【正文】 釋得到市場認(rèn)可，成為備受矚目的產(chǎn)品，潛在的市場需求較大。l 普通住宅需求量上升，有較大的成長空間。n 戶型：本區(qū)域戶型以7585平方米的兩居普通住宅項目為主，占到55%—60%左右，100—135平方米以上的兩居或三居室有一定的市場空間，大約占總戶型比例的15%—20%。n 配 置：在所調(diào)查的項目中毛坯房占到總戶型的70%，精裝修為20%，其余10%為簡裝修。n 產(chǎn)品分析總結(jié)建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在8090平方米之間。區(qū)域市場價格及預(yù)期城市東擴、市政交通的近期規(guī)劃等因素拉動了本區(qū)域內(nèi)住宅價格的上漲，區(qū)域內(nèi)市場廣泛認(rèn)可的價位在4000—5500元/平方米，總價介于28—35萬元之間。從中、遠期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價格總體上漲仍有一定的空間。 本區(qū)域與CBD商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認(rèn)同度近一步的提高， 城市東擴使本區(qū)域有著較強的上升發(fā)展空間。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 區(qū)域內(nèi)具有高性價比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產(chǎn)品的項目并不多見。2） 區(qū)域市場分析總結(jié)本項目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。區(qū)域內(nèi)市場供給量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對住宅總價敏感度較高，但看好其中、遠期的升值潛力。在以下內(nèi)容中將進一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟指標(biāo)，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。㎡）㎡㎡㎡9工程進度期房現(xiàn)房期房10主力戶型面積（㎡）7585㎡11裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝毛坯毛坯12產(chǎn)品定位中高擋住宅普通住宅13項目地點 朝陽區(qū) 建國路雙會橋南1號朝陽區(qū) 東葦路9號.管莊路口北600米朝陽區(qū) 常營鄉(xiāng)(城鐵雙橋站向北700米)14交通條件城鐵八通線，社區(qū)公交路線：7338738331972815等。㎡）㎡㎡暫定不高于2元/月/㎡9工程進度期房現(xiàn)房期房10主力戶型面積（㎡）36 120㎡的一居和二居室7080㎡ 的二居室11裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯簡裝毛坯12產(chǎn)品定位公寓普通住宅普通住宅13項目地點 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋出口北200米朝陽區(qū) 雙橋東路7號朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng)14交通條件朝陽區(qū)雙橋地區(qū)，北臨朝陽路, 定福莊東800米路南；南臨京通高速路,距離城鐵雙橋出口150米左右, 周圍有7234815等公交公交車382路至紅廟、小莊，731路至海淀五道口，397路至四惠站常營超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點坐陣常營三線(么常店路、常營中路和常營路)交匯處，周連鐵八通線/朝陽北路/朝陽路/京通快速路15供暖元（元/㎡）30元/㎡/年16配套設(shè)施特點60120米樓間距南、北兩側(cè)綠化帶中心集中綠地的面積約1萬平米600000平方米綠化隔離帶20萬平方米的高爾夫生態(tài)公園U型板式圍合建筑，降低公攤面積，8層帶電梯，一梯兩戶。17售樓電話010654708083333332010853961671716568707001065480888市場調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名類 別東領(lǐng)鑒筑柏陽景園萬象新天1開發(fā)商北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北京柏基置業(yè)有限公司北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2占地面積（萬㎡）㎡㎡㎡）㎡不帶電梯：㎡帶電梯：㎡9工程進度期房期房10主力戶型面積（㎡）11裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯 毛坯12產(chǎn)品定位普通住宅普通住宅普通住宅13項目地點 朝陽區(qū) 定福莊北街 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 朝陽北路上：3083991白家樓站。外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。