【正文】 公司的決策效率還是令絕大部分人滿意的。決策效率分析效率非常高 效率較高 較滿意 不滿意 54 34 / 63決策效率分析圖。價(jià)值活動(dòng)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源，企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值產(chǎn)生于其自身的一系列活動(dòng)中，企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)沁@些創(chuàng)造價(jià)值的總和。城建開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程，企業(yè)的所有價(jià)值活動(dòng)分為兩大類：基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)?；净顒?dòng)體表現(xiàn)為策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷以及對(duì)物業(yè)管理的各種活動(dòng)的綜合。輔助活動(dòng)是為基本活動(dòng)提供原料、人力、技術(shù)、資源和各種管理職能等方面的支持（價(jià)值鏈表現(xiàn)圖如下）。開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈不是孤立存在的，企業(yè)的價(jià)值鏈體現(xiàn)在價(jià)值系統(tǒng)中。獲取并保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅要理解企業(yè)自身的價(jià)值鏈，而且也要理解企業(yè)價(jià)值鏈所處的價(jià)值系統(tǒng)。在此我們通過對(duì)價(jià)值鏈系統(tǒng)的分析，找出公司在價(jià)值創(chuàng)造和價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的組織和管理問題，以優(yōu)化價(jià)值鏈的各個(gè)組織管理環(huán)節(jié)，保障公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。城建開發(fā)公司價(jià)值鏈企業(yè)基礎(chǔ)實(shí)施（優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)等）人力資源管理（員工管理政策等）技術(shù)開發(fā)（優(yōu)化技術(shù)過程等）采購(gòu)（采購(gòu)政策與聯(lián)系渠道等）利潤(rùn)效率非常高6．25% 效率較高 35．25%較滿意54%效率較低 4．5%35 / 63基本活動(dòng)土地資源可行性研究策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理物業(yè)管理用戶 品牌潤(rùn)利城建開發(fā)公司價(jià)值鏈與職能部門對(duì)應(yīng)圖企業(yè)基本活動(dòng)公司相關(guān)部門人力資源管理采購(gòu)技術(shù)開發(fā)可行性研究策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理物業(yè)管理用戶 品牌辦公室 √企業(yè)管理部 √人力資源部 √行政保衛(wèi)部 √財(cái)務(wù)部 √ √策劃部 √ √ √招投標(biāo)管理部 √前期開發(fā)部 √ √工程管理部 √ √市場(chǎng)營(yíng)銷部 √售后服務(wù)部 √房屋置業(yè)部 √經(jīng)理辦公室從對(duì)上表分析中，我們看到城建開發(fā)公司的管理體系在價(jià)值創(chuàng)造與實(shí)現(xiàn)的36 / 63環(huán)節(jié)上存在著以下問題：（1 ）價(jià) 值鏈 上關(guān)鍵環(huán)節(jié)不突出。策 劃、規(guī)劃、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈上的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它們決定著企業(yè)的市場(chǎng)地位及其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。在城建開發(fā)公司，這幾個(gè)環(huán)節(jié)恰恰是價(jià)值鏈上相對(duì)最薄弱環(huán)節(jié)。前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，但公司策劃部目前尚無部門正職，內(nèi)部成員經(jīng)驗(yàn)不足，在策劃過程中又缺少營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等方面人才的有力參與。市場(chǎng)營(yíng)銷部尚未采用先進(jìn)的信息手段進(jìn)行管理，更未建立起客戶關(guān)系系統(tǒng)，營(yíng)銷策劃不力。相關(guān)部門人員整天忙于具體事務(wù)，迫切需要重新界定職責(zé)，大力強(qiáng)化這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（2 ）價(jià) 值鏈過長(zhǎng) ，環(huán)節(jié)交叉太多。 