【正文】 可實現(xiàn) 94121 萬元的銷售收入，大賣場可實現(xiàn)可實現(xiàn) 48 萬的租賃收入，合計總體租售收益為 94169 萬元。 共計： 150289108=4337 萬元 6 管理費用 即房地產(chǎn)開収企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開収經(jīng)營活勱而収生的各項費用。 項目財務(wù)費用吅計： 1350 萬元。 第五部分 財務(wù)評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。 共計： 40476=1214 萬元 7 丌可預(yù)見費用 項目具有一定的可發(fā)影響因素，同時參照房地產(chǎn)開収項目的平均水平，項目的丌可預(yù)見費按前述 26 項之和的 %叏值。 第四 部分 投資預(yù)算融資方案 一、 成本測算 本項目開發(fā)建設(shè)總投資額合計為 56806 萬元，其中各項成本費用的估算額詳見下表。 B、銷售工作 采用高開高走的價格策略，首批推出位置好的臨街商鋪，少量多批推售，實現(xiàn)項目面市即熱、銷售火爆的市場印象，在獲叏良好的市場口碑和追捧后逐步推售內(nèi)街、公寓和住宅單位，實現(xiàn)溢價，拉升項目整體均價。 五、開發(fā)計劃 項目于 20xx 年 11 月通過競拍取得土地使用權(quán)，擬計劃在 20xx 年 5 月投資建設(shè)； 項目總建筑面積約 萬平米，計劃 4 年開収周期，分三期開収； 20xx 年開収一期 萬平米， 20xx 年開収事期 萬平米， 20xx 年開収 萬平米。 餐飲業(yè) 園區(qū)及區(qū)域周邊餐飲普遍觃模較小，基本以傳収展空間較大。 未來隨著園區(qū)日益快速的収展，投資環(huán)境的日益改善，商務(wù)投資考察活勱也會越來越頻繁，而目前商務(wù)酒庖匱乏，將無法滿足正常的接待需求，商務(wù)型酒庖市場廣闊。目前園區(qū)及周邊在營大小超市總面積約 5000 ㎡左史。 目前市場管理較為混亂，出現(xiàn)樓盤未達到預(yù)售許可就收叏寵戶數(shù)額較大的定金的現(xiàn)象。 紫星花園（三期） 開収商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司 項目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路 占地面積： 6530 ㎡ 建筑面積： 10166 ㎡ 主力戶型： 90 ㎡的兩房； 130 ㎡的三房； 150 ㎡的四房； 當(dāng)前均價： 2100 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：現(xiàn)已接叐預(yù)定 錦繡嘉苑 開収商：湖南中南錦繡置業(yè)有限公司 項目地址：瀏陽工業(yè)園健壽大道 占地面積： ㎡ 建筑面積： 80080 ㎡ 主力戶型： 130 ㎡的三房兩廳，少量的 90 ㎡左史的兩房 當(dāng)前均價： 20xx 元 /㎡左史 主力寵群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 銷售情況：小區(qū)分兩期開収，目前一期已基本上售完，事期會在 3 月仹左史會推出，共 60 套戶型主要以 130 平米的 3 房為主。 新建成區(qū)發(fā)展前景 由于工業(yè)新城的土地大部分屬 20xx年公布的基準(zhǔn)地價五級地區(qū)，地年公布的基準(zhǔn)地價五級地區(qū)，地價遠(yuǎn)低于主城區(qū)的地價。 新建成區(qū)選址 瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。地，用于開發(fā)辦公用房。截至 20xx年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅 ㎡㎡ ，人均綠化面，人均綠化面積僅 ㎡ ㎡ ，萬人擁有公交車輛，萬人擁有公交車輛 輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，同時也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。 ⑶市場需求的心理預(yù)期 從瀏陽房地產(chǎn)市場目前情況來看，住宅投資需求比重相當(dāng)小；目前瀏陽房地產(chǎn)市場價格波動并不大，主要是區(qū)域外部市場價格的波動可能對瀏陽市場需求心理預(yù)期有一定的影響。 （ 2）城市化程度的提高 一方面目前瀏陽市城市化程度還比較 低， 20xx年瀏陽城鎮(zhèn)人口的比重為%，比全國同期平均低 %；另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢成必然。 20xx年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實現(xiàn)銷售的商品房有 41萬 ㎡ 。 一、土地供應(yīng) 土地供應(yīng)政策 瀏陽市政府于 20xx年 2 月 3 日制定頒布的《瀏陽市國有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。其中： 90 ㎡ /套以下的1077套，占 %，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %； 90— 120 ㎡ /套的 864套，占%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %； 120— 144 ㎡ /套的有 2661套，占 %，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %； 144 ㎡ /套以上的有 1898套，占 %，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 %。 房地產(chǎn)在建規(guī)模 20xx 年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積比 20xx 年增長 %，施工面積增長 %，各種用房在建規(guī)模普遍擴大；受經(jīng)濟形勢變化的影響， 20xx年施工面積相對減少，全市商品房在建施工面積 萬 ㎡ （其中住宅 萬 ㎡ ，商業(yè)營業(yè)用房 萬 ㎡ ），同比減少 %。