【正文】 別戶型建議:關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶型樓群。其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。該房實用面積為30247。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%）普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設(shè)計，該房型設(shè)計采用全明設(shè)計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設(shè)計成大陽臺，客廳與房間的相連。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競爭，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。所以當(dāng)國人第一次聽到英文中“細節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。n 建議四明設(shè)計，落地飄窗，觀景陽臺。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車分流；n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所；n 另外，設(shè)計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設(shè)四個***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。由于項目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。關(guān)于建筑單體n 小區(qū)臨街商住樓應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調(diào)；墻角采用天藍色。n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時注意動靜分離，污潔分開；n 充分考慮顧客對朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點考慮空調(diào)主機和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對應(yīng)處設(shè)置專用空調(diào)插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強的材料；n 考慮到建筑成本與售價，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。潛在購東區(qū)住房者對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的喜好程度序號 小區(qū)環(huán)境設(shè)計 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動廣場為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠為人們營造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個季節(jié)又是不同的景觀。一：親水社區(qū) ——河畔情懷■古人云：有水則鳴?！鼍幼^(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)東方水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等二：生態(tài)家園 ——健康人生為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個設(shè)計環(huán)節(jié)都揉合了先進的建筑設(shè)計理念。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。三：生活樂土——自在逍遙■小區(qū)配套設(shè)施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求?！鋈轿坏奈飿I(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。八大景觀串成個性項鏈景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個重要組成部分。關(guān)于景觀設(shè)計建議：（見參考圖示）第一、竹林聞露：為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來烘托氣氛；同時也與逸明閣的主題向呼應(yīng)。第三、蓮映江南：在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。第五、院落幽蘭：主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達到更好的效果。第七、踏雪尋梅：梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。就合肥市景觀設(shè)計的價格，根據(jù)市場調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計價格在每平方40元左右，而對于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計的價格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。按此價格攤?cè)敕績r中，約每平方增加20元左右。因此開辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢在必行的大事之一。（參考圖片略）第五部分 撥動價格這根敏感的神經(jīng)（項目價格策略）第一節(jié) 價格是把鋒利的雙刃劍n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的；n 過高的銷售價格是以高風(fēng)險為代價的。我們認為住宅最合理的銷售均價為：第二節(jié) 市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者如前文所言：價格是把雙刃劍，有經(jīng)驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。n 市場是公平的，又是殘酷的！