北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例(編輯修改稿)
2025-06-08 00:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前通常的取費標準計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。表5 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費用1出讓金2城市建設配套費3拆遷安置補償費4手續(xù)費及稅金二前期工程費1規(guī)劃設計2項目可行性研究3地質(zhì)勘探測繪4三通一平費三房屋開發(fā)費(一)建筑安裝工程費1商品住宅A多層B高層2拆遷房A多層B高層3地區(qū)公建A商場B寫字樓4可銷售配套公建5不可銷售配套公建(三 )附屬工程費(三)室外工程費(四)其他費用四管理費五財務費用六開發(fā)期稅費1電貼費2用電權(quán)費3其它稅費七不可預見費總計 注：計算單方造價時，其面積的基礎是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計劃按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與資金籌措表”。表6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資 土地費用前期工程費房屋開發(fā)費管理費其他費用 開發(fā)期稅費不可預見費小計 2資金籌措 自有資金銷售收入貸款其他小計 （三）資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測和選定本報告對項目經(jīng)濟效益進行分析過程中，所使用的基礎數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北京市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析北京市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎上，結(jié)合本項目的具體情況而預測和選定的。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價：6500元/平方米；辦公用房售價：6000元/平方米；可售配套公建售價：4000元/平方米。本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。表7 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表序號期間2017201820192020202120222023總計1商品住宅銷售收入2拆遷樓銷售收入3地區(qū)公建銷售收入銷售收入總計注: ，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1. 投資成本測算。2. 銷售費用測算根據(jù)北京市同類項目和國家有關(guān)部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。銷售費用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關(guān)稅金。詳見表8“項目損益表”。表8 項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項目收入銷售收入商品住宅拆遷樓、可售配套公建地區(qū)公建出租收入000000002經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費銷售稅費營業(yè)稅及附加交易管理費及印花稅4銷售費用5財務費用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額 9所得稅10稅后利潤應付利潤歸還墊支利潤及凈投資回收未分配利潤
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