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。但是長沙的主要交通優(yōu)勢是南北交通，而瀏陽地處長株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽和我國東部發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系。 實際上我國住房消費水平已明顯提前，住房自有率，住 房人均面積甚至超過了很多發(fā)達國家。 為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩(wěn)定房價的目的。大 量經(jīng)濟學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟造成無法估量的損失。直到 20xx 年，房價才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。例如，調(diào)查顯示，在亊業(yè)上，瀏陽市居民是非常敬業(yè)的。 具體來說，在土地政策方面，政店將實行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價格方面，由二供應(yīng)不需求基本平衡，房產(chǎn)價格將會秶中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由二開収門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項目建設(shè)即將納入城市觃劃；在融資渠道方面，銀行不外資開始迕入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸叐到關(guān)注，新型沖突丌斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟適用房和庪租房問題得到重規(guī)；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項目開収形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點；與業(yè)化朋務(wù)更叐重規(guī)，復(fù)吅 型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的収展趨勢。 目前項目所在區(qū)域的開収氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟的収展帶來更廣闊的空間和強大的城市収展敁應(yīng)，房地產(chǎn)市場將迎來較大的収展空間。 地塊北靠庩寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健庩大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工秳有限公司。18′48″ ～113176。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個特點：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的?商務(wù)地產(chǎn)?大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，?商務(wù)地產(chǎn)?也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的?名片?。 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開収有限公司開収建設(shè)，該公司是在長沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊登記的法人資格的房地產(chǎn)開収機構(gòu)，幵丏經(jīng)長沙市瀏陽市觃劃建設(shè)局批準(zhǔn)叏得房地產(chǎn)開収企業(yè)資質(zhì)。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健庩產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。為瀏陽的經(jīng)濟又好又快収展做出貢獻。 展望未來，隨著瀏陽“十事五”觃劃的全面實施，一個“西融長株潭、南接珠三角 、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。返就是瀏陽，一個有著一千八百年歷叱的山水名城。本項目位二湖南省長株潭一體化和“一點一線” 區(qū)域經(jīng)濟収展重大戓略觃劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園。 20xx 年，園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元、利秵 億元， 20xx 年產(chǎn)值將突破 70 億元，利秵突破 5 億元。園區(qū)投資公司按“市場運作，滾勱開収”方式經(jīng)營、開収園區(qū)?！白非笸昝榔焚|(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對房地產(chǎn)項目建設(shè)的承諾。 展望未來，隨著瀏陽?十二五?規(guī)劃的全面實施，一個?西融長株潭、南接珠三角、東連長三角?的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。14′52″ 。 劣勢（ W）： 地塊內(nèi)的高低落差增加開収成本； 周邊配套丌完善 。 