【正文】 一環(huán)節(jié)的執(zhí)行力，特別是銷售環(huán)節(jié)的執(zhí)行力，提高資金周轉(zhuǎn)率。（4）在回籠的資金中，要進(jìn)行合理的分割，根據(jù)下一期的開發(fā)量，一部分資金用于下一期開發(fā)，另一部分資金用于水利建設(shè)，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益和社會效益雙贏的格局。（5）如果出現(xiàn)意想不到的、導(dǎo)致資金流出現(xiàn)重大斷裂的情況，必須迅速將余下尚未開發(fā)的幾期土地進(jìn)行拍賣。對于上述風(fēng)險的發(fā)生，必須要有足夠的應(yīng)急措施，能夠進(jìn)行有效的防范，將由于風(fēng)險帶來的成本降低到最小。前面說過，將第一期開發(fā)量分成幾塊進(jìn)行開發(fā)，可以考慮分為3塊左右，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險，其損失的成本基本上是第一期投入成本的三分之一。即使是上面損失的三分之一成本，我們也要通過土地拍賣價格的提高，將其損失的成本彌補(bǔ)回來。根據(jù)目前xx土地價格的現(xiàn)狀和基本走勢，提高土地價格來彌補(bǔ)N地塊項目第一期第一塊開發(fā)投入的成本，是完全沒有問題的。當(dāng)然，這就要求在下一步策劃過程中，要進(jìn)行具體的規(guī)劃。由于N地塊土地面積大，同時，國家對土地的控制從現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控開始將會越來越嚴(yán)格，再加上借貸政策的收緊，很難有一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠一下子買下如此之大的土地。因此，必須分割拍賣。這樣，就要求進(jìn)行整體規(guī)劃時，必須相對分割，與后面萬一進(jìn)行的分割拍賣一致起來。N地塊的一切前期費(fèi)用均可以打入土地成本中，在土地拍賣的價格中體現(xiàn)出來。三、市場風(fēng)險與控制任何一個市場的供給與需求都是動態(tài)和不確定的，尤其是房地產(chǎn)市場，其開發(fā)投資者所承擔(dān)的風(fēng)險比一般市場的風(fēng)險要更大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求關(guān)系影響幅度很大，供求風(fēng)險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。只有對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才能減少風(fēng)險。供求風(fēng)險又分為供給風(fēng)險和需求風(fēng)險，供給風(fēng)險主要就是預(yù)測未來幾年是否出現(xiàn)某類房地產(chǎn)商品供給過剩的現(xiàn)象；需求風(fēng)險一般包含購買力風(fēng)險、住房規(guī)模變化風(fēng)險、單元住宅面積變化風(fēng)險等，其中購買力風(fēng)險主要是指市場上購買能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能被市場消化而造成積壓，因此帶來損失。在市場經(jīng)濟(jì)體制中，購買能力是一個非常不確定的因素。住戶規(guī)模變化對房地產(chǎn)商品需求的影響也很大。盡管xx房地產(chǎn)市場正處于火爆期，但不能絕對地說，這幾年開發(fā)的項目都會取得成功，因此，建議：（1）把項目策劃放到下一步重要工作，實(shí)際上，就是力求從決策的角度盡可能避免風(fēng)險。這項工作做得越充分，項目成功的幾率就越大，風(fēng)險就越小。因此，一旦項目開發(fā)確定下來，就必須馬上進(jìn)入項目的總體策劃階段。（2）項目的總體規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計和建筑設(shè)計等，都采取招標(biāo)的方法。同時，要求上述設(shè)計必須按照項目策劃的總體理念來進(jìn)行，比如，對N地塊策劃的文化底蘊(yùn)必須充分地體現(xiàn)在項目的景觀設(shè)計上，體現(xiàn)樓盤的個性。通過上述操作，不斷地提高項目策劃的整體水平，最終落實(shí)到產(chǎn)品的競爭力上。