潭州碧瓦藍(lán)天房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)(編輯修改稿)
2025-06-27 14:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 %，環(huán)比增 長 %；其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽 萬㎡，同比增長 %，本月新增網(wǎng)簽 萬㎡，同比增長 %，環(huán)比增長 %。 20xx 年 18 月，長沙地區(qū)二手房成交面積 萬㎡，成交套數(shù)為 27718 套，同比分別增長 %、 %；其中內(nèi)六區(qū)二手房成交面積 萬㎡，成交套數(shù)為 20538 套，同比分別增長 %、 %。 長沙市 20xx 年房地產(chǎn)發(fā)展與未來趨勢 20xx 年 16 月長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng) 506 萬平 米，同比增長 30%；備案成交 599萬平米，同比增長 77%，供銷量持續(xù)維持高位。長期來看，市場還將維持供需兩旺的態(tài)勢?？v觀下半年房地產(chǎn)走勢，在沒有太大的政策調(diào)控下，開發(fā)商將以平推、回現(xiàn)、小步快跑的政策為主，主要基于兩點(diǎn)： 目前長沙市場可售商品住宅達(dá) 萬平米，庫存壓力大，而剛需群體的購買力比較有限。 錢荒”事件，時(shí)逢半年節(jié)點(diǎn)，銀行資金流動性趨緊，銀行對房貸暫?；蛸J款利率提高，對開發(fā)商而言，融資渠道受阻，資金壓力變大，勢必會導(dǎo)致開發(fā)商以回現(xiàn)為主基調(diào)。 縱觀長沙樓市 20xx 年前 6 個(gè)月，樓市呈 現(xiàn)升溫的勢頭，多月出現(xiàn)量價(jià)齊升現(xiàn)象，如果樓市加速升溫現(xiàn)象不改變，勢必引起相關(guān)部門高度關(guān)注，不排除下半年政策出現(xiàn)收緊的風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)政策的變化不會很大幅度以微調(diào)為主，故總體來講，下半年的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境不會太差，樓市形勢總體看好。 長沙未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過去。據(jù)估計(jì)，未來 10 年，年均住宅 “剛需 ”也就約 億平方米，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比 35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為 7 億 8 億平方米，這樣的銷售量即便與20xx 年的銷售量相比，降幅也達(dá) 5%20%。如果進(jìn)一步考慮長沙人口的老齡化趨勢、土地財(cái)政對房價(jià)合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會持續(xù)減弱。 目前我國房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受 “新國五條 ”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的 “藍(lán)海 ”。 三、 市場調(diào)查與項(xiàng)目規(guī)劃 市場調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì) 根據(jù)掛牌土地的選擇范圍，本組的市場調(diào)查報(bào)告分三個(gè)方向：星沙、東站 農(nóng)大、市區(qū)。發(fā)出 51 份紙質(zhì)檔收回 51 份，發(fā)出電 子檔 20 份，收回 2 份，共 53 份完整數(shù)據(jù)。主要調(diào)查目標(biāo)群體是各安置小區(qū)、教職員工小區(qū)的居民，樓盤里的購房者及路上隨機(jī)人群。 051015≦25歲 2635歲 3645歲 4655歲 ≧55歲各年齡層次購房打算5683212 12230沒打算有打算0510152025芙蓉區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 星沙理想居住地區(qū)分布23130620010203050㎡以內(nèi) 5080㎡ 81100㎡ 101150㎡ 150㎡以上理想居住面積分布30162610能接受的房價(jià)（元/㎡）30%51%19%0%≦40004000600060008000≧8000 從第一幅圖中我們便可以清楚地看到，填寫調(diào)查報(bào)告的主要人群是 35 歲以下的青年人，而 現(xiàn)階段對房地產(chǎn)有需求的大部分也是剛剛步入社會的年輕群體或者普通工薪階層的并熱切希望改善居住條件的群體。也許是因?yàn)檎{(diào)查報(bào)告地點(diǎn)沒有概括性，大部分都是在東站以東邊填寫的，所以理想居住地差異明顯，不過這也可以看出長沙幾個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場需求：芙蓉區(qū)算是長沙的政治中心區(qū)，相比其他區(qū)安全系數(shù)較高，環(huán)境相對來說也會好幾個(gè)層次；岳麓區(qū)則算是市區(qū)里空氣質(zhì)量最優(yōu)的，也是長沙西邊的商業(yè)中心所在地，近幾年岳麓區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)力度也越來越強(qiáng)，吸引了很多較富裕卻住在喧鬧街區(qū)的家庭的向往。