150萬平米風(fēng)景公里環(huán)形水系17售樓電話010657558666866010873908880106577156768市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名類 別北京奧林匹克花園閱讀萊茵1開發(fā)商北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司2占地面積（萬㎡）3總建筑面積（萬㎡）10萬㎡4容積率5綠化率（%）%%6產(chǎn)品類型塔樓板樓、塔樓7價格（元/㎡）￥5,800元/㎡￥4,600元/㎡8物管費（元/月尾房10主力戶型面積（㎡）48180㎡ 以二居室為主11裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修73908536731路等15供暖元（元/月l 居住環(huán)境“雙橋溫泉花園三期”項目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項目居民生活、娛樂購物的需要。居民出行主要靠京通快速路、東五環(huán)和城鐵八通線，多條公交線通過本項目，交通狀況較為良好。②周邊市政配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施較為齊全，減少了小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的壓力。④本項目小體量規(guī)模，加之相對便利的交通優(yōu)勢，對CBD，乃至整個東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強的吸引力。②項目周邊環(huán)境較差，對項目形象有一定影響。③項目規(guī)模較小，在規(guī)劃方面發(fā)揮空間較小。②屬于近郊購房熱點區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強勁。④隨著項目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對購房者形成吸引。①京通快速路以北區(qū)域競爭項目眾多，項目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項目周邊直接競爭項目少，但經(jīng)濟適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價值。③項目距離交通、生活配套有一定距離，降低項目整體競爭力度。因此，該地區(qū)項目并非白領(lǐng)階層置業(yè)的首選地段。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。二、本項目市場定位思路項目的市場定位就是要為本案在市場中尋求準(zhǔn)確的客戶源，找到自己的準(zhǔn)確位置，確定較為準(zhǔn)確的客戶層及其特征，從而成為推廣的依據(jù)。項目作為CBD核心生活配套區(qū)域，以優(yōu)越的地段、便捷的交通、以中高檔住宅產(chǎn)品、高品質(zhì)的生活氛圍作為項目的核心競爭優(yōu)勢和賣點。賣點如下：（1）項目坐落于CBD生活配套核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢一目了然； （2）毗鄰京通快速路及城鐵八通線，交通便捷； （3）區(qū)域市場認(rèn)同度不斷飆升，升值潛力無限； （4）附加價值較高，價格相對較低，性能價格比高； （6）現(xiàn)代風(fēng)格，戶型合理；2. 差別化的定位策略為了與競爭項目形成差別化就要參考競爭項目的定位現(xiàn)狀，成為決定本案定位的客觀依據(jù)。所以本案不能僅僅滿足于“CBD白領(lǐng)階層專享公寓”的稱謂，而應(yīng)能昭示未來動向，或是揭示文化內(nèi)涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨一無二的生活方式共享。知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。 2）. 推廣定位：項目推廣主要以活動營銷充分挖掘本公司在東部區(qū)域乃至通州區(qū)域積累的老客戶資源，以個性推廣充分挖掘我公司區(qū)域客戶資源，贏得區(qū)域競爭市場。（二）、CBD、朝陽區(qū)及泛競爭區(qū)域客戶根據(jù)本項目所處的地理位置及周邊項目的客戶調(diào)查結(jié)果，確定本項目的購買人群相對年紀(jì)較輕，其中不乏外企普通職員，以及金融、商貿(mào)、IT業(yè)界技術(shù)人員。l 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）；l IT行業(yè)從業(yè)人員。所以其購置物業(yè)的主要目的歸結(jié)為如下。根據(jù)購買目的不同，客戶定位又可細分為：l 自用型客戶Ⅰ族群：中關(guān)村內(nèi)E時代的IT族群年齡：2230歲家庭人口：2人家庭月收入：4000元左右l 自用型客戶Ⅱ族群：白領(lǐng)新貴一族年齡：2835歲家庭人口：23人家庭月收入：6000元以上l 投資型客戶動機：關(guān)注產(chǎn)品增值、保值 由于CBD配套生活區(qū)的發(fā)展，促進產(chǎn)品升值方式：自用兼投資目標(biāo)客戶群的價值取向及消費特征u 生活便利程度，熱衷于在本地區(qū)升級置業(yè)；u 注重自然環(huán)境，追求生活的高品質(zhì)和情趣；u 工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情的釋放；u 看重人與人、人與自然的有效溝通等；u 購房為滿足舒適、享受自住的需要；u 在理性購買、追求物質(zhì)生活的同時追求更高的精神生活；u 認(rèn)同生活及產(chǎn)品的附加值及產(chǎn)品的外在包裝；u 有一定對生活的鑒賞能力，需要全方位、周到細膩的生活呵護；u 具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價值觀；u 呼喚帶有務(wù)實理念，并高于產(chǎn)品層面的理性產(chǎn)品；u 追求個性、時尚、溫馨、舒適的居住氛圍。說明：在行銷戰(zhàn)中，應(yīng)該強調(diào)地是“心理戰(zhàn)”，而非單一的“產(chǎn)品戰(zhàn)”。消費者購房半徑分析：（消費者購房半徑主要受以下因素影響）收入水平：消費群體收入水平應(yīng)該