與其他房地產(chǎn)公司相比，公司部門較多，劃分定位也不甚清楚，必然使部門之間職責(zé)存在交叉，協(xié)調(diào)工作太多，具體表現(xiàn)為：前期部、策劃部共同負(fù)責(zé)開發(fā)的可研工作；招投標(biāo)管理部、工程管理部在參與管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有交叉；人力資源部、企業(yè)管理部共同負(fù)責(zé)員工考核工作；市場(chǎng)營(yíng)銷部、售后服務(wù)部、房屋置業(yè)部和銷售中心在物業(yè)管理、用戶等方面工作上存在交錯(cuò)，等等，這就必然會(huì)導(dǎo)致各個(gè)部門之間在工作上協(xié)調(diào)難，相互推委，不利于考核和獎(jiǎng)懲，從而降低了組織運(yùn)行的效率。（3 ）價(jià) 值鏈環(huán)節(jié) 上尚存在 空白點(diǎn)。公司還沒有明確專門職能部門負(fù)責(zé)公司品牌管理和技術(shù)開發(fā)工作。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)品牌制勝的時(shí)代，但公司的品牌管理和營(yíng)運(yùn)基本上還處于空白。同時(shí)，公司作為開發(fā)商，但忽視了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代一種重要的開發(fā)，這就是技術(shù)開發(fā)（不僅指土建技術(shù)）。公司至今沒有建立起自己的技術(shù)研發(fā)中心。這些也使公司的前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作缺少必要的技術(shù)支撐。（4 ）價(jià) 值鏈 上信息管理手段落后。在 開發(fā)企業(yè)，盡管電腦的普及率高，但利用率低，企業(yè)在收集、整理和傳遞信息數(shù)據(jù)時(shí)依然采用主要手工處理方式，37 / 63企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)不健全、數(shù)據(jù)處理技術(shù)落后，沒有或者很少使用計(jì)算機(jī)，更沒有充分利用 Inter、EDI 等信息技術(shù)手段，致使信息不全、不準(zhǔn)確，信息傳遞不及時(shí)，信息管理不集中。價(jià)值鏈管理是城建開發(fā)公司外部?jī)r(jià)值獲取和內(nèi)部?jī)r(jià)值創(chuàng)造的核心支撐點(diǎn)，這一鏈條的不順對(duì)開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成造成了極大的障礙，難以對(duì)員工形成有效的激勵(lì)、約束，同時(shí)也造成了公司目前的政策制度無法得以有效推行。在長(zhǎng)期發(fā)展過程中，城建開發(fā)公司以其強(qiáng)大的價(jià)值創(chuàng)造能力實(shí)現(xiàn)了其開發(fā)規(guī)模，但這種大規(guī)模不是建立在經(jīng)濟(jì)效益上的，少了集約，多了粗放，所以要依賴于過長(zhǎng)的開發(fā)周期提高開發(fā)的效率，創(chuàng)造更高的效益成為關(guān)鍵。(1)前期準(zhǔn) 備時(shí)間長(zhǎng)待開發(fā)和已開發(fā)完成項(xiàng)目的開發(fā)周期表 ——單位：年項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬(wàn)平米） 立項(xiàng)與開工 時(shí)間間隔 開工與竣工 時(shí)間間隔 開發(fā)周期 立項(xiàng)時(shí)間太陽(yáng)宮 2 2 4 1993西直門北區(qū) 3 5 8 1994石佛營(yíng)小區(qū) 2 4 — 1995農(nóng)大綜合樓 2 — — 1995沁春項(xiàng)目 2 — — 1995方安苑 3 2 5 1996亮甲店 1 5 6 1994野鴨湖 2 — — 199638 / 63通云培訓(xùn)中心 5 — — 1994皮革五金廠 4 — — 1996大羊坊 6 — — 1996保福寺 4 — — 1998五棵松大廈 6 — — 1996田村 4 — — 1997南菜園 4 — — 1996管莊項(xiàng)目 1 — — 1996劉家窯 2 3 5 1995西三旗建材城 2 2 4 1993田村路北 2 7 9 1995電子城 2 7 9 1995分析開發(fā)公司待開發(fā)和已開發(fā)完成項(xiàng)目的開發(fā)周期情況，可以看出從立項(xiàng)到開工在一年以內(nèi)的僅占 10%，三年以上的占到了 45%，而按照同類公司，從立項(xiàng)到開工一般都在兩年以內(nèi)，因此開發(fā)公司前期準(zhǔn)備時(shí)間普遍較長(zhǎng)，從上面立項(xiàng)與開工時(shí)間間隔百分比圖可以看出，城建開發(fā)公司前期工作效率相對(duì)較低，表明開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)在土地儲(chǔ)備方面投入了相當(dāng)?shù)年P(guān)注并做了大量的工作，為開發(fā)公司的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的土地資源條件，并使得前期工作能開展的更為充分，但前期工作時(shí)間的加長(zhǎng)也將為開發(fā)公司的企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成以下不利影響：①0 不確定性增加。