房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析-全文預(yù)覽
【正文】 103。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,15,表101 用 款 計(jì) 劃 表,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,16,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.10投資估算 本項(xiàng)目總投資為12 391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用420萬(wàn)元、前期工程費(fèi)28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)9 917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用各99萬(wàn)元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬(wàn)元組成。方案設(shè)計(jì)的原則是： 1．堅(jiān)持“住得好、分得開(kāi)、放得下、買(mǎi)得起”的設(shè)計(jì)原則； 2．堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門(mén)窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,10,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.5規(guī)劃與住宅布局 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬(wàn)平方米，占地5 683平方米；少量營(yíng)業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬(wàn)平方米，占地3 850平方米。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,6,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶(hù)約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長(zhǎng)等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。各類(lèi)房屋總建筑面積72萬(wàn)平方米，常住市區(qū)的4 800戶(hù)貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9 700余間人口，除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù)。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,3,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬(wàn)人。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，城區(qū)住宅大幅度增長(zhǎng)，10多年來(lái)，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長(zhǎng)，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶(hù)房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷(xiāo)售前景良好。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,8,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 小區(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬(wàn)平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。該地塊南北長(zhǎng)300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢(shì)南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢(shì)較為平坦。,23.10.2024,房地產(chǎn)投資分析,11,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組
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