【文章內容簡介】 %，環(huán)比增 長 %；其中，內六區(qū)新建商品房累計網簽 萬㎡，同比增長 %，本月新增網簽 萬㎡，同比增長 %，環(huán)比增長 %。 20xx 年 18 月，長沙地區(qū)二手房成交面積 萬㎡，成交套數為 27718 套，同比分別增長 %、 %；其中內六區(qū)二手房成交面積 萬㎡，成交套數為 20538 套，同比分別增長 %、 %。 長沙市 20xx 年房地產發(fā)展與未來趨勢 20xx 年 16 月長沙市內六區(qū)商品住宅供應 506 萬平 米，同比增長 30%；備案成交 599萬平米，同比增長 77%，供銷量持續(xù)維持高位。長期來看，市場還將維持供需兩旺的態(tài)勢?？v觀下半年房地產走勢，在沒有太大的政策調控下，開發(fā)商將以平推、回現(xiàn)、小步快跑的政策為主，主要基于兩點： 目前長沙市場可售商品住宅達 萬平米，庫存壓力大，而剛需群體的購買力比較有限。 錢荒”事件，時逢半年節(jié)點，銀行資金流動性趨緊，銀行對房貸暫停或貸款利率提高，對開發(fā)商而言，融資渠道受阻，資金壓力變大，勢必會導致開發(fā)商以回現(xiàn)為主基調。 縱觀長沙樓市 20xx 年前 6 個月，樓市呈 現(xiàn)升溫的勢頭，多月出現(xiàn)量價齊升現(xiàn)象，如果樓市加速升溫現(xiàn)象不改變，勢必引起相關部門高度關注，不排除下半年政策出現(xiàn)收緊的風險，但是房地產行業(yè)牽涉到多個產業(yè)發(fā)展，預計政策的變化不會很大幅度以微調為主，故總體來講，下半年的經濟和政策環(huán)境不會太差，樓市形勢總體看好。 長沙未來幾年房地產需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面可能已經過去。據估計，未來 10 年，年均住宅 “剛需 ”也就約 億平方米，假設剛需在全部新房的成交中占比 35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為 7 億 8 億平方米，這樣的銷售量即便與20xx 年的銷售量相比，降幅也達 5%20%。如果進一步考慮長沙人口的老齡化趨勢、土地財政對房價合理回調的阻滯從而導致的剛需減少，房地產需求可能會持續(xù)減弱。 目前我國房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。受 “新國五條 ”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產供應量日益增加，而隨著二、三線城市消費水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產的 “藍海 ”。 三、 市場調查與項目規(guī)劃 市場調查報告統(tǒng)計 根據掛牌土地的選擇范圍，本組的市場調查報告分三個方向：星沙、東站 農大、市區(qū)。發(fā)出 51 份紙質檔收回 51 份，發(fā)出電 子檔 20 份，收回 2 份，共 53 份完整數據。主要調查目標群體是各安置小區(qū)、教職員工小區(qū)的居民，樓盤里的購房者及路上隨機人群。 051015≦25歲 2635歲 3645歲 4655歲 ≧55歲各年齡層次購房打算5683212 12230沒打算有打算0510152025芙蓉區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 星沙理想居住地區(qū)分布23130620010203050㎡以內 5080㎡ 81100㎡ 101150㎡ 150㎡以上理想居住面積分布30162610能接受的房價（元/㎡）30%51%19%0%≦40004000600060008000≧8000 從第一幅圖中我們便可以清楚地看到，填寫調查報告的主要人群是 35 歲以下的青年人，而 現(xiàn)階段對房地產有需求的大部分也是剛剛步入社會的年輕群體或者普通工薪階層的并熱切希望改善居住條件的群體。