【正文】 1： 1 的一半，存量房交易比較低迷。 一、土地供應(yīng) 土地供應(yīng)政策 瀏陽(yáng)市政府于 20xx年 2 月 3 日制定頒布的《瀏陽(yáng)市國(guó)有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。與此同時(shí)，瀏陽(yáng)市政府對(duì) 20xx年公布的基準(zhǔn)地價(jià)和容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準(zhǔn)地價(jià)，樓面地價(jià)比 20xx年的標(biāo)準(zhǔn)平均提高約 80%。 土地供需 從瀏陽(yáng)城區(qū)建設(shè)用地占瀏陽(yáng)城區(qū)土地的比例來(lái)看，瀏陽(yáng)城區(qū)仍具有土地供應(yīng)的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相當(dāng)有限。由于瀏陽(yáng)城區(qū) 土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來(lái)可供住宅開(kāi)發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。 從市場(chǎng)需求來(lái)看：一方面國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場(chǎng)的需求；另一方面，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 20xx年受讓的土地達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，是 06年、 07 兩年總和的%，很難在短期內(nèi)消化。因此近期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地需求的熱情將大幅度降低。 瀏陽(yáng)市政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)場(chǎng)。 二、瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 根據(jù)瀏陽(yáng)市近 2 年新開(kāi)工面積和近 2 年期房銷售的情況， 20xx 年瀏陽(yáng)市在建施工的 萬(wàn) ㎡ 商品房中，約有 30萬(wàn) ㎡ 未批準(zhǔn)上市供應(yīng)。 20xx年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房有 41萬(wàn) ㎡ 。這 71萬(wàn) ㎡ 將形成 20xx年及以后的供應(yīng)量。 20xx年 — 20xx年瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓 萬(wàn) ㎡ 土地， 20xx年瀏陽(yáng)市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積 萬(wàn) ㎡ ，根據(jù)上述情況和 20xx年正常容積率標(biāo)準(zhǔn)，目前瀏陽(yáng)尚有未開(kāi)發(fā)土地 60萬(wàn) — 70萬(wàn) ㎡ ?，F(xiàn)假設(shè)有 65萬(wàn) ㎡ 土地未開(kāi)發(fā)、平均容積率為 ，那么可建 117萬(wàn) ㎡ 商品房。因此未來(lái) 3 年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量約在 210萬(wàn) ㎡ 左右，平均年供應(yīng)量在 70萬(wàn) ㎡ 左右，和往年基本相近。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求預(yù)測(cè) 未來(lái)需求分析 （ 1）居民改善需求 20xx年瀏陽(yáng)市城區(qū)居民人均住房建筑面積 ㎡ ，超過(guò)全國(guó)平均水平。但和周邊地區(qū)相比，仍有一定的距離：瀏陽(yáng)城區(qū)周邊農(nóng)村居民人均住房面積普遍超過(guò) 50㎡ （ 20xx年長(zhǎng)沙全市農(nóng)村人均住房面積達(dá) ㎡ ）；寧鄉(xiāng)縣 20xx年城鎮(zhèn)居民人均居住面積 ㎡ 。這種近距離的比較，將促使瀏陽(yáng)市城區(qū)居民進(jìn)一步改善住房條件，增加住房面積。 （ 2）城市化程度的提高 一方面目前瀏陽(yáng)市城市化程度還比較 低， 20xx年瀏陽(yáng)城鎮(zhèn)人口的比重為%，比全國(guó)同期平均低 %；另一方面瀏陽(yáng)農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢(shì)成必然。本世紀(jì)以來(lái)，瀏陽(yáng)市平均每年增加 4 萬(wàn)多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加 1 萬(wàn)居住人口。從城區(qū)居民改善住房和城鎮(zhèn)、城區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)兩大需求來(lái)看，未來(lái)幾年城區(qū)平均每年住房需求量約 50萬(wàn) — 60 萬(wàn) ㎡ （近兩年城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買城區(qū)住房比例為 3： 2）。 瀏陽(yáng)市居民購(gòu)房能力 20xx 年瀏陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購(gòu)買當(dāng)年 ㎡ 城區(qū)商品住房，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)低于全國(guó)大部分地區(qū)：按三口之家人均 35 ㎡ 計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比僅是 ；按三口之家人均 40 ㎡ 計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比僅是 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的判斷 ⑴成本對(duì)未來(lái)價(jià)格的影響 根據(jù) 20xx— 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地平均價(jià)格在 570元 /㎡ 左右，按多層平均容積率 計(jì)算，樓面地價(jià)約 420 元 /㎡ ，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約 1500元 /㎡ （不包括交易稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部計(jì)算，總成本約在 1700元 /㎡ 左右（小高 層 由于樓面地價(jià)減少和建安成本增加相抵，約增加 200元 /㎡ 左右）。因此根據(jù)成本構(gòu)成和 20xx年瀏陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)等因素預(yù)測(cè)，今后房?jī)r(jià)在 20xx 年基礎(chǔ)上的下降空間有限，最多在 10%左右。 ⑵供需關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響 未來(lái)幾年瀏陽(yáng)市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn)供需基本平衡，供略大于求。在這種情況下，如沒(méi)有需求的心理預(yù)期作用，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。 ⑶市場(chǎng)需求的心理預(yù)期 從瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前情況來(lái)看，住宅投資需求比重相當(dāng)小；目前瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)并不大，主要是區(qū)域外部市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)可能對(duì)瀏陽(yáng)市場(chǎng)需求心理預(yù)期有一定的影響。