【正文】 的可能性越?。ぷ鞯攸c對購房半徑的影響越??； 工作地點的遠近對于 本案 消費者購房有著極大影響。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 27 消費者購房半徑分析：（消費者購房半徑主要受以下因素影響） 收入水平 ：消費群體收入水平應(yīng)該說是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說不同收入等級的群體基本上不可能選擇同一個項目；收入水平越高相對而言，購房半徑會越大； 本案 的準業(yè)主一類 “ 發(fā)展中的成長型 ” 白領(lǐng)一族，他們敢花未來的錢，并且其收入和事業(yè)都處在不斷的增長中。 說明：在行 銷戰(zhàn)中，應(yīng)該強調(diào)地是“心理戰(zhàn)”，而非單一的“產(chǎn)品戰(zhàn)”。 根據(jù)購買目的不同，客戶定位又可細分為： ? 自用型客戶Ⅰ 族群：中關(guān)村 內(nèi) E 時代的 IT 族群 年齡： 2230 歲 家庭人口： 2 人 家庭月收入： 4000 元左右 ? 自用型客戶Ⅱ 族群：白領(lǐng)新貴一族 年齡： 2835 歲 家庭人口： 23 人 家庭月收入： 6000 元以上 ? 投資型客戶 動機：關(guān)注產(chǎn)品增值、保值 由于 CBD 配套生活區(qū)的發(fā)展，促進產(chǎn)品升值 方式：自用兼投資 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 26 目標客戶群的價值取向及消費特征 ? 生活便利程度，熱衷于在本地區(qū)升級置業(yè)； ? 注重自然環(huán)境，追求生活的高品質(zhì)和情趣； ? 工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情的釋放； ? 看重人與人、人與自然的有效溝通等； ? 購房為滿足 舒適、享受自住的需要； ? 在理性購買、追求物質(zhì)生活的同時追求更高的精神生活； ? 認同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝； ? 有一定對生活的鑒賞能力，需要全方位、周到細膩的生活呵護； ? 具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價值觀； ? 呼喚帶有務(wù)實理念，并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品； ? 追求個性、時尚、溫馨、舒適的居住氛圍。所以其購置物業(yè)的主要目的歸結(jié)為如下。 ? 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）； ? IT 行業(yè)從業(yè)人員。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 25 （二）、 CBD、朝陽區(qū)及泛競 爭區(qū)域客戶 根據(jù)本項目所處的地理位置及周邊項目的客戶調(diào)查結(jié)果，確定本項目的購買人群相對年紀較輕，其中不乏外企普通職員，以及金融、商貿(mào)、 IT 業(yè)界技術(shù)人員。 2） . 推廣定位：項目推廣主要以活動營銷充分挖掘本公司在東部區(qū)域乃至通州區(qū)域積累的老客戶資源，以個性推廣充分挖掘我公司區(qū)域客戶資源，贏得區(qū)域競爭市場。知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標客戶。所以本案不能僅僅滿足于“ CBD 白領(lǐng)階層專 享公寓”的稱謂，而應(yīng)能昭示未來動向，或是揭示文化內(nèi)涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨一無二的生活方式共享。賣點如下： （ 1）項目坐落于 CBD 生活配套核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢一目了然； （ 2） 毗毗 鄰鄰 京京 通通 快快 速速 路路 及及 城城 鐵鐵 八八 通通 線線 ， 交通便捷； （ 3）區(qū)域市場認同度不斷飆升，升值潛力無限； （ 4）附加價值較高，價格相對較低，性能價格比高； （ 6）現(xiàn)代風(fēng)格，戶型合理； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 23 2. 差別化的定位策略 為了與競爭項目形成差別化就要參考競爭項目的定位現(xiàn)狀，成為決定本案定位的客觀依據(jù)。 項目作為 CBD 核心生活配套區(qū)域，以優(yōu)越的地段、便捷的交通、以中高檔住宅產(chǎn)品、高品質(zhì)的生活氛圍作為項目的核心競爭優(yōu)勢和賣點。 二、本項目市場定位思路 項目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準確的客戶源，找到自己的準確位置，確定較為準確的客戶層及其特征，從而成為推廣的依據(jù)。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。因此，該地區(qū)項目并非白領(lǐng)階層置業(yè)的首選地段。 ③項目距離交通、生活配套有一定 距離，降低項目整體競爭力度。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項目眾多，項目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項目周邊直接競爭項目少，但經(jīng)濟適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價值 。 ④隨著項目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對購房者形成吸引。 ② 屬于近郊購房熱點區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強勁。 ③項目規(guī)模較小，在規(guī)劃方面發(fā)揮空間較小。 ②項目周邊環(huán)境較差，對項目形象有一定影響。 ④本 項目小體量規(guī)模，加之相對便利的交通優(yōu)勢，對 CBD，乃至整個東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強的吸引力。 ②周邊市政配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施較為齊全，減少了小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的壓力。居民出行主要靠京通快速路、東五環(huán)和城鐵八通線 ，多條公交線通過本項目，交通狀況較為良好。 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項目居民生活、娛樂購物的需要。 73 90 85 36 731路等 15 供暖元 （元 /月 150 萬平米風(fēng)景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 18 市場調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領(lǐng)鑒筑 柏陽景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn) 品類型 板樓 、 板塔結(jié)合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標準 毛坯 簡裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽區(qū) 雙橋東路 7號 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點坐陣常營三線 (么常店路、常營中路和常營路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽北路 /朝陽路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設(shè)施 特點 60120 米樓間距 南、北兩側(cè)綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 7585㎡ 11 裝修標準 精裝 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 中高擋住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 建國路雙會橋 南 1號 朝陽區(qū) 東葦路 9號 . 管莊路口北 600米 朝陽區(qū) 常營鄉(xiāng) (城鐵雙橋站向北 700米 ) 14 交通條件 城鐵八通線，社區(qū)公交路線： 73 38 73 8331 9 72 815等。 在以下內(nèi)容中將進一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟指標 ，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。 區(qū)域內(nèi)市場供給量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對住宅總價敏感度較高，但看好其中、遠期的升值潛力。 2） 區(qū)域市場分析總結(jié) 本項目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。 區(qū)域內(nèi)具 有高性價比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產(chǎn)品的項目并不多見。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認同度近一步的提高， 城市東擴使本區(qū)域有著較強的上升發(fā)展空間。 從中、遠期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價格總體上漲仍有一定的空間。 20%10%70%精裝修簡裝修毛坯房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 13 區(qū)域市場價格及預(yù)期 城市東擴、市政交通的近期規(guī)劃 等因素拉動了本區(qū)域內(nèi)住宅價格的上漲，區(qū)域內(nèi)市場廣泛認可的價位在 4000— 5500 元 /平方米，總價介于 28— 35 萬元之間。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。 63%31%6%板樓塔樓板塔結(jié)合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調(diào)查的項目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡裝修。 ? 戶