公司從事房地產(chǎn)業(yè)受政策不確定性影響較大，與房地產(chǎn)密切相關(guān)、敏感程度較大的金融政策和產(chǎn)業(yè)政策任何變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響都可能是決定性的；②0 可控性較差。前期準(zhǔn)備時(shí)間長(zhǎng)使得前期工作隨意性增大，改動(dòng)頻繁立 項(xiàng) 與 開 工 時(shí) 間 間 隔 百 分 比1年10%2年45%3年10%3年 以 上35%39 / 63且難以控制；③0 入市時(shí)機(jī)受制約。前期準(zhǔn)備時(shí)間加長(zhǎng)必然會(huì)使得相應(yīng)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等增加，占用大量的有限資金，使得入市時(shí)機(jī)受到較大制約；④0 降低價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。前期準(zhǔn)備使必然會(huì)導(dǎo)致資金回籠周期加長(zhǎng)，這不利于資金公司的有效調(diào)度，必然造成利潤(rùn)的降低和價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力低下等。導(dǎo) 致 項(xiàng) 目 前 期 準(zhǔn) 備 時(shí) 間 較 長(zhǎng) 的 原 因 主 要 有 ：① 拆 遷 、 安 置 工 作 進(jìn) 展 不 順 。 現(xiàn) 場(chǎng) 難 以 達(dá) 到 “三 通 一 平 ”的 要 求 ， 后 續(xù) 工作 無 法 開 展 ；② 前 期 資 金 準(zhǔn) 備 不 足 。 土 地 出 讓 金 及 相 關(guān) 費(fèi) 用 難 以 及 時(shí) 繳 納 ， 使 得 辦 理 相關(guān) 手 續(xù) 的 難 度 加 大 ；③ 前 期 工 作 的 公 關(guān) 力 度 不 夠 。 開 發(fā) 公 司 在 此 方 面 新 人 較 多 ， 再 加 上 開 發(fā) 公司 體 制 本 身 的 影 響 ， 這 都 不 利 于 公 關(guān) 工 作 的 開 展 ；④ 前 期 規(guī) 劃 、 設(shè) 計(jì) 及 可 行 性 研 究 工 作 進(jìn) 展 緩 慢 。 由 于 此 項(xiàng) 工 作 涉 及 較 深 層次 的 專 業(yè) 問 題 ， 城 建 開 發(fā) 公 司 在 此 方 面 的 工 作 還 有 賴 于 對(duì) 外 埠 相 關(guān) 專 業(yè) 公司 的 資 源 進(jìn) 行 有 效 的 整 合 。（2 ）工程建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)通過分析公司待開發(fā)和已開發(fā)完成項(xiàng)目的開發(fā)周期情況，可以看出開竣工時(shí)間間隔兩年以內(nèi)的僅占 15%，而其中工期不確定的就占到了 55%（部分是由未開工造成的） ，如以在施的田村路北項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平米，定位為經(jīng)濟(jì)適用房，分兩期施工，施工難度較小、開 、 竣 工 時(shí) 間 間 隔 百 分 比2年15%3到 5年20%7年10%無 期55%40 / 63工程量也不大，但開竣工時(shí)間間隔卻長(zhǎng)達(dá)七年之久。施工工期的適當(dāng)加長(zhǎng)雖然在一定程度上有利于項(xiàng)目的質(zhì)量保證和資金的重點(diǎn)投入，但過長(zhǎng)的工期也會(huì)帶來以下較大的不利影響：① 易錯(cuò)過最佳的銷售時(shí)機(jī)?？⒐r(shí)間滯后甚至無法確定都將使銷售工作開展起來難度增大，如管莊 B5樓就由于其竣工日期難以確定，使得該樓的銷售難免錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)；② 銷售概念受影響。炒作的概念在一定程度上會(huì)決定銷售的價(jià)格及銷售的速度，而工期的加長(zhǎng)使得在開工初期所炒作的概念在銷售時(shí)期可能已顯得相當(dāng)不合時(shí)宜；③ 目標(biāo)成本執(zhí)行更為困難。工期的加長(zhǎng)使得目標(biāo)成本受不確定性因素的影響進(jìn)一步加大，這使得目標(biāo)成本處于失控狀態(tài)的可能性增加，執(zhí)行更為困難；④ 融資及資金調(diào)度難度加大。工期的加長(zhǎng)使得管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等必然會(huì)相應(yīng)增加，這會(huì)給開發(fā)公司的融資及資金的調(diào)度上帶來更大的困難。城建開發(fā)公司與以施工為主的城建集團(tuán)的“天然“聯(lián)系，使得公司在施工階段應(yīng)當(dāng)有著較強(qiáng)的操控能力，但城建開發(fā)公司顯然并未系統(tǒng)地整合好公司的內(nèi)部資源。致使開發(fā)公司工程建設(shè)期過長(zhǎng)的主要原因有兩個(gè)方面，一方面是基于公司內(nèi)部，主要有：①招標(biāo)工作的非市場(chǎng)因素占據(jù)上風(fēng)。