【正文】 弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進(jìn)性(成熟性)、開放性(標(biāo)準(zhǔn)化及可擴(kuò)展性)、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(含InterneVIntranet)、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標(biāo)準(zhǔn)智能化的需求。其中涉及LAN、交換等由專業(yè)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)安裝，弱電專業(yè)配合進(jìn)行管線預(yù)留。（1）通信網(wǎng)絡(luò)原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過PSTN(公用電話交換網(wǎng))、DDN(數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng))、PSPDN(X．25分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng))等，采用燈M、FR(幀中繼)、[SDN、ADSL等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)。不考慮設(shè)用戶數(shù)字程控交換機(jī)，待報電信局批準(zhǔn)。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊DN接入、可視電話、lP電話路由等的支持。項(xiàng)目預(yù)估初裝電話3000門，遠(yuǎn)期5000門。同時，為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。項(xiàng)目設(shè)微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。同時，設(shè)無線手機(jī)信號增強(qiáng)覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。此外，視業(yè)主需要設(shè)置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。（2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。實(shí)現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。同時，實(shí)現(xiàn)與Internet互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。（3）有線電視網(wǎng)絡(luò)設(shè)一有線電視網(wǎng)絡(luò)中心，前端信號包括城市有線電視網(wǎng)信號、衛(wèi)星電視信號、自辦電視信號、視頻點(diǎn)播(VOD)信號等。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(jì)(大于860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。（4）樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進(jìn)行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入BMS系統(tǒng)進(jìn)行二次監(jiān)視，實(shí)現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運(yùn)行。IC卡管理系統(tǒng)增大采用IC卡的使用范圍，擴(kuò)及到身份識別、內(nèi)部消費(fèi)、門禁等，以便達(dá)到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。（5）消防系統(tǒng)按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。消防中心設(shè)在首層。特定場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高大空間可采用空氣采樣報警器。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測器。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。（6）安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：安防系統(tǒng)在合理加強(qiáng)管理基礎(chǔ)上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計(jì)算機(jī)控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實(shí)現(xiàn)門禁管理。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。同時，采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認(rèn)“險情報警”與“誤報警”的輔助識別手段。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。（7）有線廣播系統(tǒng)：設(shè)公共音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，平時播放背景音樂及日常通知，火災(zāi)時播放消防緊急廣播。與消防中心合用機(jī)房。會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設(shè)獨(dú)立的音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，消防可強(qiáng)制轉(zhuǎn)切進(jìn)入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計(jì)。（8）綜合布線系統(tǒng)：建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。同時，物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸。第六章 環(huán)境、交通影響分析一、環(huán)境影響分析（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目東鄰XX路，西鄰XXXX項(xiàng)目住宅小區(qū)，南至長春路、北至萬柳小區(qū)1號路，長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。項(xiàng)目周圍主要是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物。（二）環(huán)境保護(hù)措施1．大氣污染治理項(xiàng)目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次／h換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計(jì)算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。2．噪聲污染治理項(xiàng)目噪音主要產(chǎn)生于制冷機(jī)組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī)、水泵和冷卻塔等。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，對其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。為了減少負(fù)荷振動，設(shè)計(jì)中對冷水機(jī)組、風(fēng)機(jī)和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。3．水污染治理項(xiàng)目各衛(wèi)生間的糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。4．固體廢棄物治理項(xiàng)目生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設(shè)專人負(fù)責(zé)集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運(yùn)走處理。（三）環(huán)境影響評價入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè)限制在高新科技企業(yè)，應(yīng)主要從事各類高新科技的研究開發(fā)，在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。由于入駐企業(yè)區(qū)別于一般性的工業(yè)企業(yè)，本身對環(huán)境要求很高，屬清潔生產(chǎn)，故不會對環(huán)境造成污染。二、交通影響分析（一）項(xiàng)目周邊交通現(xiàn)狀1．主要道路根據(jù)《項(xiàng)目交通影響評價報告(交評單位)》，項(xiàng)目周邊主要道路有多條?？