n 成本+利潤=售價不是真正意義上的市場營銷n 市場可售價－成本價=利潤，才是物業(yè)開發(fā)方程式我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更低：u 影響開發(fā)商合理利潤的實現(xiàn)；u 市場可以接受現(xiàn)有的定價；u 影響到今后的項目cao作； u 有可能影響到項目的品質(zhì)；u ……我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更高：u 風(fēng)險過高；u 市場較難接受更高的定價；u 對于中國巨森這樣的開發(fā)商，回避過高的風(fēng)險顯得尤為重要，因為市場的聲譽對我們很重要；u 從合肥樓市大趨勢來看，2004商品房銷售價格仍有上揚空間，但起幅度很難達到2002001年的水平；u 合肥樓市競爭的加劇是可以預(yù)見的；u 無謂的延長銷售周期，影響資金的回籠；u 價格應(yīng)有根據(jù)市場調(diào)整的余地；u ……第三節(jié) 低開高走，步步為營在具體的定價策略上，我們建議以“低開高走”為定價原則，在銷售周期內(nèi)，實現(xiàn)四次左右價格上揚。n 一期銷售時，承諾項目二期售價將上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。n 充分利用給項目設(shè)計的賣點，實現(xiàn)與同類地區(qū)在售項目的差異化，凸現(xiàn)項目亮點，贏得項目銷售利潤。綜上所述：差異化的、前瞻性的產(chǎn)品+卓越的品質(zhì) +優(yōu)越的性價比=該產(chǎn)品的競爭力如前所述，我們將要面對的主力客群對住宅總價的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對產(chǎn)品的性價比較為注重。所以，在經(jīng)過一定的調(diào)研后，我們認為，區(qū)位將成為影響制定價格策略的重要的因素之一。在有特別的產(chǎn)品的同時，合理的價格是除了產(chǎn)品之外的又一個支點。價格是任何產(chǎn)品銷售的法寶，同時又是任何產(chǎn)品的陷阱，過高或過低的售價，帶給商家的都是無法彌補的傷害。我們認為，在該項目中，只要價格策略制訂得當(dāng)，產(chǎn)品價格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險、保證投資回報的有力法寶。售樓處的裝修要契合主題：溫馨、舒適。c、售樓處有形象墻、展板、背投彩電。樣板房的包裝性格化，可以挑選單身公寓的典型套型及平層公寓及復(fù)式的代表套型做三至五個樣板房，讓消費者非常直觀地看到布局的合理和居住的舒適。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。預(yù)熱階段——公開發(fā)售之造勢期（開盤期）逐步展現(xiàn)本案買點，進一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認購制造市場聲勢，配以新穎的促銷活動，使正式發(fā)售目標(biāo)達到更理想的效果。根據(jù)市場情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個方面，使項目銷售成績能持續(xù)增長?！??（二）開盤階段：u 巨森宣言：明月港灣，居家港灣。u 以“明月港灣，居家港灣”為該階段的推廣主題，做系列概念化的形象廣告，讓人們對東區(qū)地區(qū)將要出現(xiàn)的這個新項目產(chǎn)生濃厚的期待與興趣。u ……（三）強銷階段：u 經(jīng)過較長一段時間的預(yù)熱，“明月港灣”終于在媒體全面亮相。u 通過對明月港灣概念的全面詮釋，明月港灣生活的渲染，使目標(biāo)消費群開始全面的認識“明月港灣”。u 通過促銷活動等措施加快銷售節(jié)奏。u 廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。激發(fā)目標(biāo)消費群的需求，找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，找出本案賣點與目標(biāo)消費者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成.（五）持銷階段：u 持銷期是一個“檢討過去，設(shè)計未來”的階段。u 進一步從容展示項目的差異性?！懊髟赂蹫丑w會五種不同的生活” ““親水生活，今日開啟”——親水“綠色生態(tài)果林下的幸福時光”——生態(tài)“沒有富爸爸照樣住靚房”——價格“住在舒適里，住在安全里，住在方便里”——設(shè)施齊全??第四節(jié) 推廣思路第一階段以感性訴求為主，力求將人們對現(xiàn)今合肥房地產(chǎn)的關(guān)注吸引到本案，并結(jié)合自身的優(yōu)勢，大概的介紹一些特點，突出本案的三大倡導(dǎo)五大組團，達到一種感情溝通，產(chǎn)生親和力。第五節(jié)、促銷活動⑴融資營銷法：即借勢打力，運用先期同區(qū)位開發(fā)商的大力宣傳，明月港灣稍加自身可挖掘的優(yōu)勢，即可上市銷售、推銷；⑵送式營銷法：即用小贈送的優(yōu)惠吸引客戶，如送一些小型電器等等，主旨是促進客戶當(dāng)時購買的欲望，而在將來也能收獲頗豐的利潤；⑶拉銷法：定期利用明月港灣自身的優(yōu)勢，建立與社會的溝通交流，同時可通過活動獲取潛在客戶的資料，為進一步銷售打下基礎(chǔ)；⑷口碑連銷介紹法：好的樓盤，會有人互相介紹，鼓勵已達成交易的客戶去介紹，并可給予一定的利益回饋，從而造成1:250的特殊效應(yīng)。您或家人是否有計劃于未來換房或購房：__________ 1）一年以內(nèi) 2）一至二年 3）兩年以后 4）暫時沒有計劃您會到瑤海區(qū)購房嗎:___________ 1）會 2）不會 3）可以考慮您如在城北購房，您有什么的要求或建議：A、B、C、您的年齡：_________ 1）30歲以下 2）30~40歲 3）40~50歲 4）50歲以上 您的教育程度：___________ 1）高中 2）大專 3）本科 4）研究生 5）其它______您所從事的行業(yè)：______________ 1）政府部門 2）新聞媒介 3）電子產(chǎn)業(yè) 4）服務(wù)飲食業(yè) 5）教育業(yè) 6）化工 7）貿(mào)易 8）醫(yī)療 9）金融 10）其它_______您的家庭月收入：______________ 1）1000元以內(nèi) 2）1000~1500元3）1500~2000元 4）2000~2500元5）2500~3000元 6）3000元以上您的家庭情況： ______________ 1）獨居 2）二人世界 3）三口之家 4）三代同堂 5）與父母兄妹同住您現(xiàn)在的居住區(qū)域 ______________ 1）瑤海 2）包河 3）廬陽 4）蜀山 5）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)您平時通過渠道獲取房產(chǎn)信息：____________ 1）《江淮晨報》 2）《合肥晚報》 3）《新安晚報》 4）戶外燈箱 5）電視 6）廣播 7）其它您較注重那些地方的布局（可選多項）：__