城建開發(fā)公司與城建集團(tuán)的合作協(xié)議，使得開發(fā)公司在招標(biāo)過程中，難以真正采取競(jìng)標(biāo)的方式，對(duì)象也基本局限在城建集團(tuán)的內(nèi)部。這使得開發(fā)公司對(duì)施工單位的報(bào)價(jià)難以進(jìn)行有效控制的同時(shí)，又為施工過程中的管理帶來較大的不便；②對(duì)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位的監(jiān)督力度不夠。這使得設(shè)計(jì)變更、洽商的數(shù)量進(jìn)一步增加，同時(shí)監(jiān)理單位難以起到應(yīng)有的作用，這都使得施工單位在施工過程中顯得無所適從，甚至出現(xiàn)較大的改動(dòng)；③對(duì)外部資源的整合能力相對(duì)薄弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面極其廣泛，且41 / 63大多又涉及深層次的專業(yè)性問題，城建開發(fā)公司對(duì)于外部資源的整合能力方面的不足，使得公司的相關(guān)人員在時(shí)間及精力上受到較大的牽制，影響整體工作的進(jìn)展；④公司內(nèi)部各部門之間的協(xié)調(diào)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及較長(zhǎng)的工作流程，且側(cè)重點(diǎn)差別較大，分工相當(dāng)精細(xì)。因此，城建開發(fā)公司設(shè)置了較多的專業(yè)部門，這適應(yīng)了分工的要求，但同時(shí)帶來的問題是：任何一個(gè)環(huán)節(jié)的滯后都將對(duì)整個(gè)工作的開展產(chǎn)生較大的影響。另一方面，基于外部的原因有：①監(jiān)理公司介入較晚或開發(fā)公司介入較多，使得監(jiān)理公司對(duì)前期工作，尤其是規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作介入較淺造成施工階段設(shè)計(jì)改動(dòng)頻繁，開發(fā)公司的相關(guān)人員也受到較大牽制；②設(shè)計(jì)或施工合同簽訂較晚，造成設(shè)計(jì)、施工單位開展工作較為被動(dòng)；③三方合同的分包簽約不夠及時(shí)，致使相關(guān)工作無法開展且相互之間缺乏配合；④施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，造成施工工序混亂、流水作業(yè)不夠合理；A分包或材料進(jìn)場(chǎng)不夠及時(shí)。致使相應(yīng)工作受到一定的影響，工程建設(shè)無法按計(jì)劃如期進(jìn)行。整個(gè)開發(fā)周期的加長(zhǎng)必然使得樓盤的使用年限相應(yīng)縮短，這也將對(duì)售價(jià)產(chǎn)生相當(dāng)不利的影響。此次對(duì)開發(fā)公司的分析主要采用的是 99 年、2022 年的數(shù)據(jù)，12 月初我們將用 2022 年的最新 數(shù)據(jù)更有 針對(duì)性地進(jìn)行分析。（1 ）開復(fù) 工面 積分析42 / 63開復(fù)工面積比較表（按 5 年平均面積排序）——單位：平方米單位 96年 97年 98年 99年 2022年 5年平均城建開發(fā) 1721084 1832058 2316323 1040000 1030000 1587893城建公司 678086 875074 1329734 1707582 1735491 1265193華潤(rùn) 860000 1020220 1350000 1387000 519878 1027375天鴻 819506 598292 1423245 1102204 614913 911632住總 742465 468819 573324 603178 605317 598620萬(wàn)科 26500 34699 138237 96936 26500 64574金融街 248381 231722 179111 160420 248381 213603陽(yáng)光 96631 67511 38745 160450 96631 91993開 復(fù) 工 面 積 變 化 趨 勢(shì) 比 較 圖0500000100000015000002022000250000096年 97年 98年 99年 2022年（平方米）城 建 開 發(fā)城 建 公 司華 潤(rùn)天 鴻住 總?cè)f 科金 融 街陽(yáng) 光從上面圖形可以看出：城建開發(fā)公司開復(fù)工面積數(shù)量在北京市的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域處在領(lǐng)先地位，表明企業(yè)對(duì)開復(fù)工面積數(shù)量投入了相當(dāng)?shù)年P(guān)注，同時(shí)，城建開發(fā)公司開復(fù)工面積起伏較大，這在一定程度上不利于公司的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展（2 ）竣工面積分析竣工面積比較表（按 5 年平均面積排序）——單位：平方米單位 96年 97年 98年 99年 2022年 5年平均城建開發(fā) 205241 614031 534875 1851