房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析-在線瀏覽
2025-07-17 21:45本頁(yè)面
【正文】 務(wù) 分 析 與 評(píng) 價(jià) 營(yíng) 銷(xiāo) 計(jì) 劃 招 標(biāo) 計(jì) 劃 監(jiān) 理 計(jì) 劃 施 工 計(jì) 劃 質(zhì) 量 計(jì) 劃 市場(chǎng)分析與研究 （ 2）常用計(jì)劃編制方法 ① 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來(lái)描述項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容的一種計(jì)劃方法。 ⑥ 評(píng)價(jià)決策：對(duì)項(xiàng)目方案及可行性研究結(jié)論所作的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資方案作出決策。 ④ 投資方案策劃：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案的計(jì)劃。 （ 1）立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析 （ 2）目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案 （ 3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過(guò)程 （ 4）靈魂在于市場(chǎng)定位與賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì) （ 5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思 3 .房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 ① 投資機(jī)會(huì)研究：依據(jù)市場(chǎng)信息，尋找投資機(jī)會(huì) 一般投資機(jī)會(huì)研究 具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究 ② 投資方案構(gòu)思：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案（初步）計(jì)劃的創(chuàng)造性活動(dòng)（消費(fèi)群體、價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等等）。 （ 2） 項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 DM 開(kāi)發(fā)管理 Development Management PM – 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理） Project Manajement FM – 設(shè)施管理 .物業(yè)管理 Facility Management 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目實(shí)施期 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工 項(xiàng)目使用期 運(yùn)營(yíng)商 FM 開(kāi)發(fā)商 DM PM 設(shè)計(jì)方 PM 承包商 PM 供應(yīng)商 PM 投資商 DM PM FM 施 工 階 段 設(shè) 計(jì) 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項(xiàng) 目 管 理 項(xiàng) 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段 物業(yè)管理 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 全 過(guò) 程 管 理 決 策 階 段 項(xiàng)目前期策劃與管理 項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想 決策 — 開(kāi)始實(shí)施 項(xiàng)目完成 — 開(kāi)始運(yùn)營(yíng) 報(bào)廢 — 拆除 運(yùn)營(yíng)階段 實(shí)施階段 決策階段 項(xiàng)目管理 PM 開(kāi)發(fā)管理 DM 物業(yè)管理 FM 保修期 (12 年 ) DM、 PM、 FM 和 LM的時(shí)間范圍 FM LM （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要類(lèi)型 （ 1）土地： 舊城區(qū)的二次開(kāi)發(fā) . 新區(qū)開(kāi)發(fā) （ 2）住宅 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類(lèi)：銷(xiāo)售型住宅、租賃性住宅 按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)：普通住宅、公寓式住宅、別墅 （ 3）辦公樓宇（寫(xiě)字樓） （ 4）旅店、酒樓、商場(chǎng) （ 5）工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)廠 （ 6）休閑物業(yè)：健身房、游樂(lè)場(chǎng)、活動(dòng)中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球常等 （ 7）特種物業(yè)：車(chē)站、碼頭等 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要特性 （ 1）前期策劃十分重要（不可移動(dòng)性） （ 2）與法規(guī)關(guān)系十分密切 （ 3）依賴(lài)金融的參與與支持 （ 4）投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大 （ 5）涉及面廣，投資運(yùn)作復(fù)雜 （ 6）制約因素多，入世門(mén)檻高 （ 7） 與市場(chǎng)關(guān)系極大 （ 8）與環(huán)境關(guān)系密切 第二講 項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià) ?策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 ?項(xiàng)目投資方案 ?投資環(huán)境評(píng)價(jià) （一）策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過(guò)程。項(xiàng)目周期一般劃分為三大階段。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 第一講 緒論 第二講 項(xiàng)目投資策劃與 投資環(huán)境評(píng)價(jià) 第三講 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 第四講 項(xiàng)目控制 第一講 緒論 項(xiàng)目與項(xiàng)目周期 房地產(chǎn)項(xiàng)目 （一）項(xiàng)目與項(xiàng)目周期 1. 項(xiàng)目的定義 （ 1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過(guò)程 具有特定的目標(biāo) 必定在一定的約束條件下進(jìn)行 必然消耗或占用一定的資源 （ 2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。 項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）
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