焖俾罚何鞅比h(huán)路、萬泉河路；主干路：XX路、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍(lán)靛廠南北路；次干路：雙榆樹北路、魏公村路、XX路、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路；支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū)2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū)3號路、萬柳小區(qū)4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路。2．公共交通組成近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車36條線路，交通運(yùn)力充足。遠(yuǎn)期在中關(guān)村大街，知春路上設(shè)有軌道交通，包括地鐵4號線、10號線等，大容量快速公交等。該區(qū)域公交車較發(fā)達(dá)，有多路公交在項(xiàng)目周邊經(jīng)過。項(xiàng)目依靠公交出行極為便利。3．存在問題經(jīng)過對現(xiàn)況交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。其它道路尚有利用的空間，如XX路、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 （二）項(xiàng)目交通預(yù)測1．交通方式預(yù)測按北京市建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，以步行、自行車、汽車和出租車的出行比例如下表： 表6－1 交通結(jié)構(gòu)表出行方式比 例出租車8%小汽車27%公共交通38%自行車、步行27%（自行車20%）2．公交預(yù)測該區(qū)域現(xiàn)有公交線路36條，保守測算，按高峰期每5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù)30240人次，而項(xiàng)目高峰小時依靠公交出行預(yù)測為1286人次，％，因此該項(xiàng)目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運(yùn)力完全可以承受。（三）項(xiàng)目交通組織1．車輛交通組織本項(xiàng)目“XXXX項(xiàng)目二期工程”在與—期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬15米，XXXX項(xiàng)目項(xiàng)目南側(cè)緊鄰XX路，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項(xiàng)目工程中。以上幾條道路在項(xiàng)目周邊圍合成—條環(huán)路，機(jī)動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路進(jìn)入停車場；可通過XX路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目一、二期之間的支路進(jìn)入停車場。由于項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項(xiàng)目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進(jìn)右出；地下停車場在項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè)—個入門，在項(xiàng)目一、二期之間的支路增設(shè)一個出口，便于車輛進(jìn)出地下停車場，減輕道路上交通負(fù)荷。遠(yuǎn)期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項(xiàng)目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項(xiàng)目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。2．人行交通組織本項(xiàng)目建筑方案中將出入口均勻布置于項(xiàng)目四周，并設(shè)有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織。考慮到商業(yè)和休閑人流對于本項(xiàng)目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在XX路上修建—座行人過街設(shè)施。（四）交通影響評價1．結(jié)論項(xiàng)目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在0．01－，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。2．建議(1) 在項(xiàng)目的下一步方案設(shè)計(jì)中，深化地下停車場出入口的位置，落實(shí)自行車停車場。(2) 在蘇州橋立交橋下平交路口進(jìn)一步渠化，在XX路增加—條右轉(zhuǎn)車道，在XX路北側(cè)自行車道上，劃出—條機(jī)動車道。在路口西側(cè)XX路上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。(3) 項(xiàng)目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標(biāo)志，以保證交通安全。(4) 項(xiàng)目地下停車庫設(shè)立交通標(biāo)志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。項(xiàng)目內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。(5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實(shí)施，建議周邊路網(wǎng)盡決實(shí)施。(6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實(shí)施，以減少整個中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師—名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進(jìn)行接洽，完成所有項(xiàng)目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護(hù)；財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)、概算、工程進(jìn)度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購項(xiàng)目所需各類設(shè)備。各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)總工程師 客戶服務(wù)部預(yù)算合約部財(cái)務(wù)部銷售策劃部工程部前期開發(fā)部辦公室采購部二、工程建設(shè)進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)周期為二年半，計(jì)劃2007年完工。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度具體安排如下表所示：表7－1 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度　　X年年X年年2007年1可行性研究及審批　　　　　　　　　　　　2初步設(shè)計(jì)及審批　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)4結(jié)構(gòu)工程5裝修工程6設(shè)備安裝、調(diào)試7竣工驗(yàn)收第八章 投資估算、資金籌措根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，，地下建筑面積39628萬平方米。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。一、投資估算（一）編制范圍1．工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。2．工程建設(shè)其他費(fèi)用：主要包括土地取得費(fèi)用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用等。3．預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)等。4．建設(shè)期貸款利息。（二）編制依據(jù)估算依據(jù)本報告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。同時參照：1．北京市建設(shè)工程概算定額（1XX6版）；2．北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件3．北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4．北京市近期的材料及設(shè)備價格信息（三）編制說明1．工程費(fèi)用工程建安造價采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。（1）土建結(jié)構(gòu)及裝修工程按2240元/平方米測算；（2）設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強(qiáng)弱電工程、電梯工程、燃?xì)夤こ痰裙こ?，具體費(fèi)用如下：l 通風(fēng)空調(diào)工程按380元/平方米測算，冬夏均采用中央空調(diào)；l 給排水工程按150元/平方米測算；l 電力照明工程按100元/平方米測算；l 變配電工程按150元/平方米測算；l 弱電工程按180元/平方米測算；l 電梯按120元/平方米測算；l 消防工程按80元/平方