（3）仔細(xì)進(jìn)行市場調(diào)查，對目前xx在開房地產(chǎn)項目特別與N地塊項目相似的項目以及周邊的項目進(jìn)行深入的分析，做到有的放矢，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目的整體策劃，開發(fā)的產(chǎn)品能夠適銷對路。（3）不僅要立足目前市場，而且要在一定程度上超越目前市場，可以考慮有些在其他城市產(chǎn)生很好效果的住宅產(chǎn)品新品種，以引導(dǎo)xx房地產(chǎn)市場發(fā)展，推動xx房地產(chǎn)市場的提升。（4）市場風(fēng)險最有效的控制是在營銷階段，營銷是房地產(chǎn)行業(yè)重要的環(huán)節(jié)，同時也具有很高的專業(yè)化要求。因此，公司可以通過一定的程序，全權(quán)委托專業(yè)營銷公司操盤，以降低N地塊項目開發(fā)的市場風(fēng)險。四、商鋪開發(fā)風(fēng)險與控制商鋪因其產(chǎn)生附加價值的能力強(qiáng)于住宅，租金也明顯要高于住宅的租金，其獲得利潤的機(jī)會也高于住宅。但是，投資與風(fēng)險是一對孿生兄弟，風(fēng)險與收益呈同向變量。因此，在商鋪開發(fā)中，必須充分考慮其存在的風(fēng)險。N地塊的項目商鋪開發(fā)的風(fēng)險主要有：商鋪開發(fā)總量過大，其總面積達(dá)84，294 平方米，如此大面積的商鋪?zhàn)鳛槌鞘袇^(qū)域商業(yè)中心也實(shí)為偏大，作為社區(qū)商業(yè)則與住宅開發(fā)比例相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)我國一般情況，在12000戶居民的社區(qū)（入住率達(dá)95％以上的市內(nèi)完全封閉的居民小區(qū)），商鋪的需求量在5000～6000平方米之間，因此，如此大的商鋪，其功能已經(jīng)超出了為小區(qū)配套的功能范圍。N地塊所處版塊商鋪供給量大。從樓盤走訪的情況來看，江東大道兩側(cè)的樓盤商鋪的比例也都很大，市場競爭很激烈，而且這些項目都有先行優(yōu)勢。商鋪開發(fā)總量過大，資金積壓壓力過大，因此，風(fēng)險也就相應(yīng)增加。盡管調(diào)查結(jié)果表明，目前xx市在建、在銷樓盤，都有大小不等的商鋪，而且銷售情況不錯。但是，根據(jù)商鋪開發(fā)的規(guī)律以及南京等城市的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，上述情況不會長久。因為，對于一個商鋪密集的區(qū)域，經(jīng)營者的競爭力增強(qiáng)，必然會降低行業(yè)的平均利潤，從而影響到商鋪的銷售。商鋪的價值與住宅的價值存在重要的區(qū)別，這就是商鋪價值除了住宅價值的基本因素外，還與商鋪日后的經(jīng)營效應(yīng)有著直接的關(guān)系。商鋪?zhàn)鳛橐环N投資品，必須要看其日后的經(jīng)營情況，經(jīng)營情況不好，就會極大的影響新商鋪的影響。商鋪開發(fā)總量過大，市場培育期長，競爭壓力大，再高的商鋪價值不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的資金，那么，風(fēng)險將會加大。商鋪的銷售一般有兩種方式，一種方式是完全產(chǎn)權(quán)銷售，另一種方式是出租收取租金。從目前國內(nèi)其它城市的情況看，商鋪出租這一塊是不小的，而通過出租收取租金這種方式，租金回籠的周期比較長。而N地塊的項目商鋪開發(fā)的面積偏大，因此，租金回籠的壓力偏大，風(fēng)險也會提高。控制風(fēng)險的基本措施：建議減少商鋪開發(fā)總量，總量控制在3~4萬平方米比較合適。在策劃時，重視對N地塊商鋪功能的準(zhǔn)確定位。定位是否準(zhǔn)確直接關(guān)系到以后的經(jīng)營。在N地塊商鋪開發(fā)中引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營建設(shè)一個大型SHOPPINGMALL，集購物、休閑、娛樂為一體。當(dāng)然，這必須有一個前提，就是要有實(shí)力的合作者。（祥見商業(yè)部分開發(fā)的建議）第七章 結(jié)論與建議一、報告分析結(jié)論根據(jù)上面對市場、投資收益與風(fēng)險三方面的分析，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)基本結(jié)論：從xx市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、N地塊的競爭優(yōu)勢、開發(fā)者的社會資源優(yōu)勢來看，N地塊正處于最好的開發(fā)時機(jī)，其開發(fā)成功的幾率非常大。