也許是因為調查報告地點沒有概括性，大部分都是在東站以東邊填寫的，所以理想居住地差異明顯，不過這也可以看出長沙幾個區(qū)的房地產市場需求：芙蓉區(qū)算是長沙的政治中心區(qū)，相比其他區(qū)安全系數較高，環(huán)境相對來說也會好幾個層次；岳麓區(qū)則算是市區(qū)里空氣質量最優(yōu)的，也是長沙西邊的商業(yè)中心所在地，近幾年岳麓區(qū)的房地產開發(fā)力度也越來越強，吸引了很多較富裕卻住在喧鬧街區(qū)的家庭的向往。而星沙經濟開發(fā)區(qū)也是東邊令人心動的一塊寶地，雖然沒 有岳麓山來震懾一方，但也算是依山傍水，尤其因為發(fā)展得晚，環(huán)境相比市中心令人心曠神怡了不少，不論是去市區(qū)還是走鄉(xiāng)間交通都比較發(fā)達，東邊靠汽車東站，里面有星沙汽車站，除了通往東西南北的公交車還有城鄉(xiāng)巴士，除此之外，該有的超市、商業(yè)街、醫(yī)院、學校、游樂園等等應有盡有。 隨著房地產市場的發(fā)展與時代的變化（比如丁克一族的出現(xiàn)），近些年不斷推出了小戶型 —— 所謂單身公寓與雙人公寓，當然隨之發(fā)展也有單棟的別墅群項目。從我們的調查報告來看，大多數人還是保持著傳統(tǒng)的觀念，顯而易見的是 81150 ㎡的戶型是大部分人的理想型。 最 后便是大家最關心的 —— 價格。房價上漲是必然的，然而在薪水趕不上房價的時候，大家能接受的價格又是怎樣的呢？“價格當然是越低越好啊”有些人在填寫調查報告的時候說。最后數據統(tǒng)計出來沒有像我們想的夸張，還是比較貼切實際。一半以上的人都選擇了 40006000 元 /㎡，但是根據最近的樓盤調查我們發(fā)現(xiàn)即使是東郊，但房價平均都已超過了六千。 結合 20xx 年長沙市房地產發(fā)展與需求的分析，證明我們的項目是可行的。詳情如下所示。 產品定位 客戶群定位 本項目的客戶群主要以現(xiàn)階段為 2036 歲的年輕人（注重 自我享受的社會新銳與價格敏感的務實家庭）為主。也許是在校即將畢業(yè)的計劃五年內買房的學生、或者是剛畢業(yè)步入社會不久有穩(wěn)定卻不高的收入的年輕人、又可能是參加了幾年工作一直租房或者住單位房但有購房計劃的群體。他們希望有一個安定的居所，不想寄人籬下更不想住在不屬于自己的房子里。他們渴望有個舒適溫暖的家，白天有很常規(guī)繁瑣的工作等著他們去完成，晚上和休閑時間他們會想和朋友逛逛街、泡泡吧、唱唱歌；或者和愛人逛逛超市、散散步；亦或者一個人在落地窗前欣賞江景，聽聽音樂，看看書。 其次，便是 3545 歲住在安置房或單位 房里的自由群體（望子成龍的家庭），他們幾乎三世同堂，手頭上有大筆的征收費，希望買套更好更大更舒適的房子來改善居住條件或者方便子女學習，由于沒有朝九晚五的工作，所以他們需要周邊有較發(fā)達的交通設備和較豐富的商場來打發(fā)時光，當然，在公園里跳跳集體舞也不失為很好的選擇。 產品定位 針對客戶群，我們決定充分利用周邊環(huán)境及配套設施打造出一個性價比高的理想型家園。 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，適應 客戶群 需求，以 生態(tài)化、休閑化和文化性為主題， 創(chuàng)造切合二十一世紀生 活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 營造休閑、文化、綠化相融的社區(qū)空間，力求達到傳統(tǒng)與現(xiàn)代、理性與感性、人文與自然的和諧與統(tǒng)一；在環(huán)境設計上引入親地、親綠、親水、親子與親合 “無親” 設計理念，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；科學、健康、環(huán)保、節(jié)能； 建筑風格上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。房子有價，生命無價， 要達到客戶 在此居住將能得到更多的健康和快樂 的目的 。 我們的項目以 110135 ㎡的三室兩廳中等戶型為主， 6595 ㎡的小戶型和 150175 ㎡ 的大戶型 為輔，打造浪漫、陽光、英倫的實用性住宅，起始價 6666/㎡。 形象定位 口號：碧瓦藍天給您一個不用裸婚的理由。 碧瓦藍天，精致您的生活，美麗一個時代。 碧瓦底