【文章內(nèi)容簡介】 928 支、小 6 路、小 57 路、運(yùn)通 111 路定福莊站。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 75 85 36 411 路 白鹿司站 規(guī)劃中的地鐵 6 號線從 小區(qū)旁邊經(jīng)過 15 供暖元（ /㎡） 小區(qū)集中供暖 壁掛式采暖爐 地板供暖 ， 集中和分戶都有 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 戶門為 “ 四防 ” 門。外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。封閉陽臺外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 150 萬平米風(fēng)景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ㎡） 不帶電梯： /月 /㎡ 帶電梯： /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 尾房 尾房 10 主力戶型面積 （㎡） 48180㎡ 以二居室為主 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 12 產(chǎn)品定位 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 東壩集團(tuán)中區(qū) 朝陽區(qū) 東葦路 9號 (管莊路口北 600米 ) 14 交通條件 公交車 908支、 60 72 350支、 406路，另有社區(qū)巴士往返于奧園及國貿(mào)之間 社區(qū)班車每日接送業(yè)主到地鐵站。 73 90 85 36 731路等 15 供暖元 （元 /月 ㎡ ） 中央空調(diào) 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 17 售樓電話 01051883322 01065765566 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 20 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 項(xiàng)目概況 針對雙橋溫泉花園三期項(xiàng)目，我們從位置、價(jià)格、戶型、單元 面積、戶內(nèi)格局、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面對目前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了如下分析： ? 地理位置 “雙橋溫泉花園三期”項(xiàng)目位于朝陽區(qū)雙橋東路以西，京通快速路以南，北側(cè)距京通快速路約 1500 米、南距京沈高速路約 1 公里，是 CBD 區(qū)域同通州區(qū)域連接的交通樞紐，完善的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，縱橫貫通，出行便利。 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項(xiàng)目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項(xiàng)目居民生活、娛樂購物的需要。 ? 交通條件 本項(xiàng)目的交通條件良好。居民出行主要靠京通快速路、東五環(huán)和城鐵八通線 ，多條公交線通過本項(xiàng)目，交通狀況較為良好。 ? 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 38000 ㎡ 道路征地： 7400 ㎡ 控 高： 45m 容 積 率： 建筑面積： 125400 ㎡ 建筑類型：塔樓 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 21 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 劣 勢 ①泛 CBD 核心生活配套區(qū)，作為住宅項(xiàng)目而言，區(qū)域市場認(rèn)同度較高。 ②周邊市政配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施較為齊全，減少了小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的壓力。 ③本項(xiàng)目位于 CBD板塊與通州板塊的聯(lián)接段上，能夠最大限度的發(fā)揮 CBD 配套生活區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢和輕軌的交通優(yōu)勢，規(guī)避兩個板塊的不足點(diǎn)。 ④本 項(xiàng)目小體量規(guī)模，加之相對便利的交通優(yōu)勢，對 CBD，乃至整個東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強(qiáng)的吸引力。 ①交通、生活、商業(yè)配套雖然設(shè)施齊全，但距離項(xiàng)目有一定的距離，降低了項(xiàng)目的生活便利程度。 ②項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，對項(xiàng)目形象有一定影響。周邊生活配套有待進(jìn)一步建設(shè)，大環(huán)境與項(xiàng)目自身形象不符。 ③項(xiàng)目規(guī)模較小，在規(guī)劃方面發(fā)揮空間較小。 機(jī) 會 威 脅 ① 對朝陽、東城、通州本地等區(qū)域市場廣泛的輻射。 ② 屬于近郊購房熱點(diǎn)區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強(qiáng)勁。 ③周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為明顯，缺少產(chǎn)品的明確買點(diǎn)，本項(xiàng) 目只要能夠明確目標(biāo)客戶群，并針對客戶量身打造合適的產(chǎn)品，通過適當(dāng)?shù)恼蠣I銷，熱賣是不成問題的。 ④隨著項(xiàng)目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對購房者形成吸引。 ⑤項(xiàng)目處于前期規(guī)劃階段，可發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，通過較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在區(qū)域競爭激烈的市場中贏得客群的青睞。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項(xiàng)目周邊直接競爭項(xiàng)目少，但經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價(jià)值 。 ②輕軌開通、政府南移等發(fā)展舉措的逐一實(shí)現(xiàn)，使南部板塊過多的吸收了本區(qū)域的直接目標(biāo)客戶群。 ③項(xiàng)目距離交通、生活配套有一定 距離，降低項(xiàng)目整體競爭力度。 ④雙橋區(qū)域現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目基本以價(jià)格優(yōu)勢作為主打賣點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目又吸引了大量工薪階層。因此，該地區(qū)項(xiàng)目并非白領(lǐng)階層置業(yè)的首選地段。