從項目的整體風(fēng)險來看，不是很大。而且，通過項目風(fēng)險的的控制和回避，特別是抓住開工和入市時機(jī)、實(shí)施資金有效運(yùn)行、采取轟動xx房地產(chǎn)市場的營銷和推廣手段，項目的風(fēng)險是完全能夠規(guī)避的。N地塊整體的容積率必須而且應(yīng)該做出調(diào)整。我們認(rèn)為，N地塊的規(guī)劃可能更多地是從政府城市規(guī)劃的角度出發(fā)，考慮到城市發(fā)展的需要，所以存在公共服務(wù)設(shè)施過多、容積率過低的狀況，但既然需要用于商業(yè)開發(fā)，由開發(fā)商來承接開發(fā)，就不得不考慮開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益和開發(fā)風(fēng)險，%，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，即使是將土地出讓，土地拍賣的價格不會高于48萬/畝，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，或者開發(fā)商以較低價格拿到土地后，與規(guī)劃局協(xié)商，調(diào)高容積率，這樣受損失的是兩河公司和兩河改造工程。從投資收益來分析，投資收益仍高于完全出賣土地很多。，那么該地塊的收益將達(dá)到101219萬元，而且，這還是在公共服務(wù)設(shè)施偏大的條件下的投資收益。很顯然，通過開發(fā)而不是簡單的將土地進(jìn)行拍賣，能夠獲得更多的資金用于兩河綜合整治，更有利地支持兩河綜合整治工程。為此，我們認(rèn)為，在各方面條件允許的情況下，對于N地塊的處置，上策是兩河綜合整治有限公司爭取自己開發(fā)；中策是兩河綜合整治有限公司參與開發(fā)；下策是土地出讓，兩河綜合整治有限公司獲取土地出讓金。將上述三方面綜合起來看，我們認(rèn)為，N地塊房產(chǎn)項目開發(fā)具有較大的可行性。因此，必須早作決斷。目前xx房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢表明，早開，能夠掌握市場的主動權(quán)，早獲利；遲開發(fā)，就比較被動，其風(fēng)險也會不斷增大。從整個項目開發(fā)的角度來看，以下幾項工作是N地塊項目的重中之重：組建開發(fā)公司、總體策劃、資金籌措、營銷推廣。一旦決定開發(fā)，公司就必須正常運(yùn)行起來，總體策劃也必須盡快開始，資金籌措必須同時進(jìn)行，當(dāng)總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃和建筑設(shè)計通過批準(zhǔn)后，營銷推廣也就正式推廣。為了保持項目運(yùn)作的連貫性，最好能委托一家公司做項目的總體策劃和營銷推廣，這樣不僅能節(jié)約成本，而且能提高項目整體運(yùn)作效率。二、關(guān)于項目開發(fā)的基本建議（一）對于土地處置的建議在處置的時機(jī)上，我們認(rèn)為，N地塊無論是土地出讓還是自己開發(fā)，都應(yīng)當(dāng)乘現(xiàn)在大好的市場環(huán)境早做處置，雖然，現(xiàn)在xx房地產(chǎn)市場行情很好，但考慮到xx市場容量比南京這樣的大城市要小得多，發(fā)展周期短，火爆的市場持續(xù)時間不會很長，加上N地塊如此之大的開發(fā)量，一般來說，至少也要5—6年的開發(fā)時間，如果再遲開幾年，恐怕到時土地出讓也成為一大難事。在處置的形式上，鑒于開發(fā)環(huán)節(jié)所帶來的巨額利潤回報，我們建議由xx兩河綜合整治有限公司自己開發(fā)或者通過尋找理想的合作者采取合作開發(fā)的方式，針對不同情況可采取以下幾點(diǎn)措施：（1）在進(jìn)行項目策劃時，為了以后出現(xiàn)意外情況而能夠方便地處置土地，在項目總體規(guī)劃時，就要求設(shè)計單位進(jìn)行總體規(guī)劃、相對分割。（2）在資金等各方面的因素都準(zhǔn)備得比較充分的情況下，由兩河綜合整治有限公司自己開發(fā)是最佳選擇。（3）如果籌措資金一時出現(xiàn)困難，把整個地塊分塊拍賣，將其中一部分用于拍賣，利用拍賣土地的資金，開發(fā)剩余部分地塊。（4）在前面兩個條件均不具備時，可以考慮尋找到好的合作方，成立項目公司（合資形式），合作開發(fā)。（二）對于容積率調(diào)整的建議在向規(guī)劃局陳述理由時，我們建議可從以下幾方面進(jìn)行闡述：公共服務(wù)設(shè)施過多，開發(fā)成本過大，如果再加上容積率過低，開發(fā)商承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險太大，而開發(fā)利潤顯得與承擔(dān)的風(fēng)險不成比例。