而星沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也是東邊令人心動的一塊寶地，雖然沒 有岳麓山來震懾一方，但也算是依山傍水，尤其因?yàn)榘l(fā)展得晚，環(huán)境相比市中心令人心曠神怡了不少，不論是去市區(qū)還是走鄉(xiāng)間交通都比較發(fā)達(dá)，東邊靠汽車東站，里面有星沙汽車站，除了通往東西南北的公交車還有城鄉(xiāng)巴士，除此之外，該有的超市、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、游樂園等等應(yīng)有盡有。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與時(shí)代的變化（比如丁克一族的出現(xiàn)），近些年不斷推出了小戶型 —— 所謂單身公寓與雙人公寓，當(dāng)然隨之發(fā)展也有單棟的別墅群項(xiàng)目。從我們的調(diào)查報(bào)告來看，大多數(shù)人還是保持著傳統(tǒng)的觀念，顯而易見的是 81150 ㎡的戶型是大部分人的理想型。 最 后便是大家最關(guān)心的 —— 價(jià)格。房價(jià)上漲是必然的，然而在薪水趕不上房價(jià)的時(shí)候，大家能接受的價(jià)格又是怎樣的呢？“價(jià)格當(dāng)然是越低越好啊”有些人在填寫調(diào)查報(bào)告的時(shí)候說。最后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來沒有像我們想的夸張，還是比較貼切實(shí)際。一半以上的人都選擇了 40006000 元 /㎡，但是根據(jù)最近的樓盤調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)即使是東郊，但房價(jià)平均都已超過了六千。 結(jié)合 20xx 年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展與需求的分析，證明我們的項(xiàng)目是可行的。詳情如下所示。 產(chǎn)品定位 客戶群定位 本項(xiàng)目的客戶群主要以現(xiàn)階段為 2036 歲的年輕人（注重 自我享受的社會新銳與價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭）為主。也許是在校即將畢業(yè)的計(jì)劃五年內(nèi)買房的學(xué)生、或者是剛畢業(yè)步入社會不久有穩(wěn)定卻不高的收入的年輕人、又可能是參加了幾年工作一直租房或者住單位房但有購房計(jì)劃的群體。他們希望有一個(gè)安定的居所，不想寄人籬下更不想住在不屬于自己的房子里。他們渴望有個(gè)舒適溫暖的家，白天有很常規(guī)繁瑣的工作等著他們?nèi)ネ瓿?，晚上和休閑時(shí)間他們會想和朋友逛逛街、泡泡吧、唱唱歌；或者和愛人逛逛超市、散散步；亦或者一個(gè)人在落地窗前欣賞江景，聽聽音樂，看看書。 其次，便是 3545 歲住在安置房或單位 房里的自由群體（望子成龍的家庭），他們幾乎三世同堂，手頭上有大筆的征收費(fèi)，希望買套更好更大更舒適的房子來改善居住條件或者方便子女學(xué)習(xí)，由于沒有朝九晚五的工作，所以他們需要周邊有較發(fā)達(dá)的交通設(shè)備和較豐富的商場來打發(fā)時(shí)光，當(dāng)然，在公園里跳跳集體舞也不失為很好的選擇。 產(chǎn)品定位 針對客戶群，我們決定充分利用周邊環(huán)境及配套設(shè)施打造出一個(gè)性價(jià)比高的理想型家園。 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，適應(yīng) 客戶群 需求，以 生態(tài)化、休閑化和文化性為主題， 創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生 活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 營造休閑、文化、綠化相融的社區(qū)空間，力求達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代、理性與感性、人文與自然的和諧與統(tǒng)一；在環(huán)境設(shè)計(jì)上引入親地、親綠、親水、親子與親合 “無親” 設(shè)計(jì)理念，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；科學(xué)、健康、環(huán)保、節(jié)能； 建筑風(fēng)格上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。房子有價(jià)，生命無價(jià)， 要達(dá)到客戶 在此居住將能得到更多的健康和快樂 的目的 。 我們的項(xiàng)目以 110135 ㎡的三室兩廳中等戶型為主， 6595 ㎡的小戶型和 150175 ㎡ 的大戶型 為輔，打造浪漫、陽光、英倫的實(shí)用性住宅，起始價(jià) 6666/㎡。 形象定位 口號：碧瓦藍(lán)天給您一個(gè)不用裸婚的理由。 碧瓦藍(lán)天，精致您的生活，美麗一個(gè)時(shí)代。 碧瓦底
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