房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析-資料下載頁
2025-06-21 17:31本頁面
【正文】 的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發(fā)項目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現(xiàn)企業(yè)效益，達到“借雞生蛋”的目的。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進行商品房預(yù)銷售。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。要設(shè)法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導(dǎo)，最終達成購房意向，實現(xiàn)銷售目的。 后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進行竣工驗收時，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終——從謀劃運作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益。 實例： 129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費用如下： （一）、土地費用： 征地管理費：129畝10萬元/畝3%= （二）、拆遷安置補償費： 委托拆遷費：241戶450元/戶= 拆遷管理費：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補助：241戶600元/戶= 臨時安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無證房補助費：1500M2500元/M2=75萬元 搬遷獎勵費：241戶5000元/戶= 舊房評估費：241戶6萬元/戶1%= 小計： （三）、前期手續(xù)費： 綜合開發(fā)費：120元/M2=1236萬元 開發(fā)管理費：1236萬元%= 人防費：13= 網(wǎng)點費：21元/M2= 白蟻防治費：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費：83042%= 1勞?；穑?304%= 1規(guī)劃管理費：1消防設(shè)施：1招投標(biāo)管理費：8304(1%0+%0)= 1建設(shè)工程合同簽證費：8304%0= 1墻體建筑材料節(jié)能費：10元/M2=103萬元 小計： （四）、勘察設(shè)計及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費：8304%= 可行性研究：13000%=13萬元 勘察測繪：8304%= 設(shè)計費：8304%= 三通一平工程：30萬元 小計： （五）、房屋開發(fā)費： 建安工程費： ①住宅：800元/M2=7984萬元 ②網(wǎng)點公建：4000M2800元/M2=320萬元 小計：8304萬元 室外配套： ①電力工程： a、高壓輸電：長500米，約10萬元。 b、變配電工程： 高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。計：35萬元 c、低壓線工程：長500米，約5萬元 小計：50萬元 ②煤制氣： 工程費：1000米300元/米=30萬元 ③綠化工程：60萬元 ④污水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑤雨水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑥道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元 ⑦自來水工程： a、增容費：24棟2萬元/棟=48萬元 b、接頭費：10萬元 c、工程費：1000米300元/米=30萬元 小計：88萬元 室外配套計：363萬元 房屋開發(fā)合計：8667萬元 直接開發(fā)費合計： 二）開發(fā)間接費 （一）、管理費：1%= （二）、銷售費用：1%= （三）、財務(wù)費用： 貸款1500萬元，利息150萬元。 其它財務(wù)費用：15010%=15萬元 （四）不可預(yù)見費： （+++165）3%= 開發(fā)間接費計： 總投資： 三）銷售費用 拆遷安置：137戶補償90平方米，104戶補償120平方米。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計總銷售額： 749902500=。 網(wǎng)點：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費用：3%= 四）稅費 營業(yè)稅：（+800）3%=3%= 城市維護建設(shè)費：7%= 教育附加：3%= 計銷售收入：= 利潤：= 所得稅：33%= 稅后利潤：= 利潤比率：
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