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 22 第四章 項(xiàng)目戰(zhàn)略及市場定位 一、中廣信操盤思想 市場理念：分析和把握市場階段性和成長性特征，重視和把握潛在的市 場和需求，突出和強(qiáng)調(diào)市場自身的發(fā)育和發(fā)展能力。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實(shí)現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。 重視渠道成本、風(fēng)險(xiǎn)和效率，重視渠道設(shè)計(jì)的個性化、實(shí)效性。 二、本項(xiàng)目市場定位思路 項(xiàng)目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準(zhǔn)確的客戶源，找到自己的準(zhǔn)確位置，確定較為準(zhǔn)確的客戶層及其特征，從而成為推廣的依據(jù)。 本項(xiàng)目整體定位于東區(qū)中高檔住宅社區(qū)；以 CBD、朝陽區(qū)、通州區(qū)域內(nèi)的一次置業(yè)、升級置業(yè)客群為主，以知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目作為 CBD 核心生活配套區(qū)域，以優(yōu)越的地段、便捷的交通、以中高檔住宅產(chǎn)品、高品質(zhì)的生活氛圍作為項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 1. 定位的依據(jù) 說 明：定位的出處源自項(xiàng)目的賣點(diǎn)。賣點(diǎn)如下： （ 1）項(xiàng)目坐落于 CBD 生活配套核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢一目了然； （ 2） 毗毗 鄰鄰 京京 通通 快快 速速 路路 及及 城城 鐵鐵 八八 通通 線線 ， 交通便捷； （ 3）區(qū)域市場認(rèn)同度不斷飆升，升值潛力無限； （ 4）附加價(jià)值較高，價(jià)格相對較低，性能價(jià)格比高； （ 6）現(xiàn)代風(fēng)格，戶型合理； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 23 2. 差別化的定位策略 為了與競爭項(xiàng)目形成差別化就要參考競爭項(xiàng)目的定位現(xiàn)狀，成為決定本案定位的客觀依據(jù)。 本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括東一時(shí)區(qū)、華龍美樹等一些項(xiàng)目，定位方向通常是面向 CBD 白領(lǐng)階層的公寓或普通住宅，而個性化之處并不獨(dú)特。所以本案不能僅僅滿足于“ CBD 白領(lǐng)階層專 享公寓”的稱謂，而應(yīng)能昭示未來動向，或是揭示文化內(nèi)涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨(dú)一無二的生活方式共享。 3. 具體定位概念的提出 ? 面向 CBD 地區(qū)，以金融、商貿(mào)以及中小企業(yè)白領(lǐng)階層為主； ? 充滿自由與時(shí)尚，善解人意，天性人道； ? 是一種生活現(xiàn)代化的公寓類住宅； ? 揭示了一種 E（ economics）時(shí)代內(nèi)，人本主義的生活觀； ? 用絕對不同的方式與未來時(shí)代的 CBD 相對應(yīng)； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 24 三、目標(biāo)客群定位 根據(jù)項(xiàng)目市場定位以及本公司在東部區(qū)域運(yùn)作項(xiàng)目成交客戶情況分析，主要以 CBD、朝陽區(qū)、通州區(qū)域內(nèi)一次置業(yè)客戶為主。知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。 （一）、公司區(qū)域客戶資源 1） . 目標(biāo)客戶特征：對東部區(qū)域充分認(rèn)同，為方便日常生活和娛樂選擇交通便捷的生活配套區(qū)域。 2） . 推廣定位：項(xiàng)目推廣主要以活動營銷充分挖掘本公司在東部區(qū)域乃至通州區(qū)域積累的老客戶資源，以個性推廣充分挖掘我公司區(qū)域客戶資源，贏得區(qū)域競爭市場。 3） .我公司在通州全案策劃代理過“格蘭晴天”，在南三環(huán)區(qū)域全案策劃代理“星河城”項(xiàng)目，積累了近 10萬個來訪客戶資源以及 20萬左右來電客戶資源。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 25 （二）、 CBD、朝陽區(qū)及泛競 爭區(qū)域客戶 根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置及周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查結(jié)果，確定本項(xiàng)目的購買人群相對年紀(jì)較輕，其中不乏外企普通職員，以及金融、商貿(mào)、 IT 業(yè)界技術(shù)人員。這些客戶的來源主要包括以下幾類。 ? 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）； ? IT 行業(yè)從業(yè)人員。 ? 部分外來投資者 客戶購買物業(yè)目的 這些購房者盡管年紀(jì)較輕，收入?yún)s可觀，多數(shù)為首次置業(yè)。所以其購置物業(yè)的主要目的歸結(jié)為如下。 ? 以滿足居住需求為主； ? 關(guān)注生活方式與生活品質(zhì)； ? 兼顧保值增值，投資。 根據(jù)購買目的不同，客戶定位又可細(xì)分為： ? 自用型客戶Ⅰ 族群：中關(guān)村 內(nèi) E 時(shí)代的 IT 族群 年齡： 2230 歲 家庭人口： 2 人 家庭月收入： 4000 元左右 ? 自用型客戶Ⅱ 族群：白領(lǐng)新貴一族 年齡： 2835 歲 家庭人口： 23 人 家庭月收入： 6000 元以上 ? 投資型客戶 動機(jī)：關(guān)注產(chǎn)品增值、保值 由于 CBD 配套生活區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)品升值 方式：自用兼投資 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 26 目標(biāo)客戶群的價(jià)值取向及消費(fèi)特征 ? 生活便利程度，熱衷于在本地區(qū)升級置業(yè)； ? 注重自然環(huán)境，追求生活的高品質(zhì)和情趣； ? 工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情的釋放； ? 看重人與人、人與自然的有效溝通等； ? 購房為滿足 舒適、享受自住的需要； ? 在理性購買、追求物質(zhì)生活的同時(shí)追求更高的精神生活； ? 認(rèn)同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝； ? 有一定對生活的鑒賞能力，需要全方位、周到細(xì)膩的生活呵護(hù)； ? 具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價(jià)值觀； ? 呼喚帶有務(wù)實(shí)理念，并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品； ? 追求個性、時(shí)尚、溫馨、舒適的居住氛圍