【正文】 。 ? 主宰生活的時刻，而拒絕盲目地接受； ? 期待空間的不斷延伸，非閉塞； ? 以一種極為活躍的心態(tài)看待穩(wěn)定的事物； ? 自由與個人價值得到不斷地認定； ? 幾近“瘋狂”地工作而實現(xiàn)個人的理想； ? 永遠不想成為空間的附屬物。 說明：在行 銷戰(zhàn)中，應(yīng)該強調(diào)地是“心理戰(zhàn)”，而非單一的“產(chǎn)品戰(zhàn)”。強調(diào)地是掌握目標客戶的心理和行為后，可以針對特定的客戶心理，進行產(chǎn)品認知引導(dǎo)，運用引起客戶群共鳴、打動其內(nèi)心的宣傳。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 27 消費者購房半徑分析：（消費者購房半徑主要受以下因素影響） 收入水平 ：消費群體收入水平應(yīng)該說是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說不同收入等級的群體基本上不可能選擇同一個項目；收入水平越高相對而言，購房半徑會越大； 本案 的準業(yè)主一類 “ 發(fā)展中的成長型 ” 白領(lǐng)一族，他們敢花未來的錢，并且其收入和事業(yè)都處在不斷的增長中。 時間價值： “ 時 間價值 ” 是指消費者單位時間的價值，不同群體之間的時間價值差異非常大，一般而言時間價值越大的群體，對時間越敏感，同時花費在工作地點和居住地點往返通勤的時間越短，相對而言購房半徑相對比較?。? 自由度 ： 自由度指的是消費者對每天 24 小時的自主支配程度，不同職業(yè)、不同職位、不同性質(zhì)單位的群體在 “ 自由度 ” 方面存在交大的差異，從職業(yè)方面看，“ 自由職業(yè)者 ” （如，記者、藝術(shù)家、私營企業(yè)主等）應(yīng)該是自由度最高的群體；從職位來看，普通員工的自由度要小于高級管理人員；從公司 /單位屬性來看，機關(guān) /國有企業(yè) /事業(yè)單位的自由度相對比較低 ，而私營企業(yè)相對自由度比較高；自由度在某種意義上決定了該群體的選擇范圍，比如 “ 朝九晚五的普通單位工作人員 ” 與 “ 自由支配時間的私營企業(yè)主 ” 在選擇地產(chǎn)項目的考慮范圍會存在一定差異；一般來講自由度大的群體相對而言，其購房半徑相對比較大； 本案 的目標客戶大部分都是上班族，但他們在一定程度上有自由時間支配權(quán)。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 28 工作地點 ：工作地點對于消費者購房半徑存在較大的影響，尤其是當消費者對于目前這份工作的依賴程度比較高時，而且工作單位近幾年搬遷的可能性比較小，那么消費者的購房半徑將圍繞目前工作地點而展開；工作地點對消費者購房半徑 的影響與以下因素有關(guān)： ① 對工作的依賴程度，對工作的依賴程度越高，工作地點對購房半徑的影響越大； ② 辦公場所搬遷概率，辦公場所搬遷的概率越大（固定的可能性越?。ぷ鞯攸c對購房半徑的影響越??； 工作地點的遠近對于 本案 消費者購房有著極大影響。 通過研究 “ 項目輻射半徑 ” 與 “ 消費者購房半徑 ” 的關(guān)系 ,我公司市場研究部和策劃部經(jīng)過反復(fù)研究和討論，認為本案的 “ 項目輻射半徑 ” 與 “ 消費者購房半徑 ”可以確定為西起東三環(huán)國貿(mào)，西到東六環(huán)乃至通州區(qū)域，北起朝陽北路，南到京沈高速路的范圍。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 29 四、價格定位 根據(jù) 我們對市場的理解以及近日對項目周邊市場競爭項目的調(diào)查與思考，我們認為塔樓的價格做到 4000— 4200 元 /㎡；精裝修產(chǎn)品均價 45005000 元 /㎡，是具備市場競爭力的，也是合理的，這主要基于以下幾點的思考： ? 住宅郊區(qū)化、城市空心論的趨勢在加強，城市東擴給項目較好的市場時機。 ? 市場變數(shù)、朝陽路及朝陽北路城熟的房地產(chǎn)市場，項目聚集，競爭加劇給項目帶來更多風險和壓力； ? 通過對本項目相關(guān)、直接競爭區(qū)域和項目的個案價格作為比較基礎(chǔ)，據(jù)以調(diào)整和確定本案的價格，具體參數(shù)見市場調(diào)查表； ? 