房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例正式版(編輯修改稿)
2024-12-29 23:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 積同比減少。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售面積均為負(fù)增長。 ② 居住地價和住房價格全面下降 ： 2020年第 1季度，居住用地價格下降，降幅為 %，長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)居住用地價格環(huán)比均為負(fù)增長。 2020年第 1季度， 70大中城市房價環(huán)比持續(xù)下降，同比漲幅持續(xù)下降至負(fù)增長。 13月各月份， 70大中城市新建住宅價格環(huán)比分別下降 %、 %、 %，同比分別上漲 %、上漲 %、下降 %；二手住宅價格環(huán)比分別下降 %、 %、 %，同比分別下降 %、 %、 %。 90平方米以下、 90144平方米和 144平方米以上住宅價格持續(xù)環(huán)比下降。 ③ 房地產(chǎn) 開發(fā)投資增幅較快回落，購置土地面積和住房新開工面積負(fù)增長 ： 2020年第 1季度， 房地產(chǎn) 開發(fā)完成投資 10927萬元，同比增長 %，增幅比去年同期減少 11個百分點(diǎn)，其中 ，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資 7443億元，同比增長 19%，增幅比去年同期減少 18個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積繼續(xù)負(fù)增長，同比減少 %，增幅比去年同期減少 37 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積同比增加%，增幅比去年同期減少 23個百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅新開工面積同比減少 %，增幅比去年同期減少 25個百分點(diǎn)。 2020年 1季度，長三角和環(huán)渤海地區(qū)企業(yè)購置土地面積負(fù)增長，珠三角地區(qū)企業(yè)購置土地面積同比增加；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū) 房地產(chǎn) 開發(fā)房屋新開工面積同比減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均低于去年同期。 40重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于去年同期， 65%城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅新開工面積同比負(fù)增長， 50%的城市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積同比減少。一線城市中，除深圳外，北京、上海、廣州房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積和房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積均為同比負(fù)增長；北京和上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減小，廣州和深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加。 ④ 預(yù)計(jì) 2020年第 2季度 70大中城市住房價格總體保持穩(wěn)中有降的可能性較大 。 6 從需求方面看，居民購房意愿降至新低。根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查問卷的分析，未來 3個月內(nèi)有購房意愿的居民占 %，與上季基本持平，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。其中，家庭月收入 5萬元以上的高收入居民投資 房地產(chǎn) 意愿最低，北京、上海居民的房地產(chǎn)投資意愿低于 2020年初的最低水平。從政策層面看，預(yù)計(jì)第 2季度調(diào)控政策繼續(xù)保持 “ 穩(wěn)中微調(diào) ” 基調(diào)，即在嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性住房需求的同時，實(shí)施首套住 房貸 款優(yōu)惠政策。 從供給方面看，第 2季度新建住房存貨壓力仍較大。 2020年 311月大幅增加的 房地產(chǎn) 開發(fā)房屋新開工面積，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較快增加的態(tài)勢從 2020年 3季度一直持續(xù)到 2020年上半年。伴隨市場存貨不斷增多和市場調(diào)整時間的延長，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將逐步加大。 南京： 2020年 3月份南京樓市認(rèn)購 7910套，成交 6408套，成交面積約 。認(rèn)購環(huán)比 2020年2月上漲 %，同比 2020年 3月上漲 %。成交環(huán)比 2020年 2月上漲 %，同比 2020年 3月上漲 %。成交面積環(huán)比更是上漲了近 2倍。 根據(jù) 國家統(tǒng)計(jì)局 2020年 03月 18日發(fā)布的《 2020年 2月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況 》記載，南京市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比為 ，同比為 。南京市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比為 ，同比為 。 南京市房地產(chǎn)市場 2020年 成交量受調(diào)控政策影響，大幅下滑 ， 2020年 1季度在價格小幅下調(diào)后，成交量大幅度增長。根據(jù)上述信息，我們預(yù)測未來短期內(nèi)，南京市的房地產(chǎn)價格會相對平穩(wěn)，成交量經(jīng)過 1季度剛性需求的爆發(fā)，將進(jìn)入一個相對穩(wěn)定期。 、投資、費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營周期 類似案例 A：蘭亭雅苑 銷售均價： 14000 元 /平方米 開發(fā)經(jīng)營周期為 20200412 至 20200501 類似案例 B：左右陽光 銷售均價： 11500 元 /平方米 開發(fā)經(jīng)營周期為 20200104 至 2020 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 表 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米 37763 2 總建筑面積 平方米 82020 住宅 平方米 46382 商業(yè) 平方米 35618 未開發(fā) 3 建筑基底面積 平方米 20988 4 建筑密度 % 地塊 1≤40% 、地塊 2≤25% 5 177。 6 綠化率 % % 7 住宅戶數(shù) 戶 661 7 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期 2020年至 2020年 12月 項(xiàng)目投資、 運(yùn)營費(fèi)用估算 (1)土地費(fèi)用 26800萬元 (2)前期工程費(fèi) 表 2 前期工程費(fèi) 序號 名稱 金額 /萬元 1 勘察費(fèi) 2 測繪費(fèi) 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 4 市場調(diào)研費(fèi) 5 合計(jì) 合計(jì)： 萬元 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 表 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 序號 名稱 元 /平方米 1 供電工程 20 2 供水工程 12 3 供氣工程 5 4 排水、排污工程 7 5 道路工程 5 6 路燈工程 5 7 綠化工程 5 8 環(huán)衛(wèi)工程 5 9 通訊工程 15 10 合計(jì) 76 合計(jì)為： (4)建筑安裝工程費(fèi) 表 4 建筑安裝工程費(fèi) 序號 名稱 金額 /萬元 1 土方及樁基工程費(fèi)用 2 土建工程費(fèi)用 177。 177。 外裝飾 3 主要設(shè)備費(fèi)用 8 4 安裝工程費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì)： (5)公共配套設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 表 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 序號 名稱 建筑面積（平方米） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 衛(wèi)生院 750 400 30 2 文化活動中心 500 700 35 3 超市 2020 — 4 郵政支局 500 — 5 電信營業(yè)所 500 — 6 儲蓄所 700 — 7 物業(yè)管理處 200 300 6 8 會所 1000 700 70 9 公廁 100 500 5 10 垃圾壓縮站 200 300 6 11 變電站 1200 500 60 12 每期調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 215 合計(jì)： 215萬元 (6)開發(fā)間接費(fèi)用 ：為 0 (7)管理費(fèi)用 合計(jì)： 萬元 (8)財(cái)務(wù)費(fèi)用 借款均勻發(fā)放， 借款 1億元 年利率 6% 附錄 2 貸款還本付息表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2020（萬元） 2020 2020 2020 年初借款累計(jì) 10000 10000 5000 借款 10000 應(yīng)計(jì)利息 300 600 600 600 還本 5000 50
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