第三節(jié)房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算(編輯修改稿)
2024-07-24 01:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基準(zhǔn)收益率為10％，甲乙兩個投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量乙方案凈現(xiàn)金流量－1000－1000400300400300407300甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：＝300（P／F，10％，3）－1000＝300－1000＝－（萬元）甲方案的凈現(xiàn)值等于零，恰好滿足所預(yù)定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負值，說明投資該項目不能獲得預(yù)期的投資效益，反而導(dǎo)致虧本，故該方案不能被接受。不難看出，凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點：（1）凈現(xiàn)值的計算考慮了資金的時間價值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項房地產(chǎn)投資會使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認為凈現(xiàn)值法是投資評估方法中最好的一個，并被廣泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說，一項投資機會的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來，一項獲利很高的投資機會可能由于籌資成本較高而使得該項目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項投資規(guī)模大、投資利潤率低的項目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項目可能具有較小的凈現(xiàn)值。（二）內(nèi)部收益率所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的貼現(xiàn)率。根據(jù)等值的概念，也可以認為內(nèi)部收益率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈將來值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部收益率可定義為：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內(nèi)部收益率。其計算公式如下：應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部收益率時，可以將凈現(xiàn)值NPV看做是關(guān)于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個，值，如果求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個較大的，值計算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負或由負變正時，則在兩者之間必定存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部收益率。其幾何意義如圖所示。在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（）比較，當(dāng)IRR≥時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。下面介紹幾種計算方法：1．試算法。由圖可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時，凈現(xiàn)值為零。此時的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨撝?。利用這個特點即可以通過試算，求出內(nèi)部收益率。例如，某投資項目各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資項目的內(nèi)部收益率。表5－9 某項目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份O12345凈現(xiàn)金流量－1002030304050首先適當(dāng)選擇一個貼現(xiàn)率r值，計算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r＝10％，其相應(yīng)
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