接開(kāi)發(fā)，就不得不考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，%，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，即使是將土地出讓?zhuān)恋嘏馁u(mài)的價(jià)格不會(huì)高于48萬(wàn)/畝，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，或者開(kāi)發(fā)商以較低價(jià)格拿到土地后，與規(guī)劃局協(xié)商，調(diào)高容積率，這樣受損失的是兩河公司和兩河改造工程。從投資收益來(lái)分析，投資收益仍高于完全出賣(mài)土地很多。，那么該地塊的收益將達(dá)到101219萬(wàn)元，而且，這還是在公共服務(wù)設(shè)施偏大的條件下的投資收益。很顯然，通過(guò)開(kāi)發(fā)而不是簡(jiǎn)單的將土地進(jìn)行拍賣(mài)，能夠獲得更多的資金用于兩河綜合整治，更有利地支持兩河綜合整治工程。為此，我們認(rèn)為，在各方面條件允許的情況下，對(duì)于N地塊的處置，上策是兩河綜合整治有限公司爭(zhēng)取自己開(kāi)發(fā)；中策是兩河綜合整治有限公司參與開(kāi)發(fā)；下策是土地出讓?zhuān)瑑珊泳C合整治有限公司獲取土地出讓金。將上述三方面綜合起來(lái)看，我們認(rèn)為，N地塊房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有較大的可行性。因此，必須早作決斷。目前xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)表明，早開(kāi)，能夠掌握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，早獲利；遲開(kāi)發(fā)，就比較被動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增大。從整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，以下幾項(xiàng)工作是N地塊項(xiàng)目的重中之重：組建開(kāi)發(fā)公司、總體策劃、資金籌措、營(yíng)銷(xiāo)推廣。一旦決定開(kāi)發(fā)，公司就必須正常運(yùn)行起來(lái)，總體策劃也必須盡快開(kāi)始，資金籌措必須同時(shí)進(jìn)行，當(dāng)總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)通過(guò)批準(zhǔn)后，營(yíng)銷(xiāo)推廣也就正式推廣。為了保持項(xiàng)目運(yùn)作的連貫性，最好能委托一家公司做項(xiàng)目的總體策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣，這樣不僅能節(jié)約成本，而且能提高項(xiàng)目整體運(yùn)作效率。二、關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本建議（一）對(duì)于土地處置的建議在處置的時(shí)機(jī)上，我們認(rèn)為，N地塊無(wú)論是土地出讓還是自己開(kāi)發(fā)，都應(yīng)當(dāng)乘現(xiàn)在大好的市場(chǎng)環(huán)境早做處置，雖然，現(xiàn)在xx房地產(chǎn)市場(chǎng)行情很好，但考慮到xx市場(chǎng)容量比南京這樣的大城市要小得多，發(fā)展周期短，火爆的市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，加上N地塊如此之大的開(kāi)發(fā)量，一般來(lái)說(shuō)，至少也要5—6年的開(kāi)發(fā)時(shí)間，如果再遲開(kāi)幾年，恐怕到時(shí)土地出讓也成為一大難事。在處置的形式上，鑒于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所帶來(lái)的巨額利潤(rùn)回報(bào)，我們建議由xx兩河綜合整治有限公司自己開(kāi)發(fā)或者通過(guò)尋找理想的合作者采取合作開(kāi)發(fā)的方式，針對(duì)不同情況可采取以下幾點(diǎn)措施：（1）在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，為了以后出現(xiàn)意外情況而能夠方便地處置土地，在項(xiàng)目總體規(guī)劃時(shí)，就要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行總體規(guī)劃、相對(duì)分割。（2）在資金等各方面的因素都準(zhǔn)備得比較充分的情況下，由兩河綜合整治有限公司自己開(kāi)發(fā)是最佳選擇。（3）如果籌措資金一時(shí)出現(xiàn)困難，把整個(gè)地塊分塊拍賣(mài)，將其中一部分用于拍賣(mài)，利用拍賣(mài)土地的資金，開(kāi)發(fā)剩余部分地塊。（4）在前面兩個(gè)條件均不具備時(shí)，可以考慮尋找到好的合作方，成立項(xiàng)目公司（合資形式），合作開(kāi)發(fā)。（二）對(duì)于容積率調(diào)整的建議在向規(guī)劃局陳述理由時(shí)，我們建議可從以下幾方面進(jìn)行闡述：公共服務(wù)設(shè)施過(guò)多，開(kāi)發(fā)成本過(guò)大，如果再加上容積率過(guò)低，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)太大，而開(kāi)發(fā)利潤(rùn)顯得與承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不成比例。