東莞常平項(xiàng)目投資分析報(bào)告--房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目-資料下載頁
2025-08-24 21:55本頁面
【導(dǎo)讀】劃設(shè)計(jì)問題，2020年初對外銷售均價(jià)為3100元/方，銷售情況不好。近的在售樓盤均價(jià)大部分為4500－5500元/方，價(jià)格上升明顯。統(tǒng)計(jì)局公布的全國綜合實(shí)力千強(qiáng)鎮(zhèn)中，常平排在第十七位，在廣東省名列第七。常平鎮(zhèn)一直積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引有眾多的香港及深。于較低水平，有一定的價(jià)格上升空間，總體而言常平鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場前景看好。本項(xiàng)目開發(fā)效益良好，項(xiàng)目總成本為億元，其中預(yù)計(jì)項(xiàng)目收購成本4.2億元,銷售收入億元，凈利潤億元，項(xiàng)目投資收益率％。外地客戶比例高可能帶來市場波動(dòng)。購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢。經(jīng)基本售罄，銷售情況相當(dāng)理想。東莞市于1988年升格為地級市，下轄2. 方公里，總?cè)丝诩s為750萬人，其中戶籍人口總數(shù)為165萬人。財(cái)政稅收持續(xù)快速增長，全年全市財(cái)政總。生產(chǎn)總值超4000億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)58800元。市管理體系，城市化水平達(dá)80%，基本建成人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境，2020年全鎮(zhèn)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，增長%，工
【正文】 ％） 六、東莞主要開發(fā)商概況 市場總體概況 20 世紀(jì) 90年代初，商品房在東莞興起，花園新村的出現(xiàn)預(yù)示著東莞房地產(chǎn)業(yè)的萌芽。 1991 年東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合幾大投資商開發(fā)東城中心，正式掀開東莞市房地產(chǎn)業(yè)全面開發(fā)的歷史。 1992 年，東城中心首期開發(fā)，隨即將 600 余套住宅推向市場，即刻引起搶購熱潮，且有 60％的買家來自香港。同年，本土企業(yè)宏遠(yuǎn)集團(tuán)正式踏入房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了宏遠(yuǎn)花園，開始了其引領(lǐng)東莞房地產(chǎn)業(yè)的征程。 1993 年，擁有雄厚資金背景的中信 華南集團(tuán)進(jìn)入東莞，是最早進(jìn)入東莞的外來發(fā)展商之一。由于開發(fā)時(shí)間跟同期本土地產(chǎn)企業(yè)相同，一般東莞人更愿意認(rèn)為其為本土開發(fā)商的代表。 90 年代末開始，包括宏遠(yuǎn)、中信、光大、新世紀(jì)在內(nèi)的四大家族形成，本土開發(fā)商成為這片土地上絕對的地產(chǎn)大鱷。 由于東莞臨近深圳、廣州，也有廣深等外地的發(fā)展商也較早就進(jìn)入了東莞市場進(jìn)行拿地開發(fā)。外來開發(fā)商的大量擁入，不僅帶來了新鮮的建房經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，也帶來一場東莞地產(chǎn)市場的爭奪戰(zhàn)。由于不少深圳、廣州開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，不少是上市公司，對于拿地更不惜重金，從側(cè)面導(dǎo)致本來有地緣優(yōu)勢的本土開發(fā)商 拿地成本大大增加，萬科以高價(jià)拿下水濂山地塊是最好的證明，在其控制下，本土開發(fā)商的開發(fā)量也出現(xiàn)了萎縮。 按照企業(yè)來源地劃分，東莞的房地產(chǎn)發(fā)展商可以劃分為三類： 本地發(fā)展商，較為知名企業(yè)包括宏遠(yuǎn)、中信華南、光大、新世紀(jì)、方中集團(tuán)、中惠地產(chǎn)、聯(lián)華集團(tuán)、富盈地產(chǎn)等，其中以宏遠(yuǎn)、中信、光大、新世紀(jì)被當(dāng)?shù)貥I(yè)界成為本地四大家族，其規(guī)模相對較大； 外地發(fā)展商，其中以深圳地區(qū)企業(yè)為主，深圳地區(qū)發(fā)展商目前為東莞市場的主導(dǎo)力量之一，主要包括萬科、金地、深業(yè)集團(tuán)、長城地產(chǎn)、富通、深圳高發(fā)、惠明盛地產(chǎn)等，代表企業(yè)為萬科、金地等 。 外資發(fā)展商，以港資企業(yè)為主，知名企業(yè)包括香港新世界集團(tuán)等（香港新世界集團(tuán)已經(jīng)于 2020 年轉(zhuǎn)讓其在東莞開發(fā)的東莞新世界花園項(xiàng)目）。但相對而言，香港房地產(chǎn)商已經(jīng)逐步退出東莞市場。 目前尚未有廣州開發(fā)商大舉進(jìn)軍東莞的情況出現(xiàn)，目前進(jìn)入東莞市場的有廣州瑞豐集團(tuán)有限公司（開發(fā)項(xiàng)目為虎門半島城邦別墅項(xiàng)目）等較少數(shù)企業(yè)。