【正文】 6）休閑物業(yè)：健身房、游樂場、活動中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場、高爾夫球場等 （ 7）特種物業(yè)：車站、碼頭等 房地產(chǎn)項目投資的主要特性 （ 1）前期策劃十分重要（不可移動性） （ 2）與法規(guī)關(guān)系十分密切 （ 3）依賴金融的參與與支持 （ 4）投資周期長，投資風(fēng)險大 （ 5）涉及面廣，投資運作復(fù)雜 （ 6）制約因素多，入世門檻高 （ 7） 與市場關(guān)系極大 （ 8）與環(huán)境關(guān)系密切 第二講 項目投資策劃與投資環(huán)境評價 策劃與房地產(chǎn)項目策劃 項目投資方案 投資環(huán)境評價 （一）策劃與房地產(chǎn)項目策劃 策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計并制定計劃與行動方案的過程。 （ 1）立足于市場和環(huán)境分析 （ 2）目的在于編制切實可行的項目實施方案 （ 3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程 （ 4）靈魂在于市場定位與賣點設(shè)計 （ 5）生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思 3 .房地產(chǎn)項目投資策劃 ① 投資機(jī)會研究：依據(jù)市場信息，尋找投資機(jī)會 一般投資機(jī)會研究、具體項目投資機(jī)會研究 ② 投資方案構(gòu)思：項目市場定位及方案（初步）計劃的創(chuàng)造性活動（消費群體、價格、規(guī)劃設(shè)計要點、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣點設(shè)計、創(chuàng)意設(shè)計等等）。 ④ 投資方案策劃：項目投資經(jīng)營方案、開發(fā)建設(shè)方案、市場營銷方案的計劃。 ⑥ 評價決策：對項目方案及可行性研究結(jié)論所作的評價，對項目投資方案作出決策。 1. 項目投資方案體系 項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目開發(fā)建設(shè)方案 項目投資經(jīng)營方案 （ 1）項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目規(guī)劃方案 建筑設(shè)計方案 公建（配套）設(shè)施的單項設(shè)計方案 （ 2）項目開發(fā)建設(shè)方案 拆遷安置方案、工程承包及施工方案 工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計劃 工程質(zhì)量計劃、設(shè)備材料計劃 施工組織計劃、項目控制方案 （ 3）項目投資經(jīng)營方案 項目投資方案 項目融資方案 項目經(jīng)營方案 項目營銷方案 2. 項目投資計劃的編制 （ 1）項目投資計劃的編制程序 計劃平衡與調(diào)整 進(jìn) 度 計 劃 投 資 估 算 經(jīng) 營 方 案 市 場 定 位 項 目 構(gòu) 思 投 資 計 劃 融 資 計 劃 收 益 計 劃 財 務(wù) 分 析 與 評 價 營 銷 計 劃 招 標(biāo) 計 劃 監(jiān) 理 計 劃 施 工 計 劃 質(zhì) 量 計 劃 市場分析與研究 （ 2）常用計劃編制方法 ① 網(wǎng)絡(luò)計劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來描述項目計劃內(nèi)容的一種計劃方法。 活動： AB、 BC、 BD、 DC、 CE 案例：某一工程項目基礎(chǔ)施工 計劃圖 橫 道 圖 網(wǎng) 絡(luò) 圖 （三） 項目投資環(huán)境評價 1. 投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。 ⑨ 按各項目投資環(huán)境綜合得分進(jìn)行排序與評價。人們稱從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所消耗和占用的物質(zhì)與勞動資源為 “ 投入 ” ；稱生產(chǎn)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的物質(zhì)效用和經(jīng)濟(jì)收益為 “ 產(chǎn)出 ” 。 項目投資經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo) （ 1） 按是否考慮了資金時間價值進(jìn)行分類 靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益 ∶ 凡是在進(jìn)行評價指標(biāo)計算時 ，不考慮資金 時間價值 ， 只計現(xiàn)金流量的絕對值 ， 這一類評價指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標(biāo) 。 