從發(fā)達(dá)城市來(lái)看，以南京城市為例，類(lèi)似N地塊位置的樓盤(pán)，如寧南、江寧和江北，多數(shù)樓盤(pán)（指多層和小高層），而從本市情況來(lái)看，江東大道兩側(cè)的樓盤(pán)。（三）對(duì)于商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的建議開(kāi)發(fā)模式：引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，部分商業(yè)用房長(zhǎng)期出租給戰(zhàn)略合作者，其余全部銷(xiāo)售。由于商業(yè)用房面積較大，加上距離市中心較遠(yuǎn)，建議商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)，可考慮建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體單體商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)一個(gè)如沃爾瑪、易初蓮花、家樂(lè)福等這樣的具有很強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行合作，把商業(yè)用房的二層以上部分長(zhǎng)期轉(zhuǎn)租給他們，除此之外的沿街商鋪和其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房用于銷(xiāo)售。這樣做可以達(dá)到兩個(gè)目的：1）減輕商業(yè)用房的銷(xiāo)售壓力，減少商鋪市場(chǎng)培育的時(shí)間；2）最重要是聚集人氣，大型購(gòu)物超市對(duì)聚集人氣十分有利，這樣有利于提高其他商業(yè)用房和住宅的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度。而從可行性分析來(lái)看，目前N地塊具備吸引大型超市入住的條件的發(fā)展前景：1）從政府的規(guī)劃來(lái)看，xx總體城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“東進(jìn)南擴(kuò)”，而N地塊處于“南擴(kuò)和居住發(fā)展帶”的樞紐位置，符合現(xiàn)代大型平價(jià)購(gòu)物超市的選址標(biāo)準(zhǔn)，有著很好的發(fā)展前景；2）江東大道兩旁以及N地塊周?chē)呀?jīng)形成很大的居住規(guī)模，形成了較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；3）大型購(gòu)物超市是現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)重要組成部分，從整個(gè)xx市來(lái)看，目前，xx市的大型平價(jià)超市只有天潤(rùn)發(fā)一家，且地處城北位置，而以成為“雙百”為城市發(fā)展目標(biāo)的xx，顯然是不夠的。4）從N地塊周?chē)沫h(huán)境來(lái)看，N地塊周?chē)袃蓚€(gè)市級(jí)公園，而且距離規(guī)劃中的采石景觀帶不遠(yuǎn)，有發(fā)展休閑購(gòu)物的潛力。5）從以上幾點(diǎn)分析，我們判斷，N地塊基本符合大型超市的選址條件，具備吸引大型超市入住的條件。（四）對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)的建議可以把整體的住宅開(kāi)發(fā)部分分為針對(duì)具有不同購(gòu)買(mǎi)力人群的三大塊來(lái)開(kāi)發(fā)：在靠近東環(huán)路一塊發(fā)展面向中等收入水平、拆遷戶和年輕購(gòu)房群體的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)以80—90平方米和100—120平方米套型為主的居住區(qū)；在江東大道與九華路交界處發(fā)展面向中等偏上收入水平的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)以110平方米以上套型為主的住宅區(qū)；在臨近梅山一側(cè)開(kāi)發(fā)面向較高收入水平的住宅區(qū)，以大戶型和復(fù)式為主，可少量開(kāi)發(fā)別墅?？紤]到樓盤(pán)的規(guī)模較大，我們認(rèn)為，一開(kāi)始的目標(biāo)客戶群主要鎖定在中等收入群體和拆遷戶以及年輕購(gòu)房群體。一是，從市場(chǎng)調(diào)查反映的情況這部分是將來(lái)的購(gòu)房主力，這類(lèi)群體購(gòu)房以居住為目的，投資和投機(jī)的比重不大，購(gòu)房意愿受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也較??；二是，目前，xx住宅市場(chǎng)面向這類(lèi)購(gòu)房群體的新商品房不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈；三是，能夠迅速聚集人氣，贏得市場(chǎng)，在xx產(chǎn)生良好的口碑。 當(dāng)N地塊的開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生后，可以考慮后面幾期開(kāi)發(fā)的目標(biāo)客戶群轉(zhuǎn)向高收入家庭。而我們?cè)谇懊娼ㄗh總體規(guī)劃要有靈活性，正是基于多方面的考慮。高端產(chǎn)品的利潤(rùn)也會(huì)很高，因此N地塊的開(kāi)發(fā)也應(yīng)占領(lǐng)這部分市場(chǎng)。由于N地塊項(xiàng)目的面積很大，完全可以通過(guò)相對(duì)分割的辦法，使不同產(chǎn)品的層次性能夠區(qū)分開(kāi)來(lái)。象這樣具有環(huán)境優(yōu)勢(shì)的地塊，不做一定量的高端產(chǎn)品，是非常可惜的。