【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 江買(mǎi)房，尤其是一些追求高品質(zhì)生活的人士到“江西”的幾個(gè)區(qū)域買(mǎi)房。 B 市民對(duì) XX 區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 空置房屋面積大，一方面也反映了 B 市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)需求小增量市場(chǎng)，市場(chǎng)容量相當(dāng)有限。平均每百戶(hù)擁有彩色電視機(jī)、摩托車(chē)、電話等耐用消費(fèi)品數(shù)量進(jìn)一步上升。工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 當(dāng)然， C 區(qū) 由于 XX 阻隔， 京廣、 XX 鐵路 在區(qū)域內(nèi) 縱橫交錯(cuò)， 也制約了其發(fā)展。合 萬(wàn)公頃，占全省土地總面積 %，在全省各地、州、市中，幅員位第 7 位。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 30 頁(yè) B X 湖 新 城 項(xiàng) 目 預(yù) 可 行 性 分 析 報(bào) 告 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 30 頁(yè) D 集團(tuán) 二 00 六年七月 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目投資商簡(jiǎn)介 （一） （二） （三） （四） （五） 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （ 一） B 市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （二） B 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 四、項(xiàng)目定位 五、項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施 （一）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施步驟 （二）項(xiàng)目規(guī)劃 （三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方式 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 30 頁(yè) 五、項(xiàng)目可行性分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境分析 （二） B 房地產(chǎn)需求分析 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析 （四）項(xiàng)目資金來(lái) 源分析 （五）項(xiàng)目投資效益分析 （六）項(xiàng)目社會(huì)效益分析 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 （二）建議 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 30 頁(yè) BX 湖新城項(xiàng)目預(yù)可行性分析報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： BX 湖新城 項(xiàng)目 投資商： D 集團(tuán) 項(xiàng)目定位： 根據(jù) B 市城市總體規(guī)劃，結(jié)合 C 區(qū)“東拓”發(fā)展方向，充分利用 X 湖自然風(fēng)貌，通過(guò)對(duì)水面綜合治理和保護(hù)性開(kāi)發(fā)、 F 大道標(biāo)段道路建設(shè)，同時(shí)從人與自然和諧、生活與世界同步的人文理念出發(fā)，將 X湖新城打造成 A 乃至全國(guó)具有影響力的功能完善、配套齊全的集高尚生態(tài)居住、休閑 旅游、商貿(mào)購(gòu)物及商務(wù)辦公于一體的大型國(guó)際化生態(tài)社區(qū)。 二、項(xiàng)目投資商簡(jiǎn)介 （省略） 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （一） B 宏觀市場(chǎng)分析 城市與片區(qū)概況 ① 城市概況 歷史沿革 : 略 地理位置：略 土地面積： B 市總面積 平方公里。 隨著 B 市發(fā)展重 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 30 頁(yè) 心的 “ 東擴(kuò)南移 ” ， A 工學(xué)院、 B 師院 等都落戶(hù) C 大學(xué)城、武廣高速客運(yùn)站和城市東西干道 F 大道的的建設(shè)， C 區(qū)的發(fā)展已進(jìn)入快車(chē)道， CX 湖新城必將成為 B 城市的新名片。全部工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中規(guī)上工業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出為 2818 元，增長(zhǎng) %，其中食品支出 1503 元，恩格爾系數(shù)為 %。 B 市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的： A、一直以來(lái)，特別是 2020 年 —— 2020 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問(wèn)題，致使市場(chǎng)整體需求不足； B、 20202020 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)難以消化。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。城市花園、新城國(guó)際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū)，在 B 掀起“大”的概念。 F 大道建設(shè)的同時(shí)注重周邊的綠化景觀規(guī)劃，目標(biāo)是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。將集中建設(shè)歐陸世紀(jì)園、太平洋風(fēng)情區(qū)等一大批具有國(guó)際地域風(fēng)格的建筑，成為萬(wàn)國(guó)風(fēng)情的國(guó)際新家園。 五、項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施 （一）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施步驟 根據(jù) B 市總體規(guī)劃要求， D 集團(tuán)計(jì)劃用五年時(shí)間對(duì)整個(gè) X 湖新城實(shí)行“整體規(guī)劃、分期、分步實(shí)施”開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約為 5000畝，建筑面積約為 200 萬(wàn) ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。投資對(duì) X 湖公園進(jìn)行改造， 以“親水”為主題， 擬引 X 水進(jìn)湖，利用 X 湖水域的自然 資源，融合現(xiàn)代文化色彩，建成面向全市人民開(kāi)放的休閑娛樂(lè)、觀光旅游 的 風(fēng)景區(qū) ，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。 綜合中心商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將采用整體設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將涵蓋項(xiàng)目所有用地，設(shè)計(jì)方案將把項(xiàng)目作為一個(gè)整體考慮，從全局角度考慮各期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。作為社區(qū)功能的重要組成部分 — 物業(yè)管理在高尚社區(qū)中占有重要位置，在物業(yè)管理方面 D 集團(tuán)的普遍 做法是成立自己的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的要求，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)密不可分。水上運(yùn)輸也很便利， X 江上溯瀟水，下入洞庭， X 水等一級(jí)支流可四季通航。抓好城區(qū)段三江兩岸風(fēng)光帶建設(shè)。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅 、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等 60 多種，其中鈉長(zhǎng)石儲(chǔ)量居亞洲之首，硼砂為華南獨(dú)有，高嶺土名列全國(guó)前茅，巖鹽為華南之冠。雖然現(xiàn)在 B 的住宅市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，新房有一定的空置率，但這是短暫的現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 房地產(chǎn) 投資的空間是很大的。 劣勢(shì)分析 整個(gè) X湖新城目前規(guī)劃以及配套設(shè)施不是特別完善。 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 30 頁(yè) B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤(pán)景觀規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)普遍不夠人性化，中等戶(hù)型比例供給較少，形成市場(chǎng)空白點(diǎn)。 D 集團(tuán)作為投資主體，目前在全國(guó)已經(jīng)建成的住宅、商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目已形成穩(wěn)定的利 潤(rùn)來(lái)源和強(qiáng)大的現(xiàn)金流，可以為項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)大的資金保障。 項(xiàng)目建成后將成為 B 市新的標(biāo)志城市名片，同時(shí)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)也將給 B 帶來(lái)很多就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收收入。 香江集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部拓展部 二 00 六年七月