第三節(jié)房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算(編輯修改稿)
2024-07-24 01:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基準(zhǔn)收益率為10％，甲乙兩個投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量乙方案凈現(xiàn)金流量－1000－1000400300400300407300甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：＝300（P／F，10％，3）－1000＝300－1000＝－（萬元）甲方案的凈現(xiàn)值等于零，恰好滿足所預(yù)定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，說明投資該項目不能獲得預(yù)期的投資效益，反而導(dǎo)致虧本，故該方案不能被接受。不難看出，凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點：（1）凈現(xiàn)值的計算考慮了資金的時間價值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項房地產(chǎn)投資會使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認(rèn)為凈現(xiàn)值法是投資評估方法中最好的一個，并被廣泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說，一項投資機(jī)會的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來，一項獲利很高的投資機(jī)會可能由于籌資成本較高而使得該項目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項投資規(guī)模大、投資利潤率低的項目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項目可能具有較小的凈現(xiàn)值。（二）內(nèi)部收益率所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的貼現(xiàn)率。根據(jù)等值的概念，也可以認(rèn)為內(nèi)部收益率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈將來值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部收益率可定義為：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內(nèi)部收益率。其計算公式如下：應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部收益率時，可以將凈現(xiàn)值NPV看做是關(guān)于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個，值，如果求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個較大的，值計算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負(fù)，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負(fù)或由負(fù)變正時，則在兩者之間必定存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部收益率。其幾何意義如圖所示。在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（）比較，當(dāng)IRR≥時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。下面介紹幾種計算方法：1．試算法。由圖可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時，凈現(xiàn)值為零。此時的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨?fù)值。利用這個特點即可以通過試算，求出內(nèi)部收益率。例如，某投資項目各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資項目的內(nèi)部收益率。表5－9 某項目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份O12345凈現(xiàn)金流量－1002030304050首先適當(dāng)選擇一個貼現(xiàn)率r值，計算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r＝10％，其相應(yīng)
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