【正文】 米測算；（3）室外工程根據(jù)工程全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的5 %測算。2．工程建設(shè)其他費用（1）土地取得費用1）居民房屋拆遷① 房屋拆遷補償費目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為4000平方米。根據(jù)北京市房屋拆遷評估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［X年］1234號），該地區(qū)土地級別為三級，拆遷基準(zhǔn)地價范圍為35004500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢，取區(qū)位基準(zhǔn)地價為4500元/平方米，基準(zhǔn)房價1000元/平方米；，根據(jù)公式計算：區(qū)位補償單價：45001+1000=5500元/平方米。居民區(qū)建筑面積為4000平方米。房屋重置成新價：按照1300元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)計算，則按正式建筑面積4000平方米計算。② 搬遷補助和獎勵參考房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，其他搬遷補助包括：提前搬家獎：居民區(qū)共有居民64戶，按每戶50000元計算，；空調(diào)移機費：每戶按1臺計，每臺費用400元，；電話移機費：每戶按1部計，每部費用250元，；有線電視遷移費：每戶350元，；搬家補助費：按建筑平方米計，每平方米20元，；工程配合獎：每戶20000元，；③ 房屋清理拆除費按每平方米70元計算。④ 前期費用前期費用包括房屋評估費、房屋搬遷服務(wù)費等費用。房屋評估費：按房屋拆遷補償費的1%計算，；房屋搬遷服務(wù)費：%計算。具體居民搬遷補償估算見下表所示：居民房屋拆遷補助費用表序號補償項目單位數(shù)量單位（元）價值（萬元）備注1基本數(shù)據(jù)　　　　　正式建筑平方米4000　　　臨時建筑個0　　　臨時建筑平方米　　　　戶數(shù)戶64　　　2建筑補償　　　　　正式建筑補償　　　　　基準(zhǔn)地價平方米40004500 　K值　1　 　基準(zhǔn)房價平方米40001000 　補償平方米　　 臨時建筑個0　 　房屋重置成新價　　　　　建筑面積平方米40001300 　　補償合計　　　 　3拆遷補助　　　　　提前搬家獎戶6450000 　空調(diào)移機獎戶64400 一戶一臺電話移機獎部64250 一戶一部有限電視遷移費部64350 一戶一部搬家補助費平方米400020 　工程配合獎戶6420000 　　拆遷補助費合計　　　 　4房屋清理拆除費平方米400070 　5前期費用　　　 　房屋評估費%　 　房屋搬遷服務(wù)費%　 　　總計　　　 　2）企事業(yè)單位搬遷費① 建筑補償該地區(qū)用地商業(yè)類用地性質(zhì)屬4類，區(qū)位補償價為55007500元/平方米，本項目區(qū)位補償價取5500元/平方米。目前，現(xiàn)狀用地企業(yè)用房建筑面積為4200平方米。② 停產(chǎn)停業(yè)補助：按建筑面積每平方米給予1000元停產(chǎn)停業(yè)補助費。③ 搬遷補助費：按建筑平方米計，每平方米25元，；④ 房屋拆遷清除費：按每平方米70元計算，；⑤ 房屋評估費：按房屋拆遷補償費的1%計算，；⑥ 房屋搬遷服務(wù)費：%計算。綜合以上，具體如下：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位拆遷補償費序號補償項目單位數(shù)量單位（元）價值（萬元）1基本數(shù)據(jù)　　　　建筑面積平方米4200　　2建筑補償　　　 區(qū)位價平方米42005500 3停產(chǎn)停業(yè)補助平方米42001000 4拆遷補助費平方米420025 5拆遷清運費平方米420070 6評估費%　 7拆遷服務(wù)費%　 8總計　　　 3）毛地價本項目用地屬商業(yè)金融用地性質(zhì)，參照北京市基準(zhǔn)地價（X年年），該用地等級屬四級，樓面毛地價為1240～1860元/平方米。根據(jù)該用地周邊情況，項目地上建筑毛地價按1500元/平方米、地下建筑毛地價按500元/平方米測算。（2）建設(shè)基金l 防洪費以建設(shè)用地占地面積為基數(shù)，按20元/平方米測算；（3）前期費用l %測算；l %測算；l 可研、環(huán)評、交評費按60萬元測算；（4）建設(shè)費用l 工程招投標(biāo)服務(wù)費按北京市工程招標(biāo)服務(wù)費有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行測算；l 工程招標(biāo)代理服務(wù)費按累計費率計算；l 施工圖審查費以總建筑面積為基礎(chǔ)，按4元/平方米測算；l %測算；l 竣工圖編制費按設(shè)計費的7%測算；l %測算；l %測算；3．預(yù)備費預(yù)備費按工程費用和工程建設(shè)其他費用的5%進行測算。4．建設(shè)期利息按1～%測算。（四）建設(shè)投資估算經(jīng)估算，；。具體工程項目建設(shè)投資見附表1所示。二、投資計劃，建設(shè)期為二年半，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進度安排”。經(jīng)測算，。項目的投資計劃詳見附表2：投資計劃與資金來源表。 三、資金籌措方案，其中，，申請銀行貸款20000萬元。項目單位X年年、X年年、2007年申請銀行貸款資金分別為3000萬元、10000萬元、7000萬元。