房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例[全文]-資料下載頁
2025-08-06 10:42本頁面
【正文】 +=Q=(平方米)5,不確定分析 （1）銷售收入敏感性分析 銷售收入變化幅度 第一年 第二年 第三年 IRR 20% 0 % 15% 0 % 10% 0 % 5% 0 % 0% 0 % 5% 0 % 10% 0 21504 % 15% 0 % 20% 0 %（2）建設(shè)投資敏感性分析 建設(shè)投資變化幅度 第一年 第二年 第三年 IRR 20% % 15% % 10% % 5% % 0% % 5% % 10% % 15% % 20% % 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 銷售收入irr % % % % % % % % % 建設(shè)投資irr % % % % % % % % %六、項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見表619：表619 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表 類別項(xiàng)目 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) NPV FIRR 投資利潤率 投資利稅率 稅前 稅后 稅前 稅后 全部投資 % % % % 自有資金 % %七、結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。 小結(jié)：財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。它是依據(jù)國家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 這些能力是通過各種報(bào)表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。 財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表有：現(xiàn)金流量表（分為全部投資和資本金）、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表。不過，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的不同之處。 財(cái)務(wù)分析的系列指標(biāo)可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標(biāo)。反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)主要包括：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期；動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；反映項(xiàng)目的清償能力的指標(biāo)主要包括：借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。 另外，一些傳統(tǒng)的分析方法所涉及的指標(biāo)也仍然有它的利用價(jià)值。對(duì)于一些不太復(fù)雜的項(xiàng)目，完全可以用這些指標(biāo)進(jìn)行初步篩選，然后對(duì)篩選出來的有價(jià)值的項(xiàng)目用現(xiàn)代的方法再做進(jìn)一步的分析。這些指標(biāo)如收益乘數(shù)、償債保障比率、全面資本化率、股本化率與現(xiàn)金回報(bào)率等。不過，沒有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值問題是它的一個(gè)嚴(yán)重的缺陷，因?yàn)橘Y金流入與流出的時(shí)間是幾個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行比較的主要因素之一。 但是，在考慮了資金時(shí)間因素的現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析理論中，基準(zhǔn)收益率的選擇非常之難，它的微小變化都會(huì)影響到對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)或排序問題。基準(zhǔn)收益率又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目標(biāo)收益率或最低期望收益率，是決策者對(duì)項(xiàng)目方案投資的資金時(shí)間價(jià)值的估算或行業(yè)（部門）的平均收益水平。它是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的重要參數(shù)。 上述介紹的實(shí)例，基本上涵蓋了財(cái)務(wù)分析所能涉及到的各類報(bào)表和指標(biāo)。它是從實(shí)務(wù)的角度對(duì)財(cái)務(wù)分析過程的一次演練。第 PAGE 12 頁 共 NUMPAGES 13 頁
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