【正文】 的可能性越?。?，工作地點(diǎn)對(duì)購房半徑的影響越小； 工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近對(duì)于 本案 消費(fèi)者購房有著極大影響。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 27 消費(fèi)者購房半徑分析：（消費(fèi)者購房半徑主要受以下因素影響） 收入水平 ：消費(fèi)群體收入水平應(yīng)該說是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說不同收入等級(jí)的群體基本上不可能選擇同一個(gè)項(xiàng)目；收入水平越高相對(duì)而言，購房半徑會(huì)越大； 本案 的準(zhǔn)業(yè)主一類 “ 發(fā)展中的成長型 ” 白領(lǐng)一族，他們敢花未來的錢，并且其收入和事業(yè)都處在不斷的增長中。 說明：在行 銷戰(zhàn)中，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)地是“心理戰(zhàn)”，而非單一的“產(chǎn)品戰(zhàn)”。 根據(jù)購買目的不同，客戶定位又可細(xì)分為： ? 自用型客戶Ⅰ 族群：中關(guān)村 內(nèi) E 時(shí)代的 IT 族群 年齡： 2230 歲 家庭人口： 2 人 家庭月收入： 4000 元左右 ? 自用型客戶Ⅱ 族群：白領(lǐng)新貴一族 年齡： 2835 歲 家庭人口： 23 人 家庭月收入： 6000 元以上 ? 投資型客戶 動(dòng)機(jī)：關(guān)注產(chǎn)品增值、保值 由于 CBD 配套生活區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)品升值 方式：自用兼投資 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 26 目標(biāo)客戶群的價(jià)值取向及消費(fèi)特征 ? 生活便利程度，熱衷于在本地區(qū)升級(jí)置業(yè)； ? 注重自然環(huán)境，追求生活的高品質(zhì)和情趣； ? 工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情的釋放； ? 看重人與人、人與自然的有效溝通等； ? 購房為滿足 舒適、享受自住的需要； ? 在理性購買、追求物質(zhì)生活的同時(shí)追求更高的精神生活； ? 認(rèn)同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝； ? 有一定對(duì)生活的鑒賞能力，需要全方位、周到細(xì)膩的生活呵護(hù)； ? 具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價(jià)值觀； ? 呼喚帶有務(wù)實(shí)理念，并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品； ? 追求個(gè)性、時(shí)尚、溫馨、舒適的居住氛圍。所以其購置物業(yè)的主要目的歸結(jié)為如下。 ? 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）； ? IT 行業(yè)從業(yè)人員。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 25 （二）、 CBD、朝陽區(qū)及泛競 爭區(qū)域客戶 根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置及周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查結(jié)果，確定本項(xiàng)目的購買人群相對(duì)年紀(jì)較輕，其中不乏外企普通職員，以及金融、商貿(mào)、 IT 業(yè)界技術(shù)人員。 2） . 推廣定位：項(xiàng)目推廣主要以活動(dòng)營銷充分挖掘本公司在東部區(qū)域乃至通州區(qū)域積累的老客戶資源，以個(gè)性推廣充分挖掘我公司區(qū)域客戶資源，贏得區(qū)域競爭市場。知識(shí)型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。所以本案不能僅僅滿足于“ CBD 白領(lǐng)階層專 享公寓”的稱謂，而應(yīng)能昭示未來動(dòng)向，或是揭示文化內(nèi)涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨(dú)一無二的生活方式共享。賣點(diǎn)如下： （ 1）項(xiàng)目坐落于 CBD 生活配套核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢一目了然； （ 2） 毗毗 鄰鄰 京京 通通 快快 速速 路路 及及 城城 鐵鐵 八八 通通 線線 ， 交通便捷； （ 3）區(qū)域市場認(rèn)同度不斷飆升，升值潛力無限； （ 4）附加價(jià)值較高，價(jià)格相對(duì)較低，性能價(jià)格比高； （ 6）現(xiàn)代風(fēng)格，戶型合理； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 23 2. 差別化的定位策略 為了與競爭項(xiàng)目形成差別化就要參考競爭項(xiàng)目的定位現(xiàn)狀，成為決定本案定位的客觀依據(jù)。 項(xiàng)目作為 CBD 核心生活配套區(qū)域，以優(yōu)越的地段、便捷的交通、以中高檔住宅產(chǎn)品、高品質(zhì)的生活氛圍作為項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 二、本項(xiàng)目市場定位思路 項(xiàng)目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準(zhǔn)確的客戶源，找到自己的準(zhǔn)確位置，確定較為準(zhǔn)確的客戶層及其特征，從而成為推廣的依據(jù)。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實(shí)現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。因此，該地區(qū)項(xiàng)目并非白領(lǐng)階層置業(yè)的首選地段。 ③項(xiàng)目距離交通、生活配套有一定 距離，降低項(xiàng)目整體競爭力度。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項(xiàng)目周邊直接競爭項(xiàng)目少，但經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價(jià)值 。 ④隨著項(xiàng)目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對(duì)購房者形成吸引。 ② 屬于近郊購房熱點(diǎn)區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強(qiáng)勁。 ③項(xiàng)目規(guī)模較小，在規(guī)劃方面發(fā)揮空間較小。 ②項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響。 ④本 項(xiàng)目小體量規(guī)模，加之相對(duì)便利的交通優(yōu)勢，對(duì) CBD，乃至整個(gè)東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強(qiáng)的吸引力。 ②周邊市政配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施較為齊全，減少了小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的壓力。居民出行主要靠京通快速路、東五環(huán)和城鐵八通線 ，多條公交線通過本項(xiàng)目，交通狀況較為良好。 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項(xiàng)目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項(xiàng)目居民生活、娛樂購物的需要。 73 90 85 36 731路等 15 供暖元 （元 /月 150 萬平米風(fēng)景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級(jí)配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 18 市場調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領(lǐng)鑒筑 柏陽景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn) 品類型 板樓 、 板塔結(jié)合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 簡裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽區(qū) 雙橋東路 7號(hào) 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點(diǎn)坐陣常營三線 (么常店路、常營中路和常營路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽北路 /朝陽路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 60120 米樓間距 南、北兩側(cè)綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 7585㎡ 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 中高擋住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 建國路雙會(huì)橋 南 1號(hào) 朝陽區(qū) 東葦路 9號(hào) . 管莊路口北 600米 朝陽區(qū) 常營鄉(xiāng) (城鐵雙橋站向北 700米 ) 14 交通條件 城鐵八通線，社區(qū)公交路線： 73 38 73 8331 9 72 815等。 在以下內(nèi)容中將進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目本身的各種基本情況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。 區(qū)域內(nèi)市場供給量相對(duì)集中，同時(shí)根據(jù)調(diào)研在售項(xiàng)目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對(duì)住宅總價(jià)敏感度較高，但看好其中、遠(yuǎn)期的升值潛力。 2） 區(qū)域市場分析總結(jié) 本項(xiàng)目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。 區(qū)域內(nèi)具 有高性價(jià)比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產(chǎn)品的項(xiàng)目并不多見。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動(dòng)本區(qū)域的樓市價(jià)格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認(rèn)同度近一步的提高， 城市東擴(kuò)使本區(qū)域有著較強(qiáng)的上升發(fā)展空間。 從中、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細(xì)分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價(jià)格總體上漲仍有一定的空間。 20%10%70%精裝修簡裝修毛坯房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 13 區(qū)域市場價(jià)格及預(yù)期 城市東擴(kuò)、市政交通的近期規(guī)劃 等因素拉動(dòng)了本區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格的上漲，區(qū)域內(nèi)市場廣泛認(rèn)可的價(jià)位在 4000— 5500 元 /平方米，總價(jià)介于 28— 35 萬元之間。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對(duì)優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。 63%31%6%板樓塔樓板塔結(jié)合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調(diào)查的項(xiàng)目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡裝修。 ? 戶