動態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益 ∶ 凡是在進(jìn)行評價指標(biāo)計算時，考慮了資金的時間價值，即不僅計算現(xiàn)金流量的絕對值，還計算因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產(chǎn)生的時間價值，這一類評價指標(biāo)統(tǒng)稱為動態(tài)評價指標(biāo)。 （ 2）按經(jīng)濟(jì)效益評價的目的分類 評價項目盈利水平的指標(biāo) ∶ 考察項目盈利水平主要從項目投入與產(chǎn)出的比較進(jìn)行分析 ， 如 ∶ 投資回收期 、 投資收益率 、 投資利稅率 、 財務(wù)凈現(xiàn)值 、 內(nèi)部收益率 、 資本金利潤率 、 追加投資效果系數(shù) 、 追加投資回收期等 。 如：資產(chǎn)負(fù)債率 、 流動比率 、 速動比率等 評價項目資金運用效益的指標(biāo)：主要是從資產(chǎn)與收益的對比關(guān)系來測定項目資金的運用效益 ， 若把資產(chǎn)看作是投資的結(jié)果 ， 則最終反映了投資的經(jīng)濟(jì)效益 。 評價項目投資實施效益的指標(biāo)：主要是通過對項目開發(fā)建設(shè)期間的進(jìn)度 、 工期 、 質(zhì)量的考核 ， 對投資實施效果進(jìn)行考核 。 （ 二）靜態(tài)評價與動態(tài)評價方法 靜態(tài)評價方法：采用靜態(tài)評價指標(biāo)的評價方法 （ 1） 投資收益率法：投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù) 。 如商品房銷售凈收入 ，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等 。 如果這種經(jīng)濟(jì)效果是用回收期描述的 ， 就稱其為追加投資回收期；如果以回收期的倒數(shù)來描述追加投資效果 ，則稱其為追加投資效果系數(shù) 。 以這一原則作為方案比選標(biāo)準(zhǔn)的評價方法為最小費用法 。 （ 1） 凈現(xiàn)值法 （ NPV法 ） ：若將項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的 、 事先選定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項目實施初期的現(xiàn)值 ， 此現(xiàn)值的代數(shù)和 ， 就是項目凈現(xiàn)值（ NPV） 。 a t= (1+i0)－ t i0—— 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ， 即事先規(guī)定的利率 。 式中各符號的意義同前 內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)意義：內(nèi)部收益率事實上是一種同時反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時間的綜合指標(biāo) 。 IRR＞ i， 項目盈利； IRR=i， 項目盈虧平衡； IRR＜ i， 項目虧損 IRR與基準(zhǔn)收益率 （ i0） 相比較 ， 反映項目與社會平均收益水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況 。 IRR＞ IRR0， 項目盈利超出同類項目平均盈利水平； IRR=IRR0， 項目盈利相當(dāng)于同類項目平均盈利水平； IRR＜ IRR0， 項目盈利低于同類項目平均盈利水平 。 PW=P+A（ P/A， i0， n） － F（ P/F， i0， n） 年成本比較法 （ AC法 ） ：年成本比較法又稱等額年金成本法 ， 是年等值法 （ AW法 ） 的一種特定情況 。 年等值比較法適用于項目投產(chǎn)后每年有較穩(wěn)定的收支 （ 經(jīng)營收入 、經(jīng)營成本等 ） 場合 。 AW＜ 0， 項目年度經(jīng)營支出大于收入，有虧損，項目或項目方案被否決； AW=0， 項目年度經(jīng)營收支平衡 、 不虧不盈；項目或項目方案一般被否決； AW＞ 0， 項目年度經(jīng)營收入大于支出，有盈利。 年等值（ AW） 的計算 （ 5） 全壽命費用分析法：全壽命費用是指將項目在規(guī)劃 、 設(shè)計 、施工及投產(chǎn)使用階段所發(fā)生的所有費用均按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（ 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為項目開始投資那一年的現(xiàn)值 。 （ 6） 成本效用分析法：成本效用分析法就是以項目的效用與成本 （ 包括投資成本和經(jīng)營成本 ）之比 （ 成本效用比率或單位成本效用 ） ， 作為評價項目方案優(yōu)劣的評價分析方法 。 （三）經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析 盈虧平衡分析：盈虧平衡分析又稱收支平衡分析，它是利用盈虧平衡點（即項目收支平衡的臨界點）為評價指標(biāo)的分析方法。