這種影響主要作用于交易量，而不是價(jià)格。由于影響交易量，因此短期內(nèi)可能會(huì)打破供需平衡態(tài)勢(shì)，使供略大于求，從而使價(jià)格微幅下跌。由于瀏陽(yáng)市場(chǎng)需求心理預(yù)期的影響主要來(lái)自外部，因此作用時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。 瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái) 2— 3 年價(jià)格走勢(shì)： 20xx年瀏陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（商品住宅）價(jià)格基本在 20xx年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù) 5%— 8%的微幅波動(dòng)； 20xx年起，價(jià)格將 會(huì)逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速度。 第四章 建議一、主城區(qū)房地產(chǎn) 發(fā)展方向一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向 主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn) 主城區(qū)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中居住用地和產(chǎn)業(yè)用地已不成比例： 20xx年主城區(qū)居住用地所占城市建設(shè)用地比例達(dá)到 %、人均居住用地達(dá)到、人均居住用地達(dá)到 ㎡ ，都大大超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。，都大大超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 本世紀(jì)以來(lái)（截至本世紀(jì)以來(lái)（截至 20xx年，下同）年，下同）瀏陽(yáng)市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)的資金達(dá) 326776萬(wàn)元，市政建設(shè)累 計(jì)投資萬(wàn)元，市政建設(shè)累計(jì)投資210205萬(wàn)元，但如此巨大的投入，都被萬(wàn)元，但如此巨大的投入，都被人口增長(zhǎng)所抵消。截至 20xx年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅 ㎡㎡ ，人均綠化面，人均綠化面積僅 ㎡ ㎡ ，萬(wàn)人擁有公交車輛，萬(wàn)人擁有公交車輛 輛（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，輛（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例下降， 20xx年主城區(qū)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)年主城區(qū)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅占城市建用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅占城市建設(shè)用地的 %%。主城區(qū)就業(yè)崗位已。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。 瀏陽(yáng)主城區(qū)已基本成為一個(gè)消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。 主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)比例，形成對(duì)主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，建議： ●除已出讓的居住用地外，原則上主城區(qū)不再出讓新的住宅開(kāi)發(fā)用地。 ●分 階段出讓行政中心周邊的土地，用于開(kāi)發(fā)辦公用房。地，用于開(kāi)發(fā)辦公用房。 ●出讓在瀏陽(yáng)河西南和天馬山公園之間的土地，用于開(kāi)發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)園之間的土地，用于開(kāi)發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，使之成為瀏陽(yáng)主城區(qū)新的、現(xiàn)代商施，使之成為瀏陽(yáng)主城區(qū)新的、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。 控制主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏 由于未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)由于未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)（包括土地市場(chǎng)）將進(jìn)入觀望階段，交易（包括土地市場(chǎng)）將進(jìn)入觀望階段，交易平淡。因此建議，未來(lái)一年左右的時(shí)間平淡。因此建議，未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)土地。內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地。 二、建設(shè)和形成新的建成區(qū) 無(wú)論是當(dāng)前的形勢(shì)還是房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，都需要瀏陽(yáng)建設(shè)新的建的長(zhǎng)期發(fā)展，都需要瀏陽(yáng)建設(shè)新的建成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽(yáng)新城過(guò)渡。成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽(yáng)新城過(guò)渡。 新建成區(qū)選址 瀏陽(yáng)宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽(yáng)宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。工業(yè)新城不僅地理位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的城市規(guī)模。在工業(yè)新城建設(shè)形成新建成區(qū) ，一是有利于進(jìn)一步擴(kuò)大工業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)集聚；二是可平衡瀏陽(yáng)城市建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)；三可為瀏陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展提供新的更大的發(fā)展空間。 新的建成區(qū)發(fā)展方向 加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在繼續(xù)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，使新建和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，使新建成區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口集聚的發(fā)展模式。 