項目周邊目前的環(huán)境比較凌亂，交通出入 不便，加上如果期房銷售，工地、項目在形象上對銷售難有好的支持。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 30 五、市場戰(zhàn)略與產(chǎn)品策略 把握市場容量的總體戰(zhàn)略 北京市房地產(chǎn)市場面臨著“地方支持中央”的趨勢，即吸納了全國各地的資金流支持在京中青年群體的置業(yè)，同時，北京市場本身的繁衍和發(fā)展，使得普通住宅項目的市場容量較大，未來幾年內(nèi)，隨著土地資源的稀缺性和奧運整體規(guī)劃，現(xiàn)有的項目將成為市場熱點。 重視市場速度的戰(zhàn)略 由于本項目的總體規(guī)模，地段條件、項目的規(guī)劃條件等，綜合考慮項目的目標利潤和風險因子，建議采用快速開發(fā)、速度營銷的模式，以市場速度，降低項目風 險，實現(xiàn)項目的階段性戰(zhàn)略。 針對性市場策略與產(chǎn)品策略 采用針對性市場策略 ，以大眾需求和目標需求進行針對性市場策劃和產(chǎn)品策劃，策劃項目得規(guī)劃優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，以市場速度和風險控制為主要環(huán)節(jié)控制點。 針對區(qū)域市場的產(chǎn)品熱點和發(fā)展趨勢，以 一居、兩居中小戶型熱銷產(chǎn)品 作為緊跟市場的決定因素，同時在產(chǎn)品的設(shè)計上、在社區(qū)生活品質(zhì)和生活理念上推陳出新，把握目標大眾需求，快速占領(lǐng)目標市場。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 31 第五章 產(chǎn)品設(shè)計及模型 一、建筑風格與建筑形式（專業(yè)限制，僅作參考） 建筑風格 建筑的造型與風格，最能體現(xiàn)小區(qū)的整體文化品味。因此 在建筑的造型以及色彩方面應(yīng)追求盡量的簡單與純粹。 所以，在確立本案的建筑風格時，我們并不能一味的模仿更不能一味的追求反差。我們應(yīng)該以文化為中心，確立有文化內(nèi)涵、適合生態(tài)居住的建筑風格。而文化又是從生活中經(jīng)過多少代的積累與升華才提煉出的精髓，因此在確立建筑風格時我們還是力求從實際生活的需求出發(fā)，升華出本案特有的文化氛圍。 （ 1）建筑風格上建議追求一種穩(wěn)重不張揚、現(xiàn)代不輕浮的建筑風格。 （ 2）整個小區(qū)應(yīng)注重窗的設(shè)計，應(yīng)盡量降低窗臺的高度，多考慮采用落地 窗設(shè)計，尤其是南向立面窗戶設(shè)計，應(yīng)充分體現(xiàn)小區(qū)的采光及觀景 效果。 建筑立面 （ 1）建議外立面采用素雅的色調(diào)，強調(diào)小區(qū)整體風格的穩(wěn)重、簡單、純粹、現(xiàn)代的特色。 （ 2）如有設(shè)計裙樓部分，應(yīng)著重突出小區(qū)的文化特色。建議選用極具文化底蘊的毛石、鐵銹板、劈裂石等材料，進行大膽的創(chuàng)新。并且在小區(qū)最外圍的樓體裙樓部分，大膽使用水泥刻灰浮雕裝飾法進行裝飾，既可以低廉的價格造就出區(qū)域內(nèi)標志性建筑，又可以非常貼切地與生態(tài)文化社區(qū)的主題切合。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 32 二、室外公共空間及園林景觀 綠化部分的合理利用 首先，它將給予人們視覺的享受，綠色永遠是人們追求的健康色彩。社區(qū)內(nèi)的綠化，它除 了可以給人們帶來美麗的景觀及健康的空氣以外，它更應(yīng)該給人們提供一個美好的共享空間。 燈光與園林的結(jié)合 在居住型小區(qū)的園林建設(shè)中，燈光的效果尤為重要。建議在園林中選擇局部地點鋪裝彩色光感玻璃，在晚上當人們踏上這種玻璃，即可發(fā)出不能色彩的燈光，燈光映在人與樓的身上，反映出光影的動感與建筑相互呼應(yīng)。 