廣州瑞豐集團(tuán)有限公司同時(shí)在 2020 年 1 月份以東莞歷史拍賣樓面價(jià)最高價(jià)拿下了虎門鎮(zhèn)龍泉國際大酒店旁邊的一塊商住用地，樓面價(jià) 3513 元 /平方米，計(jì)劃發(fā)展高端住宅項(xiàng)目。 廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)簡介 廣東宏遠(yuǎn)集 團(tuán)成立于 1987 年 12 月，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以工業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)營為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)、藥業(yè)為龍頭，體育產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、國際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展，跨地域、多元化經(jīng)營的發(fā)展格局。工業(yè)區(qū)開發(fā)是宏遠(yuǎn)集團(tuán)最早進(jìn)行的業(yè)務(wù)，先后開發(fā)了宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)、宏遠(yuǎn)長安沙頭工業(yè)區(qū)、宏遠(yuǎn)大嶺山工業(yè)區(qū)三個(gè)工業(yè)區(qū)。宏遠(yuǎn)集團(tuán)總部所在地的宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)曾是篁村 380 畝的低產(chǎn)坡地，目前已發(fā)展到占地 130 多公頃，內(nèi)有幾十家工業(yè)企業(yè)和數(shù)萬人口，區(qū)內(nèi)規(guī)劃整齊，配套設(shè)施齊全，共吸引了近百億元的外來投資，成為東莞市最大、最成功的工業(yè)區(qū)之一。宏遠(yuǎn)集團(tuán)同時(shí)擁有一家上 市公司粵宏遠(yuǎn)，于 1994 年 7 月在深圳證券交易所上市，目前總資產(chǎn)已達(dá)到 22 億元，凈資產(chǎn) 13 億元，總股本 億股。 作為宏遠(yuǎn)集團(tuán)龍頭企業(yè)的宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，近年先后開發(fā)了宏遠(yuǎn)花園、金豐花園、活力康城、江南世家等多個(gè)樓盤。這些樓盤在推出后分別獲得 “東莞市園林式單位 ”、 “廣東省住宅小區(qū)體育示范單位 ”、 “廣東省綠色住區(qū) ”等榮譽(yù)稱號。2020 和 2020 年，宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司連續(xù)兩年被評為 “房地產(chǎn)綜合開發(fā)先進(jìn)企業(yè) ”，為當(dāng)?shù)刈畲笠?guī)模的發(fā)展商之一，但近年其在東莞房地產(chǎn)市場的地位有所下降。 萬科（東莞公司）簡介 2020 年 2 月，萬科集團(tuán)正式進(jìn)入東莞市場，一舉拿下城市高爾夫花園用地185 畝，標(biāo)志著萬科集團(tuán)正式進(jìn)入深圳后花園城市。萬科目前在東莞的在開發(fā)項(xiàng)目有四個(gè)（具體如下），目前為東莞市場的標(biāo)桿性企業(yè)，一定程度領(lǐng)導(dǎo)東莞房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2020 年 8 月，萬科以 億拍得東莞塘廈大坪村 35 萬多平方米（容積率 ），以 萬元／方成為廣東省今年的新 “地王 ”。 萬科東莞在開發(fā)樓盤表 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 銷售均價(jià)（元 /方） 常 平萬科城 東莞市常平鎮(zhèn)常黃公路橋?yàn)r管理區(qū) 7 （二期） 以別墅和高層為主的高檔居住社區(qū) 4700 萬科城市高爾夫花園 東莞市環(huán)城東路峰景高爾夫球會東側(cè) 情景美墅、高層洋房、高爾夫景觀公寓 6800 運(yùn)河?xùn)| 1 號 東莞市莞城區(qū)運(yùn)河?xùn)|路 3 號 24 高層洋房、商業(yè)、精裝修公寓 7000 松山湖 1 號 東莞松山湖高新科技園區(qū)新竹路 1 號 臨湖聯(lián)排、雙拼別墅 20200 七、融資方案 開發(fā)成本： 億元，其中土地 億，其他投資（包括建安、裝 修、配套等，詳見成本效益預(yù)測表） 億，其他投資可分三期開發(fā)，每期 億。 貸款融資估算：由于常平近期公開出讓土地案例較少，我們按東莞市 2007 年上半年鎮(zhèn)區(qū)土地公開出讓平均地面價(jià) 2578 元 /平方米溢價(jià) 30%（因常平為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展好鎮(zhèn)區(qū)）估價(jià)，土地評估總價(jià)約為 億元，已建成未出售房屋 31000 方估價(jià)約為 億元，銀行按抵押物評估值 6 折發(fā)放貸款，本項(xiàng)目可以貸款融資 億元。注：將土地按三期開發(fā)分割成三塊分別抵押用于貸款，以便于銷售時(shí)分期贖回，成本較低。 自有資金投資估算：本項(xiàng)目自有資 金只需投入土地轉(zhuǎn)讓款 億元，土地過戶后即可在銀行貸款 億元用于第一期開發(fā)，用第一期的銷售回籠款即可滾動(dòng)開發(fā)第二期。
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