房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析-在線瀏覽
2025-03-20 12:12本頁面
【正文】 68 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1 983 3824 6119 233 155 78 表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 20 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 025 233 155 78 續(xù)表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 21 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 年利率 %，按單利計息，寬限期 3年， 3年等額還本。 房地產(chǎn)投資分析 22 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預(yù)見費 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50超率累進 表 104 稅費率表 單位： % 房地產(chǎn)投資分析 23 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在 4年內(nèi)全部出售。出租房第 4年開始出租，出租率第 4年為 80%，以后各年均為 100%。 房地產(chǎn)投資分析 24 年份 類型 2 3 4 5 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營業(yè)用房 30 30 40 表 105 房屋銷售計劃表 單位： % 房地產(chǎn)投資分析 25 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù) 市近期相同房地產(chǎn)項目的售（租）價和居民購買力的預(yù)測，計劃 小區(qū)高層住宅售價 1 800元 /平方米，多層住宅售價 1 250元 /平方米，營業(yè)用房一半出售，售價 3 500元 /平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價 1000元 /年 房地產(chǎn)投資分析 26 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 1．分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 ，中國計劃出版社出版， 2023年。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1 137萬元，所得稅為 1 635萬元，土地增值稅為 2 202萬元，合計繳納稅金 4 973萬元。詳見表 106~表 108。 表 107 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 30 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 20 671 1 557 7 005 7 186 4 094 829 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 20 286 185 1557 7 005 7 133 53 4 028 66 763 66 2 經(jīng)營成本 12 348 948 4 266 4 328 2 384 423 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 12 341 7 948 4 266 4 326 2 2 381 3 420 3 3 出租房經(jīng)營費用 31 9 11 11 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1 137 86 385 395 225 46 8 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 9 利潤總額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 表 108 損益表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 31 10 彌補以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 12 所得稅 1 635 119 535 561 337 83 13 稅后利潤 3 319 242 1 087 1 139 683 168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加 :年初未分配利潤 205 1129 15 可供投資者分配的利潤 205 1 129 2 098 581 143 16 應(yīng)付利潤 2 821 2 098 581 143 A方 B方 C方 2 821 2 098 581 143 17 年末未分配利潤 205 1 129 續(xù)表 108 損益表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 32 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 20%時，項目凈現(xiàn)值為 781萬元，項目投資回收期為 。詳見表 109和表 1010。詳見表 1011。 房地產(chǎn)投資分析 40 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 4．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的。 房地產(chǎn)投資分析 41 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 27605 1 983 4 440 9030 7186 4094 873 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 3 891 3 000 44 483 1 500 1 557 1 383 1 500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2 資金運用 24 107 1 983 4 192 7772 5346 3059 1755 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅 ) 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 表 1012 資金來源與運用表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析 42
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