三、室內(nèi)空間組織及配套設(shè)施 戶型創(chuàng)新性建議 A 戶內(nèi)錯層 在樓體部分建議加入戶內(nèi)錯層設(shè)計，將戶內(nèi)動靜區(qū)域明顯分開，豐富室內(nèi)立體感。 B 餐廚合并 建議考慮在設(shè)計餐廳時一定要從客廳部分獨立出來，與 廚房距離越近越好，可從結(jié)構(gòu)上考慮為一間房，將明火部分封閉。增加餐廚面積，拉近家庭成員的距離感。 C 陽光浴室 傳統(tǒng)主臥衛(wèi)生間基本是一個黑房間，長期使用后容易滋生細菌，更不易打理。建議在戶型設(shè)計時大膽將主衛(wèi)轉(zhuǎn)移至南向，有窗有陽光，即衛(wèi)生又增添了無限的生活情趣。 D 2+1 二代居 建議在小區(qū)部分樓體中考慮設(shè)計 2+1 兩代居的戶型設(shè)計，相對親密又相對獨立，最適合 40 歲年齡段的客戶群的需求。同時也可滿足部分投資客戶的需求。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 33 戶內(nèi)配套產(chǎn)品及裝修標準建議 根據(jù)小區(qū)的功能、檔次、形象與客群定位，我們建議采用 精裝 修 或 菜單式裝修方案，小區(qū)戶內(nèi)所配置的產(chǎn)品應(yīng)保證一定的品質(zhì)和中高檔的形象，從而保證房產(chǎn)的品質(zhì)與小區(qū)業(yè)主的身份相符。建議如下： —— 入戶門 單開四防門，合資產(chǎn)品或國內(nèi)著名品牌 —— 散熱器 銅鋁新型散熱器片 森德或同等品牌，造型簡潔時尚。 —— 窗 鋁合金雙層真空窗 四、物業(yè)管理 在商品化社區(qū)逐漸走向成熟的今天，物業(yè)管理已不僅限于最早期的單純的服務(wù)管理的理念，現(xiàn)在越來越多的物業(yè)管理公司認識到與業(yè)主的溝通聯(lián)系是一項至關(guān)重要的工作。在此我們將對物業(yè)管理的建議分為三個層面： 服務(wù)管理 ——— 日常公共區(qū)域內(nèi) 的保安 ——— 日常公共區(qū)域內(nèi)的保潔 ——— 社區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護 ——— 社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)維修 ——— 住戶郵件信報的發(fā)放 ——— 小區(qū)住戶車輛管理 ——— 小區(qū)會所與車庫的日常管理等等 溝通聯(lián)系 —— 區(qū)內(nèi)植物及種植用地的認養(yǎng)與租用 —— 節(jié)日禮品的派發(fā) —— 保證及時負責的維修 —— 時事業(yè)主民意調(diào)查 —— 網(wǎng)上溝通活動 —— 定期組織業(yè)主聯(lián)誼活動等等 有償服務(wù) ——— 入戶清潔 —— — 送水送物 ——— 租賃房產(chǎn) ——— 代客泊車 ——— 代客購物 ——— 代客照管寵物等等 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 34 五、產(chǎn)品模型 根據(jù)市場調(diào)查，本區(qū)域住宅市場上大多數(shù)的項目以兩居或一居為主力戶型，銷售建筑面積一居為 55－ 70 平方米，兩居 75－ 100 平方米左右。 另外，本項目的客戶群主要集中在 25— 35 歲之間，比較年輕化，因此戶型不宜過大，我們認為本項目的戶型面積及戶型比例如下表： 本項目戶型面積及戶型比例建議 戶型種類 平均面積范圍（平米） 所占比例 一居室 50— 65 35% 兩居室 75— 100 45% 兩室半 100— 120 10% 三居室 120— 130 10% 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 35 第六章 營銷推廣初步建議 鑒于我公司對項目具體的工程進度、手續(xù)進度等發(fā)方面所掌握的資料有限，因此僅對項目營銷推廣中的形象定位，賣點整合、渠道整合方面作初步建議，具體銷售推廣周期，操盤細節(jié)有望在下一步合作過程中逐步細化。 一、產(chǎn)品賣點及概念整合 區(qū)位環(huán)境概念 ? “ CBD 的真正后花園 ” ? “城市生活配套核心帶，最先進生活的代表，最具活力生活的代表