房地產(chǎn)投資分析案例-在線瀏覽
2024-11-18 22:08本頁面
【正文】 NPV—— 項目凈現(xiàn)值； NPVt—— 第個計息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差額現(xiàn)值； Nt —— 第 t個計息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差； (P/F,i,t)—— 第 t個計息期的貼現(xiàn)因子； It—— 第 t個計息期的現(xiàn)金流入值； Pt—— 第 t個計息期的現(xiàn)金流出值； t—— 計息期數(shù)； n—— 計息期總數(shù)。? 凈現(xiàn)值法的優(yōu)點在于考慮了項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)各筆資金的時間價值，對項目的凈利潤有明確反映。房地產(chǎn)投資項目也不例外，每一個房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益分析中都要使用凈現(xiàn)值指標(biāo)對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價。現(xiàn)值計算及凈現(xiàn)值計算均少不了貼現(xiàn)率，那么認(rèn)為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個難以給出準(zhǔn)確答案的問題。貼現(xiàn)率取值的準(zhǔn)確與否，對凈現(xiàn)值指標(biāo)的影響很大，尤其對長期經(jīng)營項目和后期資金流量較大的項目更為明顯。一、確定性分析方法? 內(nèi)部收益率法 ? 內(nèi)部收益率法是計算項目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法，分析指標(biāo)為內(nèi)部收益率是指項目在開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期內(nèi)項目凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。? IRR是項目凈現(xiàn)值 NPV等于零時的貼現(xiàn)率，也可以說是項目在動態(tài)分析中不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導(dǎo)致項目虧損。當(dāng)貸款利率高于內(nèi)部收益率時，項目凈現(xiàn)值必定小于零，項目虧損，屬不可接受項目。項目的內(nèi)部收益率愈高，項目所能承擔(dān)的貸款利率愈高，風(fēng)險愈小，獲利愈大。首先假設(shè)貼現(xiàn)率為 i1,計算出項目凈現(xiàn)值NPV10；再假設(shè)貼現(xiàn)率為 i2，計算出相應(yīng)的項目凈現(xiàn)值 NPV20；則在 i1與 i2之間反復(fù)取值試算，必定可找出一個 i使得凈現(xiàn)值NPV等于零，這個 i就是內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率法? 內(nèi)部收益率法是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析中另一個被廣泛應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)效益分析方法。因此，內(nèi)部收益率法是一個很實在很可靠的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法。另一不足之處是內(nèi)部
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