從發(fā)達(dá)城市來看，以南京城市為例，類似N地塊位置的樓盤，如寧南、江寧和江北，多數(shù)樓盤（指多層和小高層），而從本市情況來看，江東大道兩側(cè)的樓盤。（三）對于商業(yè)用房開發(fā)的建議開發(fā)模式：引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，部分商業(yè)用房長期出租給戰(zhàn)略合作者，其余全部銷售。由于商業(yè)用房面積較大，加上距離市中心較遠(yuǎn)，建議商業(yè)用房的開發(fā)，可考慮建設(shè)一個大規(guī)模的集購物、娛樂、休閑于一體單體商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)一個如沃爾瑪、易初蓮花、家樂福等這樣的具有很強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營者進(jìn)行合作，把商業(yè)用房的二層以上部分長期轉(zhuǎn)租給他們，除此之外的沿街商鋪和其他商業(yè)經(jīng)營用房用于銷售。這樣做可以達(dá)到兩個目的：1）減輕商業(yè)用房的銷售壓力，減少商鋪市場培育的時間；2）最重要是聚集人氣，大型購物超市對聚集人氣十分有利，這樣有利于提高其他商業(yè)用房和住宅的銷售價格和銷售速度。而從可行性分析來看，目前N地塊具備吸引大型超市入住的條件的發(fā)展前景：1）從政府的規(guī)劃來看，xx總體城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“東進(jìn)南擴(kuò)”，而N地塊處于“南擴(kuò)和居住發(fā)展帶”的樞紐位置，符合現(xiàn)代大型平價購物超市的選址標(biāo)準(zhǔn)，有著很好的發(fā)展前景；2）江東大道兩旁以及N地塊周圍已經(jīng)形成很大的居住規(guī)模，形成了較強(qiáng)的購買力；3）大型購物超市是現(xiàn)代城市發(fā)展的一個重要組成部分，從整個xx市來看，目前，xx市的大型平價超市只有天潤發(fā)一家，且地處城北位置，而以成為“雙百”為城市發(fā)展目標(biāo)的xx，顯然是不夠的。4）從N地塊周圍的環(huán)境來看，N地塊周圍有兩個市級公園，而且距離規(guī)劃中的采石景觀帶不遠(yuǎn)，有發(fā)展休閑購物的潛力。5）從以上幾點(diǎn)分析，我們判斷，N地塊基本符合大型超市的選址條件，具備吸引大型超市入住的條件。（四）對于住宅開發(fā)的建議可以把整體的住宅開發(fā)部分分為針對具有不同購買力人群的三大塊來開發(fā)：在靠近東環(huán)路一塊發(fā)展面向中等收入水平、拆遷戶和年輕購房群體的住宅區(qū)，開發(fā)以80—90平方米和100—120平方米套型為主的居住區(qū)；在江東大道與九華路交界處發(fā)展面向中等偏上收入水平的住宅區(qū)，開發(fā)以110平方米以上套型為主的住宅區(qū)；在臨近梅山一側(cè)開發(fā)面向較高收入水平的住宅區(qū)，以大戶型和復(fù)式為主，可少量開發(fā)別墅。考慮到樓盤的規(guī)模較大，我們認(rèn)為，一開始的目標(biāo)客戶群主要鎖定在中等收入群體和拆遷戶以及年輕購房群體。一是，從市場調(diào)查反映的情況這部分是將來的購房主力，這類群體購房以居住為目的，投資和投機(jī)的比重不大，購房意愿受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，開發(fā)的風(fēng)險也較??；二是，目前，xx住宅市場面向這類購房群體的新商品房不多，市場競爭不是很激烈；三是，能夠迅速聚集人氣，贏得市場，在xx產(chǎn)生良好的口碑。 當(dāng)N地塊的開發(fā)的市場效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生后，可以考慮后面幾期開發(fā)的目標(biāo)客戶群轉(zhuǎn)向高收入家庭。而我們在前面建議總體規(guī)劃要有靈活性，正是基于多方面的考慮。高端產(chǎn)品的利潤也會很高，因此N地塊的開發(fā)也應(yīng)占領(lǐng)這部分市場。由于N地塊項目的面積很大，完全可以通過相對分割的辦法，使不同產(chǎn)品的層次性能夠區(qū)分開來。象這樣具有環(huán)境優(yōu)勢的地塊，不做一定量的高端產(chǎn)品，是非?？上У摹?