東莞常平項目投資分析報告--房地產(chǎn)開發(fā)項目(存儲版)
【正文】 常平鎮(zhèn)，據(jù)報道，目前常平鎮(zhèn)政府手中掌握的可供應(yīng)土地數(shù)量極為有限，每年推向市場的土地不超過二三百畝，而且這個數(shù)字里還包括了工業(yè)用地，除了工業(yè)用地，每年真正的商住用地也就 100 多畝用地指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。同年，本土企業(yè)宏遠(yuǎn)集團(tuán)正式踏入房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了宏遠(yuǎn)花園，開始了其引領(lǐng)東莞房地產(chǎn)業(yè)的征程。 外資發(fā)展商，以港資企業(yè)為主，知名企業(yè)包括香港新世界集團(tuán)等（香港新世界集團(tuán)已經(jīng)于 2020 年轉(zhuǎn)讓其在東莞開發(fā)的東莞新世界花園項目）。 作為宏遠(yuǎn)集團(tuán)龍頭企業(yè)的宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，近年先后開發(fā)了宏遠(yuǎn)花園、金豐花園、活力康城、江南世家等多個樓盤。注：將土地按三期開發(fā)分割成三塊分別抵押用于貸款，以便于銷售時分期贖回，成本較低。 萬科東莞在開發(fā)樓盤表 項目名稱 位置 占地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 銷售均價（元 /方） 常 平萬科城 東莞市常平鎮(zhèn)常黃公路橋瀝管理區(qū) 7 （二期） 以別墅和高層為主的高檔居住社區(qū) 4700 萬科城市高爾夫花園 東莞市環(huán)城東路峰景高爾夫球會東側(cè) 情景美墅、高層洋房、高爾夫景觀公寓 6800 運河?xùn)| 1 號 東莞市莞城區(qū)運河?xùn)|路 3 號 24 高層洋房、商業(yè)、精裝修公寓 7000 松山湖 1 號 東莞松山湖高新科技園區(qū)新竹路 1 號 臨湖聯(lián)排、雙拼別墅 20200 七、融資方案 開發(fā)成本： 億元，其中土地 億，其他投資（包括建安、裝 修、配套等，詳見成本效益預(yù)測表） 億，其他投資可分三期開發(fā)，每期 億。宏遠(yuǎn)集團(tuán)總部所在地的宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)曾是篁村 380 畝的低產(chǎn)坡地，目前已發(fā)展到占地 130 多公頃，內(nèi)有幾十家工業(yè)企業(yè)和數(shù)萬人口，區(qū)內(nèi)規(guī)劃整齊，配套設(shè)施齊全，共吸引了近百億元的外來投資，成為東莞市最大、最成功的工業(yè)區(qū)之一。由于不少深圳、廣州開發(fā)商資金實力雄厚，不少是上市公司，對于拿地更不惜重金，從側(cè)面導(dǎo)致本來有地緣優(yōu)勢的本土開發(fā)商 拿地成本大大增加，萬科以高價拿下水濂山地塊是最好的證明，在其控制下，本土開發(fā)商的開發(fā)量也出現(xiàn)了萎縮。 1991 年東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合幾大投資商開發(fā)東城中心，正式掀開東莞市房地產(chǎn)業(yè)全面開發(fā)的歷史。其中城區(qū)（四個行政區(qū)）共交易土地 13 宗，成交面積 421370 ㎡（ 632 畝），總成交金額 萬元，平均土地交易單價為 4916 元 /㎡；鎮(zhèn)區(qū)共交易土地 39宗，成交面積 1086709 ㎡（ 1630 畝），總成交金額 280226 萬元 ，平均土地交易單價為 2578 元 /㎡。 常平鎮(zhèn)目前主要開發(fā)樓盤情況表 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別 物業(yè)價格（元 /方） 開發(fā)商 花和小城 常平鎮(zhèn)常馬路漱新村段 花園洋房 5500 東莞市同方地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金田花園 常平鎮(zhèn)司馬村東深公路旁 普通住宅 3700 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金碧花園 常平鎮(zhèn)常黃公路朗貝段金碧花園 普通住宅 3700 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海霞國際新都 (已售完 ) 常平鎮(zhèn)常平大道與口岸大道交匯處海霞酒店旁 公寓 3800 海霞地產(chǎn) 藍(lán)月灣二期 常平鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)塘角大道 普通住宅 3900 東莞東興花園開發(fā)有限公司 紫荊花園五期 (已售完 ) 常平鎮(zhèn)常黃公路還珠瀝 路段 普通住宅 4000 東莞市晶苑地產(chǎn)發(fā)展有限公司 麗景新園 常平 鎮(zhèn)木棆管理區(qū) 高尚住宅 4200 東莞市棕櫚居庭建造有限公司 山水雅居 常平鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)區(qū)常平鎮(zhèn)隱賢山公園正門 高尚住宅 4300 中房集團(tuán) 金美花園 常平鎮(zhèn)金美路 普通住宅 4300 東莞金美花園建造有限公司 常平萬科城三期 (已售完 ) 常平鎮(zhèn)常黃公路橋瀝路段萬科城（太子酒店北行 800 米） 花園洋房 4500 東莞萬科置業(yè)有限公司 中央公園一號 常平鎮(zhèn)木倫管理區(qū)口岸大道西南側(cè) 普通住宅 4700 東莞市星宇麗苑廣場開發(fā)有限公司 新天美地花園 常平鎮(zhèn)上坑段 普通住宅 4800 東莞市新天美地花園建造有限公司 華建半島豪庭 常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道 高尚住宅 5000 東莞市華建麗苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 旺角新城 常平鎮(zhèn)常東路土塘路口 商住樓 5000 世紀(jì)康城 常平鎮(zhèn)麗城開發(fā)區(qū)蘭桂坊旁 高尚住宅 5300 東莞市明康家園商住開發(fā)有限公司 東田翠湖灣 常平鎮(zhèn)石村站前路地段（原名花果山） 高尚住宅 7000 東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鹿兒島 (已售完 ) 常平鎮(zhèn)麗城大道 6 號中昌大廈 別墅 7500 中昌集團(tuán)有限公司 陽光山莊 常平鎮(zhèn)?；⒙放? 別墅 10000 東莞市陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司 均值 4538 說明 ：上述均值數(shù)據(jù)不包括別墅價格。 常平的房地產(chǎn)集中在兩大區(qū)域，一是以鎮(zhèn)政府為核心的新中心區(qū)，周邊密集的排布許多中小型開發(fā)項目，多數(shù)總建筑面積在 10 萬平米以下，戶型面積較小，較為適合投資；另一個區(qū)域是以隱賢山風(fēng)景區(qū) 為核心的麗城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（為目標(biāo)項目所在片區(qū)），周邊分布了許多高檔園林花園社區(qū)，一般認(rèn)為代表了常平房地產(chǎn)的最高水平。根據(jù)東莞市房管局?jǐn)?shù)據(jù)， 2020 年上半年東莞商品房網(wǎng)上簽約總套數(shù) 29369 套，總建筑面積 萬㎡，總金額 億元；其中商品住宅網(wǎng)上簽約總套數(shù) 26097 套，總建筑面積 萬㎡，總金額 億元；按面積計算，住宅成交量占整體商品房成交總量的 %；按每月平均計算，平均每月商品住宅成交 4
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