北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例(編輯修改稿)
2025-06-08 00:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。表5 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費(fèi)用1出讓金2城市建設(shè)配套費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4手續(xù)費(fèi)及稅金二前期工程費(fèi)1規(guī)劃設(shè)計(jì)2項(xiàng)目可行性研究3地質(zhì)勘探測繪4三通一平費(fèi)三房屋開發(fā)費(fèi)(一)建筑安裝工程費(fèi)1商品住宅A多層B高層2拆遷房A多層B高層3地區(qū)公建A商場B寫字樓4可銷售配套公建5不可銷售配套公建(三 )附屬工程費(fèi)(三)室外工程費(fèi)(四)其他費(fèi)用四管理費(fèi)五財(cái)務(wù)費(fèi)用六開發(fā)期稅費(fèi)1電貼費(fèi)2用電權(quán)費(fèi)3其它稅費(fèi)七不可預(yù)見費(fèi)總計(jì) 注：計(jì)算單方造價時，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)小計(jì) 2資金籌措 自有資金銷售收入貸款其他小計(jì) （三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本報(bào)告對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北京市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析北京市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測和選定的。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價：6500元/平方米；辦公用房售價：6000元/平方米；可售配套公建售價：4000元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表”。表7 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號期間2017201820192020202120222023總計(jì)1商品住宅銷售收入2拆遷樓銷售收入3地區(qū)公建銷售收入銷售收入總計(jì)注: ，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1. 投資成本測算。2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。詳見表8“項(xiàng)目損益表”。表8 項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項(xiàng)目收入銷售收入商品住宅拆遷樓、可售配套公建地區(qū)公建出租收入000000002經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費(fèi)銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加交易管理費(fèi)及印花稅4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額 9所得稅10稅后利潤應(yīng)付利潤歸還墊支利潤及凈投資回收未分配利潤
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