公建設(shè)施和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi) 任何新區(qū)的形成，除市政 基礎(chǔ)設(shè)任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目前瀏陽(yáng)地方財(cái)政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)施誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則或公建設(shè)施投資補(bǔ)償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。 新建成區(qū)發(fā)展前景 由于工業(yè)新城的土地大部分屬 20xx年公布的基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)，地年公布的基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)，地價(jià)遠(yuǎn)低于主城區(qū)的地價(jià)。而開(kāi)發(fā)建成后的房?jī)r(jià)，在未來(lái)幾年將逐漸接近主后的房?jī)r(jià)，在未來(lái)幾年將逐漸接近主城區(qū)，其未來(lái)發(fā)展?jié)摿⒊^(guò)主城城區(qū)，其未 來(lái)發(fā)展?jié)摿⒊^(guò)主城區(qū)。新建成區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅可以區(qū)。新建成區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅可以保證近期瀏陽(yáng)地方財(cái)政的收益，同時(shí)保證近期瀏陽(yáng)地方財(cái)政的收益，同時(shí)使瀏陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽(yáng)城市化加快發(fā)展。點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽(yáng)城市化加快發(fā)展。 對(duì)房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市對(duì)房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相場(chǎng)需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相當(dāng)大，無(wú)論是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的收益，還當(dāng)大，無(wú)論是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的收益，還是房產(chǎn)投資的收益，都將超過(guò)主城區(qū)。是房產(chǎn)投資的收益，都將超過(guò)主城區(qū)。 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 一、住宅市場(chǎng) 目前市場(chǎng)在售房產(chǎn)項(xiàng)目有 5 個(gè)，具體如下： 匯龍名苑 開(kāi)収商：瀏陽(yáng)市冠湘建設(shè)開(kāi)収有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園緯一南路 301 號(hào) 總建筑面積： 34000 ㎡ 主力戶型： 130 ㎡左史的三房?jī)蓮d 90 ㎡的兩房?jī)蓮d 當(dāng)前均價(jià) :2200 元 /㎡ 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：整個(gè)項(xiàng)目分三期開(kāi)収，目前事期 90 多套房源迓剩 10 套房源左史，三期迓剩 3 棟多層共 70 余套房源左史，銷售時(shí)間未定。 紫星花園（三期） 開(kāi)収商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園緯一南路 占地面積： 6530 ㎡ 建筑面積： 10166 ㎡ 主力戶型： 90 ㎡的兩房； 130 ㎡的三房； 150 ㎡的四房； 當(dāng)前均價(jià)： 2100 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：現(xiàn)已接叐預(yù)定 錦繡嘉苑 開(kāi)収商：湖南中南錦繡置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園健壽大道 占地面積： ㎡ 建筑面積： 80080 ㎡ 主力戶型： 130 ㎡的三房?jī)蓮d，少量的 90 ㎡左史的兩房 當(dāng)前均價(jià)： 20xx 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：小區(qū)分兩期開(kāi)収，目前一期已基本上售完，事期會(huì)在 3 月仹左史會(huì)推出，共 60 套戶型主要以 130 平米的 3 房為主。后期可能會(huì)考慮做小高層電梯房。 歐洲城 開(kāi)収商：瀏陽(yáng)市清環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)収有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)工業(yè)園健壽大道 占地面積： 9600 ㎡ 建筑面積： 68123 ㎡ 主力戶型： 127 ㎡左史三房，少量 90 ㎡左史的兩房、 140 ㎡的四房、 60 ㎡的一房 當(dāng)前均價(jià)： 2100 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以及少量從永安、長(zhǎng)沙來(lái)的投資者 銷售情況：項(xiàng)目分三期開(kāi)収，目前一事期基本售完，迓 剩少量的三房房源，三期 200多套住房和部分少量商業(yè)將會(huì)在 20xx 年 2 月仹左史開(kāi)始銷售。 中央財(cái)富廣場(chǎng) 開(kāi)収商：湖南源昌房地產(chǎn)開(kāi)収有限公司 項(xiàng)目地址：瀏陽(yáng)市工業(yè)園健壽大道不 319 國(guó)道交匯處 占地面積： 27000 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡左史，其中住宅 60000 多㎡，商業(yè) 8900 ㎡左史 主力戶型：主要以 125 ㎡左史的三房為主，面積區(qū)間在 78183 ㎡跨度較大 主力寵群：據(jù)了解，戔止到當(dāng)前，來(lái)訪的寵戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的寵戶站的比重較大，但外來(lái)投資的寵戶也在慢慢增加 銷售情況：未售，具體銷售時(shí)間未定。 市場(chǎng)小結(jié) 目前市場(chǎng)上在售的所有項(xiàng)目，無(wú)論是產(chǎn)品的風(fēng)格迓是戶型的設(shè)計(jì)上都比較平庸，產(chǎn)品檔次較為低端。 市場(chǎng)上產(chǎn)品多以 130 ㎡的三房為主，產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重，小面積戶型市場(chǎng)上相對(duì)較少。 小高層電梯房產(chǎn)品慢慢叐到關(guān)注，后期多數(shù)項(xiàng)目都將會(huì)有小高層電梯房產(chǎn)品面丐。 目前市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目的主要寵群鎖定為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)寵戶。 目前市場(chǎng)管理較為混亂，出現(xiàn)樓盤(pán)未達(dá)到預(yù)售許可就收叏寵戶數(shù)額較大的定金的現(xiàn)象。 隨著園區(qū)的日益快速的収展，住房的租金必定會(huì)水漲船高，返些因素必定會(huì)催生大量的投資置 業(yè)需求。 二、商業(yè)市場(chǎng) 商街現(xiàn)狀 目前園區(qū)內(nèi)及園區(qū)周邊商業(yè)呈 3 點(diǎn)獨(dú)立分散狀態(tài)分布，商業(yè)觃模普遍較小丏商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂。 主要分為北盛商圈、園區(qū)商業(yè)、