房地產(chǎn)某投資項目案例分析-在線瀏覽
2025-02-09 14:04本頁面
【正文】 銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風(fēng)險同時存在。其中，相當(dāng)于樓價 30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價 70%的購買投資來自于期限為 15年、固定利率為 %、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的 28%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。 年 末 0 1 2 3 4~15 16~48 股本金投入 9 凈經(jīng)營收入 2 2 3 3 3 抵押貸款還本付息 2 2 2 2 自有資金凈現(xiàn)金流量 9 1 1 3 表 11 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元 4）該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 因為 ic =14%，故 123 1 23 3 3 1 59 5 3 1 2 8 4 . 9 8 ( 1 1 4 % ) 6 5 8 . 2 3 ( 1 1 4 % )1 0 3 1 . 4 8 ( 1 1 4 % ) 1 4 0 4 . 7 3 1 4 % [ 1 ( 1 1 4 % ) ]( 1 1 4 % ) 3 5 4 5 . 8 6 1 4 % [ 1 ( 1 1 4 % ) ] ( 1 1 4 % )7 8 9 . 8 1 (NP V????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? 萬 元 ） 5）該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 因為 i1=14%時， NPV1=，設(shè) i2=15%，則： 1223 1 23 3 3 1 59 5 3 1 2 8 4 . 9 8 ( 1 1 5 % ) 6 5 8 . 2 3 ( 1 1 4 % )1 0 3 1 . 4 8 ( 1 1 4 % ) 1 4 0 4 . 7 3 1 5 % [ 1 ( 1 1 5 % ) ]( 1 1 5 % ) 3 5 4 5 . 8 6 1 5 % [ 1 ( 1 1 5 % ) ] ( 1 1 5 % )2 2 4 . 3 4 (NP V????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ??? 萬 元 ）7 8 9 . 8 11 4 % ( 1 5 % 1 4 % ) 1 4 . 7 8 %7 8 9 . 8 1 2 2 4 . 3 4F I R R ? ? ? ???用插入法 2．結(jié)論 因為 NPV=＞ 0， FIRR =%＞ 14%，故該項目可行。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的 2倍。投資者可獲得利率為 12%，期限 15年的 1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。 該物業(yè)資產(chǎn)使用 15年，按線性折舊法計算折舊費用。若投資者要求的投資收益率為 20%，該項目是否值得投資？ 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅
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