房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例正式版(文件)
【正文】 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 12 附錄 9 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 0 1(2020) 2(2020) 3(2020) 4(2020) 5(2020) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 0 2 現(xiàn)金流出 26800 投資 (不含利息 ) 26800 運(yùn)營費(fèi)用 (不含利息 ) 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 26800 4 累計凈現(xiàn) 金流 量 26800 附錄 10 資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 0 1(2020) 2(2020) 3(2020) 4(2020) 5(2020) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 長期借款 10000 10000 2 現(xiàn)金流出 26800 投資 (不含利息 ) 26800 運(yùn)營費(fèi)用 (不含利息 ) 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 10000 5000 5000 借款利息支付 1200 300 600 600 300 3 凈現(xiàn)金流量 26800 4 累計凈現(xiàn)金流量 26800 ⑴利潤總額： ⑵稅后利潤總額： ⑶投資利潤率： % ⑷資本金利潤率： % ⑸資本金凈利潤率 :20% 13 ⑴全部投資 ①財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV: ②財務(wù)內(nèi)部收益率 。 ⑴銷售收入 住宅： 停車場車位： 450 10=4500萬元 銷售收入 =4500+ (萬元 ) ⑵經(jīng)營成本： ⑶運(yùn)營費(fèi)用： ⑷經(jīng)營稅金及附加： (4500+) 6%=270+ ⑸土地增值稅 扣除項目金額： ++270+ =(+)萬元 增值額 ： 4500+ (+)=（ ）萬 元 土地增值稅 =（ ） — (+) = ()萬元 ⑹利潤總額 資本金利潤率 =[(利潤總額 /4)/10000] 100%=12% 利潤總額 =4800萬元 4500+ (270+) ()= 4800 X=8709元 /平方米 10 、 結(jié)論與建議 ①結(jié)論： 該項目建設(shè)符合 南京 市 規(guī)劃需要，利用了外部和內(nèi)部多方面的優(yōu)勢 。目前只開發(fā)了住宅小區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)亟待開發(fā)，這就造成各種收益指標(biāo)并不是非常理想。 綜上所述，本報告結(jié)論是： 蘇寧名都匯 該項目具有一定的利潤空間 ， 是可行的。 這樣才有利于房地產(chǎn)公司的投資分析。 15 16 附錄 4 項目投資 (不含財務(wù)費(fèi)用 )及用款計劃表 序號 名稱 合計 0 1(2020) 2(2020) 3(2020) 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 開發(fā)建設(shè)投資 26800 0 土地費(fèi)用 26800 26800 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi) 地下 2 層結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 主體結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 設(shè)備工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 215 開發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 4 項目累計總投資 17。同時對 建筑密度、層高、規(guī)模等問題與相關(guān)單位進(jìn)一步協(xié)商落實；加強(qiáng)開發(fā)力度，多渠道籌集資金，提高工程質(zhì)量，縮短工期， 降低成本， 做好項目策劃及營銷工作 。多種方法，多種指標(biāo)能使結(jié)果更加精確，更能得出正確結(jié)論。 通過對本蘇寧名都匯的項目評價，得出 對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價 需要對項目所在地的市場充分 詳細(xì)的 調(diào)研；，對于項目外部 環(huán)境，內(nèi)部條件有具體 了解；更加重 要的是要對項目有一個清晰的定位，包括目標(biāo)市場、產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)組合。通過經(jīng)濟(jì)測算，項目財務(wù)收益 一般 ，投資回收能力 一般 ，靜態(tài)和動態(tài)投資收益指標(biāo) 一般 。 10% ⑴銷售單價下降 10%時的敏感性分析 盈利能力指標(biāo) 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資內(nèi)部收益率 6% 2% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 6% 4% ⑵土地費(fèi)用上升 10%時的敏感性分析 盈利能力指標(biāo) 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資內(nèi)部收益率 6% 4% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 6% 3% ⑶建筑安裝工程費(fèi)上升 10%時的敏感性分 析 盈利能力指標(biāo) 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資內(nèi)部收益率 6% 5% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 6% 4% 14
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