房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分析-資料下載頁(yè)
2025-06-21 17:31本頁(yè)面
【正文】 的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。只要所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開(kāi)展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購(gòu)房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。 后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開(kāi)始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。 總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。 實(shí)例： 129畝地，地價(jià)為10萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如下： （一）、土地費(fèi)用： 征地管理費(fèi)：129畝10萬(wàn)元/畝3%= （二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)：241戶450元/戶= 拆遷管理費(fèi)：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補(bǔ)助：241戶600元/戶= 臨時(shí)安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無(wú)證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2500元/M2=75萬(wàn)元 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241戶5000元/戶= 舊房評(píng)估費(fèi)：241戶6萬(wàn)元/戶1%= 小計(jì)： （三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)：120元/M2=1236萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)：1236萬(wàn)元%= 人防費(fèi)：13= 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：21元/M2= 白蟻防治費(fèi)：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：83042%= 1勞保基金：8304%= 1規(guī)劃管理費(fèi)：1消防設(shè)施：1招投標(biāo)管理費(fèi)：8304(1%0+%0)= 1建設(shè)工程合同簽證費(fèi)：8304%0= 1墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)：10元/M2=103萬(wàn)元 小計(jì)： （四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)：8304%= 可行性研究：13000%=13萬(wàn)元 勘察測(cè)繪：8304%= 設(shè)計(jì)費(fèi)：8304%= 三通一平工程：30萬(wàn)元 小計(jì)： （五）、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)： ①住宅：800元/M2=7984萬(wàn)元 ②網(wǎng)點(diǎn)公建：4000M2800元/M2=320萬(wàn)元 小計(jì)：8304萬(wàn)元 室外配套： ①電力工程： a、高壓輸電：長(zhǎng)500米，約10萬(wàn)元。 b、變配電工程： 高壓柜10萬(wàn)元，低壓柜10萬(wàn)元，變壓器5萬(wàn)元，安裝10萬(wàn)元。計(jì)：35萬(wàn)元 c、低壓線工程：長(zhǎng)500米，約5萬(wàn)元 小計(jì)：50萬(wàn)元 ②煤制氣： 工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬(wàn)元 ③綠化工程：60萬(wàn)元 ④污水工程：1000米150元/米=15萬(wàn)元 ⑤雨水工程：1000米150元/米=15萬(wàn)元 ⑥道路工程：1000米7米150元/M2=105萬(wàn)元 ⑦自來(lái)水工程： a、增容費(fèi)：24棟2萬(wàn)元/棟=48萬(wàn)元 b、接頭費(fèi)：10萬(wàn)元 c、工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬(wàn)元 小計(jì)：88萬(wàn)元 室外配套計(jì)：363萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)合計(jì)：8667萬(wàn)元 直接開(kāi)發(fā)費(fèi)合計(jì)： 二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) （一）、管理費(fèi)：1%= （二）、銷售費(fèi)用：1%= （三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 貸款1500萬(wàn)元，利息150萬(wàn)元。 其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：15010%=15萬(wàn)元 （四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： （+++165）3%= 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)： 總投資： 三）銷售費(fèi)用 拆遷安置：137戶補(bǔ)償90平方米，104戶補(bǔ)償120平方米。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場(chǎng)價(jià)位2500元/平方米計(jì)總銷售額： 749902500=。 網(wǎng)點(diǎn)：20004000元/M2=800萬(wàn)元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用：3%= 四）稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅：（+800）3%=3%= 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：7%= 教育附加：3%= 計(jì)銷售收入：= 利潤(rùn)：= 所得稅：33%= 稅后利潤(rùn)：= 利潤(rùn)比率：
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