房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例正式版-預(yù)覽頁
【正文】 ：①項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）及其批復(fù)文件。⑤擬建廠（場）址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)概況等基礎(chǔ)資料。 近三十年 來 ， 我 國經(jīng)濟(jì) 持 續(xù) 、 快速 發(fā) 展 ， 年均保持 %的增 長 率 。 2020整體形勢是：中央將繼續(xù)實(shí)施有針對(duì)性、靈活性和前瞻性的政策策略，在抑通脹、控物價(jià)、穩(wěn)建設(shè)、降風(fēng)險(xiǎn)中，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。 從2020 年下半年 開 始 ， 我 國 政府 陸續(xù) 出臺(tái)了加 強(qiáng) 土地管理 、 控制信 貸過 快增 長 的政策 ， 對(duì) 房地 產(chǎn) 投 資過快增 長 亮出了 黃 牌 。 2020 年下半年以 來 ， 我 國 的 樓市 調(diào) 整政策密集出臺(tái)。 2020年 5月 23日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，并提出將確定立即啟動(dòng)一批事關(guān)全局、帶動(dòng)性大的項(xiàng)目。 2020年，全省經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中保持平穩(wěn)較快增長。財(cái)政總收入 ，增長 4 %，其中地方一般預(yù)算收入 ，增長 %。其中，出口 ，增長 %，進(jìn)口 ，增長 %。同時(shí)要把 把南京建成人文綠都 。 南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位， 家用電器 業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。南面是低山、 崗地 、河谷平原、 濱湖 平原和沿江河地等 地形單元 構(gòu)成的地貌綜合體。 4） 城市規(guī)劃： 以長江為主軸，以主城為核心， 結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局 ”。仙林新市區(qū)是南京總體規(guī)劃的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了教育等配套優(yōu)勢。 鐵路 :南京是華東地區(qū)重要的鐵路樞紐。南京南站（中華門站）有始發(fā)蕪湖、銅陵的短途旅客列車，寧銅線上的普快列車也多停靠該站。 水運(yùn) :南京臨長江是中國黃金水道 —— 萬里長江航線上的最大的內(nèi)河港口，萬噸級(jí)輪船可終年通航。南京市自來水公司于 2020 年起實(shí)施北河口水廠 30 萬噸 /日擴(kuò)建工程、北河口老廠完善工程，并改造供水管網(wǎng)近 90 公里；各區(qū)縣也紛紛建立了自 來水供水系統(tǒng)。 雙環(huán)網(wǎng)的形成大大提高了系統(tǒng)調(diào)度的靈活性及網(wǎng)絡(luò)備有容量，提高了整個(gè)供電網(wǎng)絡(luò)的可靠性，確保了南京地區(qū)安全、穩(wěn)定、可靠的供電質(zhì)量。部分城市 二手房 交易量繼續(xù)保持同比負(fù)增長。 2020年第 1季度， 70大中城市房價(jià)環(huán)比持續(xù)下降，同比漲幅持續(xù)下降至負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積繼續(xù)負(fù)增長，同比減少 %，增幅比去年同期減少 37 個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，除深圳外，北京、上海、廣州房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積和房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積均為同比負(fù)增長；北京和上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減小，廣州和深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加。其中，家庭月收入 5萬元以上的高收入居民投資 房地產(chǎn) 意愿最低，北京、上海居民的房地產(chǎn)投資意愿低于 2020年初的最低水平。伴隨市場存貨不斷增多和市場調(diào)整時(shí)間的延長，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將逐步加大。成交面積環(huán)比更是上漲了近 2倍。根據(jù)上述信息，我們預(yù)測未來短期內(nèi)，南京市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，成交量經(jīng)過 1季度剛性需求的爆發(fā)，將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定期。 外裝飾 3 主要設(shè)備費(fèi)用 8 4 安裝工程費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì)： (5)公共配套設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 表 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 序號(hào) 名稱 建筑面積（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬元） 1 衛(wèi)生院 750 400 30 2 文化活動(dòng)中心 500 700 35 3 超市 2020 — 4 郵政支局 500 — 5 電信營業(yè)所 500 — 6 儲(chǔ)蓄所 700 — 7 物業(yè)管理處 200 300 6 8 會(huì)所 1000 700 70 9 公廁 100 500 5 10 垃圾壓縮站 200 300 6 11 變電站 1200 500 60 12 每期調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 215 合計(jì)： 215萬元 (6)開發(fā)間接費(fèi)用 ：為 0 (7)管理費(fèi)用 合計(jì)： 萬元 (8)財(cái)務(wù)費(fèi)用 借款均勻發(fā)放， 借款 1億元 年利率 6% 附錄 2 貸款還本付息表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020（萬元） 2020 2020 2020 年初借款累計(jì) 10000 10000 5000 借款 10000 應(yīng)計(jì)利息 300 600 600 600 還本 5000 5000 付息 300 600 600 300 (9)銷售費(fèi)用 合計(jì)： (10)開發(fā)期稅費(fèi) 表 5 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 依據(jù) 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額 /萬元 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 9 2 土地使用稅 15元 /平方米 0 3 新建房屋白蟻防治費(fèi) 46382 2元 /平方米 4 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 46382 130元 /平方米 5 發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)用費(fèi) 46382 10元 /平方米 6 人防建設(shè)經(jīng)費(fèi) 46382 30元 /平方米 7 煤氣建設(shè)費(fèi) 661戶 2020元 /戶 8 自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 46382 住宅 26元 /平方米 商業(yè)用房 38元 /平方米 9 教育地方附加費(fèi) 46382 20元 /平方米 合計(jì) 合計(jì)為： (11)其他費(fèi)用 表 6 其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 依據(jù) 數(shù)量 /萬元 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額 /萬元 1 建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 2 建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi) % 3 建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi) % 4 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) % 5 建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi) % 6 工程監(jiān)理費(fèi) 000 % 7 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 8 研究試驗(yàn)費(fèi) 9 環(huán)保評(píng)估費(fèi) 10 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合計(jì) (12)不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì)： (13)經(jīng)營資金 為 0元 項(xiàng)目收入估算 (1)銷售單 價(jià)的估算 住宅銷售均價(jià) 13000元 /平方米，車位 10萬元 /個(gè)。 6% ⑵資本金 ①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV: ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :6% 不確定性分析 不確定分析的因素： 銷售單價(jià) : 13000元 /m2 土地費(fèi)用 : 26800萬元 建筑安裝工程費(fèi) : 變動(dòng)范圍為177。本 項(xiàng)目地理交通便捷、生活方便，項(xiàng)目園區(qū)配套有小學(xué) 等公共基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利，公交路線多，毗鄰地鐵 等，項(xiàng)目的建設(shè)可以為 企業(yè) 帶來可經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以開發(fā)商應(yīng)盡快做好規(guī)劃，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行開發(fā)。 ②建議： 回顧項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的過程，會(huì)發(fā)現(xiàn)所需的 不僅僅是知識(shí)的積累，更主要的是能把知識(shí)融會(huì)貫通，運(yùn)用于實(shí)踐。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位 應(yīng)該盡快進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，避免土地的閑
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