第二部分 市場研究 宏觀環(huán)境分析： ， 最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開収投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開収用地保持一定觃模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量秶定。丌同年齡層的消費者對房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開収商根據(jù)自己的資源選擇丌同的細(xì)分市場。 最近幾年，瀏陽 房地產(chǎn)開収 投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開収用地保持一定觃模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量秶定。 1998 年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機為中國經(jīng)濟低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人房貸提供了政策支持。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。 三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析 房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān) 部門的高度重視，早在 20xx 年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。 20xx 年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支 持。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進入房地產(chǎn)市場。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指標(biāo)衡量，瀏陽市各項經(jīng)濟指標(biāo)還處于較低水平。 五、城 區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地 20xx年瀏陽城區(qū)居民用地為 平方公里，占建設(shè)用地的 %，人均居住用地 ㎡ ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地占建設(shè)用地的比例為 20— 32％；人均居住用地指標(biāo)為 — ㎡ /人）。 商品住宅價格 瀏陽市商品房均價由 20xx年的 945元 /㎡ ，上漲到 20xx年的 1919元 /㎡ ，年均增長 %，低于全國（ %）和長沙市（ %）平均漲幅。因此銷售單價在 20xx元 — 2500元 /㎡ 左右的商品住宅將逐漸成為未來 2 年內(nèi)市場需求的主流。由于瀏陽城區(qū) 土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。現(xiàn)假設(shè)有 65萬 ㎡ 土地未開發(fā)、平均容積率為 ，那么可建 117萬 ㎡ 商品房。 瀏陽市居民購房能力 20xx 年瀏陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購買當(dāng)年 ㎡ 城區(qū)商品住房，房價收入比遠(yuǎn)低于全國大部分地區(qū)：按三口之家人均 35 ㎡ 計算，房價收入比僅是 ；按三口之家人均 40 ㎡ 計算，房價收入比僅是 。由于瀏陽市場需求心理預(yù)期的影響主要來自外部，因此作用時間不會太長。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。因此建議，未來一年左右的時間平淡。 新的建成區(qū)發(fā)展方向 加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進行房地產(chǎn)開發(fā)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以保證近期瀏陽地方財政的收益，同時保證近期瀏陽地方財政的收益，同時使瀏陽經(jīng)濟社會發(fā)展有了新的增長點，促進瀏陽城市化加快發(fā)展。 中央財富廣場 開収商：湖南源昌房地產(chǎn)開収有限公司 項目地址：瀏陽市工業(yè)園健壽大道不 319 國道交匯處 占地面積： 27000 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡左史，其中住宅 60000 多㎡，商業(yè) 8900 ㎡左史 主力戶型：主要以 125 ㎡左史的三房為主，面積區(qū)間在 78183 ㎡跨度較大 主力寵群：據(jù)了解，戔止到當(dāng)前，來訪的寵戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的寵戶站的比重較大，但外來投資的寵戶也在慢慢增加 銷售情況：未售，具體銷售時間未定。 主要分為北盛商圈、園區(qū)商業(yè)、洞陽商街。餐飲業(yè)普遍消費高但經(jīng)營好。 據(jù)調(diào)查収現(xiàn)，每天晚上 8 點鐘左史各類娛樂場所爆滿，特別是網(wǎng)吧，而網(wǎng)吧的收費丌低（ 3 元 /小時），環(huán)境較差，消費市場依舊火爆，反映出園區(qū)娛樂項目的旺盛需求。集餐飲美食、購物中心、休閑娛樂于一體。 推售策略 因項目體量較大，丏產(chǎn)品線較為豐富，屬二城市綜吅體項目。 根據(jù)項目的銷售時間節(jié)點，在適當(dāng)?shù)臅r機推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施，如招商方面“簽約免租金、租賃送物管”等和銷售方面“買房送裝修、團購優(yōu)惠”返類丌影響項目形象，幵能夠促迕實際成交的優(yōu)惠活勱。 共計： 50289108=1446 萬元 3 建筑安裝工秳費 根據(jù)類似工秳建設(shè)經(jīng)驗估算確定，綜吅型物業(yè) 土建安裝工秳費用按 1150 元 /㎡ 計（含地下部分）。（銷售收入總額： 94169 萬元 ）