【正文】 放松和休息 ? 對建筑的形態(tài)和質(zhì)量要求很高，對交通及配套設施較敏感，重視便捷的交通及住宅配套設施。 ? 對住宅的環(huán)境等綜合素質(zhì)要求不高。 ? 低密度、中低檔健康住宅需求依然旺盛。 ? 總價為 2835 萬的普通住宅為本區(qū)域內(nèi)的主力戶型。 ? 住宅市場受城市東移及規(guī)劃利好因素的影響保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調(diào)查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結(jié)合樓盤為 6%。 50 平方米左右的一居室約為總戶型比例的 10%— 12%。說明市場對毛坯房有廣泛的認可度。毛坯房占到了相當大的比例。該區(qū)域價格在北京市普通住宅總體價格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價格體系中相對處于高端水平。 表 13 市調(diào)項目單價情況 單位：萬平方米 項目名稱 目前均價 開盤均價 在售面積 折扣 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 4600 4600 20 無折扣 雙橋溫泉花園 4000 3620 6 東 1時區(qū) 4900（精裝修） 4200 20 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 5800 4900 11 閱讀萊茵 4600 4400 11 東領鑒筑 4600 4380 萬象新天 5800 4700 無折扣 華龍美樹 5050 4900 8 優(yōu)點社區(qū) 4200 4200 05年 3月開盤 不確定 德國樓尚 4500 4380 16 匯鴻家園 4300 4200 11 無折扣 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 14 主要賣點分析 表 14 市調(diào)項目賣點情況 區(qū)域 項目名稱 主要賣點 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境、配套設施、準現(xiàn)房 雙橋溫泉花園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境 東 1時區(qū) 建筑風格、綠化環(huán)境、溫泉景觀 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 奧運主題、高綠化率、健康概念、景觀 閱讀萊茵 建筑風格、戶型配比、智能科技、配套設施 東領鑒筑 區(qū)位、配套設施、建筑規(guī)劃 萬象新天 景觀、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃 華龍美樹 交通區(qū)位、低總價、景觀 優(yōu)點社區(qū) 交通區(qū)位、園林景觀、建筑外立面 德國樓尚 建筑風格、戶型設計 匯鴻家園 區(qū)位、交通及配套 單價對比分析圖49004500 4600 4300505046005800東1時區(qū)德國樓尚 東領鑒筑 匯鴻家園 華龍美樹 柏陽景園 萬象新天房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 15 四、區(qū)域市場調(diào)研分析總結(jié) 1） 區(qū)域市場機會和空白 普通住宅項目在本區(qū)域內(nèi)得到廣泛的認可。 高層板樓和塔樓占據(jù)區(qū)域內(nèi)較大的市場分額，而中小戶型住宅深受市場追捧。 北京市房地產(chǎn)市場容量及潛力仍處于上升階段，規(guī)模龐大。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且同質(zhì)化趨勢加強，難以形成銷售亮點。區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)態(tài)中普通住宅占到相當?shù)谋壤? 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴大趨勢。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 16 附 件： 市場調(diào)查統(tǒng)覽表一 案 名 類 別 東 1 時區(qū) 德國樓尚 匯鴻家園 1 開發(fā)商 北京金時代置業(yè)有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設開發(fā)公司 北京市國土資源和房屋 管理局住宅合作社 2 占地面積 （萬㎡） 32萬 ㎡ ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 50萬 ㎡ 15萬 ㎡ 17萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 、 塔樓 塔樓 、板樓（已售完） 高板 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,900元 /㎡ ￥ 4,500元 /㎡ ￥ 4,300元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 90 85 73 73 342 等多路公交車 地鐵雙僑站 城鐵雙橋站、 73 8573 83 34 38 36908 15 供暖（元 /㎡） 30元 /㎡ /年 小區(qū)集中供暖 16 配套設施 特點 30 年樹齡 800 米長的 林蔭大道 益智游戲、羽毛球場、 茶座 、 圖書館 地下溫泉 高層建筑，雙層居住 購買 K、 L、 C、 S 錯躍戶型奉送 40000元全套國際品牌家電 變頻供水系統(tǒng)，每戶設水表 ；每戶設 inter 接口及電話插座每棟 樓均設門禁、對講系統(tǒng)；門禁采用 IC 卡電子識別 17 售樓電話 01065730888666 01065765566 0106579861 65799020 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 17 市場調(diào)查統(tǒng)覽表二 案 名 類 別 華龍美樹 雙橋溫泉花園 2 期 優(yōu)點社區(qū) 1 開發(fā)商 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 全落地窗，大尺度視覺空間，陽光通透縱深。 ㎡） /月 /㎡ 不帶電梯 ： /月 /㎡ 帶電梯 ： /月 /㎡ 9 工程進度 期房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 11 裝修標準 毛坯 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 普通住宅 普通住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 定福莊北街 朝陽區(qū) 東五環(huán)與京沈高速路交匯處 (五方橋 )東北角 朝陽區(qū) 東五 環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽路上： 34 38 36 3841 73 81 83 84 8590 928 支、小 6 路、小 57 路、運通 111 路定福莊站。 75 85 36 411 路 白鹿司站 規(guī)劃中的地鐵 6 號線從 小區(qū)旁邊經(jīng)過 15 供暖元（ /㎡） 小區(qū)集中供暖 壁掛式采暖爐 地板供暖 ， 集中和分戶都有 16 配套設施 特點 戶門為 “ 四防 ” 門。封閉陽臺外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 ㎡） 不帶電梯： /月 /㎡ 帶電梯： /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進度 尾房 尾房 10 主力戶型面積 （㎡） 48180㎡ 以二居室為主 11 裝修標準 精裝修 12 產(chǎn)品定位 13 項目地點 朝陽區(qū) 東壩集團中區(qū) 朝陽區(qū) 東葦路 9號 (管莊路口北 600米 ) 14 交通條件 公交車 908支、 60 72 350支、 406路，另有社區(qū)巴士往返于奧園及國貿(mào)之間 社區(qū)班車每日接送業(yè)主到地鐵站。 ㎡ ） 中央空調(diào) 16 配套設施 特點 17 售樓電話 01051883322 01065765566 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 20 第三章 項目 SWOT 分析 一、 項目概況 針對雙橋溫泉花園三期項目，我們從位置、價格、戶型、單元 面積、戶內(nèi)格局、配套設施、物業(yè)管理等方面對目前的房地產(chǎn)市場進行了如下分析： ? 地理位置 “雙橋溫泉花園三期”項目位于朝陽區(qū)雙橋東路以西，京通快速路以南，北側(cè)距京通快速路約 1500 米、南距京沈高速路約 1 公里，是 CBD 區(qū)域同通州區(qū)域連接的交通樞紐，完善的交通網(wǎng)絡系統(tǒng)，縱橫貫通，出行便利。 ? 交通條件 本項目的交通條件良好。 ? 主要經(jīng)濟技術(shù)指標： 占地面積： 38000 ㎡ 道路征地： 7400 ㎡ 控 高： 45m 容 積 率： 建筑面積： 125400 ㎡ 建筑類型：塔樓 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 21 二、項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 劣 勢 ①泛 CBD 核心生活配套區(qū)，作為住宅項目而言，區(qū)域市場認同度較高。 ③本項目位于 CBD板塊與通州板塊的聯(lián)接段上，能夠最大限度的發(fā)揮 CBD 配套生活區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢和輕軌的交通優(yōu)勢，規(guī)避兩個板塊的不足點。 ①交通、生活、商業(yè)配套雖然設施齊全，但距離項目有一定的距離，降低了項目的生活便利程度。周邊生活配套有待進一步建設，大環(huán)境與項目自身形象不符。 機 會 威 脅 ① 對朝陽、東城、通州本地等區(qū)域市場廣泛的輻射。 ③周邊項目產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為明顯，缺少產(chǎn)品的明確買點，本項 目只要能夠明確目標客戶群，并針對客戶量身打造合適的產(chǎn)品，通過適當?shù)恼蠣I銷，熱賣是不成問題的。 ⑤項目處于前期規(guī)劃階段，可發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，通過較好的產(chǎn)品設計，在區(qū)域競爭激烈的市場中贏得客群的青睞。 ②輕軌開通、政府南移等發(fā)展舉措的逐一實現(xiàn)，使南部板塊過多的吸收了本區(qū)域的直接目標客戶群。 ④雙橋區(qū)域現(xiàn)有普通住宅項目基本以價格優(yōu)勢作為主打賣點，經(jīng)濟適用房項目又吸引了大量工薪階層。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 22 第四章 項目戰(zhàn)略及市場定位 一、中廣信操盤思想 市場理念：分析和把握市場階段性和成長性特征，重視和把握潛在的市 場和需求，突出和強調(diào)市場自身的發(fā)育和發(fā)展能力。 重視渠道成本、風險和效率，重視渠道設計的個性化、實效性。 本項目整體定位于東區(qū)中高檔住宅社區(qū)；以 CBD、朝陽區(qū)、通州區(qū)域內(nèi)的一次置業(yè)、升級置業(yè)客群為主，以知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標客戶。 1. 定位的依據(jù) 說 明：定位的出處源自項目的賣點。 本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括東一時區(qū)、華龍美樹等一些項目，定位方向通常是面向 CBD 白領階層的公寓或普通住宅，而個性化之處并不獨特。 3. 具體定位概念的提出 ? 面向 CBD 地區(qū)，以金融、商貿(mào)以及中小企業(yè)白領階層為主； ? 充滿自由與時尚，善解人意，天性人道； ? 是一種生活現(xiàn)代化的公寓類住宅； ? 揭示了一種 E（ economics）時代內(nèi)，人本主義的生活觀； ? 用絕對不同的方式與未來時代的 CBD 相對應； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資