【正文】 檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 圖十 樣本購(gòu)房首選因素比例圖 家庭月總收入20002999元的人群為主流購(gòu)房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：2：1；對(duì)于收入3000元的購(gòu)房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：：1；收入4000元以上的購(gòu)房者基本與收入30003999元的購(gòu)房者結(jié)果相同，以價(jià)格作參照，隨著收入提高，對(duì)地理位置的重視程度明顯提高。周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目SWOT 分析四. 項(xiàng)目可操作性分析一、 消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。33河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬(wàn)平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。243 追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。223 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購(gòu)買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。可以預(yù)見(jiàn)，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。22 2002年本市市場(chǎng)分析221住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在10003000美元之間時(shí)，是解決居民住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開(kāi)發(fā)商使用。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開(kāi)發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。　　此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的主要因素之一，％，％，％?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無(wú)全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 　　在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。 之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中60%擁有股票。（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象%，%。周邊缺少好的幼兒園和保育院。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購(gòu)物不太方便，家樂(lè)超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及可行性分析報(bào)告作者：日期： ( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。專家預(yù)計(jì)，%—%之間?！　☆A(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。%，是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。同時(shí)，中心城市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快，政府投資也會(huì)大幅增加。全年2400元/㎡以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/㎡的價(jià)格平均水平。 222環(huán)境將是未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。 223價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開(kāi)發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，使河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來(lái)幾年中高檔次居住區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見(jiàn)住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力。原有住房處置問(wèn)題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。房市的火爆需要金融的大力支持。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。從這個(gè)調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來(lái)居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。總體來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。 同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。2．項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià)2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬(wàn)平方米*599元/平方米=5990萬(wàn)元。計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時(shí)開(kāi)始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的20%。其中融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)特別大。