第九章 結(jié)論和建議財務(wù)評價參照國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項目的實際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明（含建設(shè)期3年，表中X年年、2007年、2008年為交叉年，既為建設(shè)期又為經(jīng)營期）。2. 以當(dāng)前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。3．%。二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項目經(jīng)濟評價的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括經(jīng)營項目、經(jīng)營規(guī)模及收費標(biāo)準(zhǔn)、稅費、項目計算期、財務(wù)基準(zhǔn)收益率等。（一）經(jīng)營收入根據(jù)項目單位意見，未來商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取出售的方式進行，以便于盡快收回建設(shè)投資。根據(jù)項目單位和X公司的協(xié)議，現(xiàn)狀用地上X公司的辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由X公司自行拆除，不需要實施貨幣補償。項目建成后，項目單位給X公司提供建筑面積為20000平方米的建筑用房作為補償，其中地上建筑11000平方米，地下建筑9000平方米。，、。該部分商業(yè)建筑分三年出售，各年銷售比例為20%、40%、40%。根據(jù)對目前中關(guān)村地區(qū)和周邊商業(yè)建筑出售的狀況的分析，本項目銷售均價按15500元/平方米測算。2. 停車庫銷售收入從長期來看，地下車庫經(jīng)營比出售效益要好?？紤]到項目單位回收資金需要，本項目財務(wù)測算按出售地下停車面積進行測算?？鄢a償給X公司的地下面積9000平方米，剩于地下建筑面積30628平方米，地下可用于銷售的按剩于地下建筑面積的60%測算。地下建筑面積與地上商業(yè)建筑一同出售，各年銷售比例為20%、40%、40%。項目的經(jīng)營收入見附表3。（二）稅（費）率進行財務(wù)評價需計算的稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅等。1）營業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為5%；2）城市維護建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取7%；3）教育費附加：以營業(yè)稅為費基，費率取3%；4）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營的利潤總額抵扣準(zhǔn)予扣除項目的余額為稅基，按照國家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取33%。（三）項目計算期按照項目建設(shè)進度和銷售計劃，本項目建設(shè)期3年，建設(shè)期第2年即對商業(yè)建筑進行預(yù)售，銷售期3年。因此，項目計算期共4年。（四）財務(wù)基準(zhǔn)收益率財務(wù)基準(zhǔn)收益率是項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，是項目在財務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計算財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項目的特點，并考慮一定的風(fēng)險溢價，本項目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。三、成本費用估算（一）銷售收入估算未來的銷售收入如下表所示。表91 銷售收入及稅金估算表單位：萬元序號項目X年年2007年2008年合計1經(jīng)營收入 地上商業(yè)銷售收入 地上商業(yè)銷售價格（元/平方米） 　地下車庫銷售收入 　地下車庫銷售價格（元/平方米） 　2銷售稅金及附加 （二）經(jīng)營稅金及附加估算需要計算的經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。按照前面確定的各稅費的稅（費）率和測算的未來項目正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入，具體稅金如表91所示。（三）成本費用估算依照目前類似商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營管理經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對其未來經(jīng)營的銷售費用、房屋出租經(jīng)營費用、折舊攤銷費用、維修費等成本費用進行初步測算。1. 銷售費用商業(yè)建筑銷售費用參照XXXX項目（一期）銷售費用，預(yù)計X年年、2007年、2008年的銷售費用為200萬元、300萬元、300萬元。2. 管理費用項目單位管理費用參照XXXX項目（一期）管理費用，預(yù)計X年年、2007年、2008年的管理費用為400萬元、600萬元、600萬元。4. 財務(wù)費用財務(wù)費用為項目在經(jīng)營過程中發(fā)生的長期貸款利息及匯兌損失等，如附表4項目損益表所示。四、財務(wù)分析（一）項目盈利能力分析項目的盈利能力分析是通過考察整個項目的投入與產(chǎn)出情況，評價項目的投資效果。反映項目盈利能力的指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤率、投資利稅率、投資凈利潤率、資本金利潤率等。通過項目的投資現(xiàn)金流量分析，測算項目盈利能力分析指標(biāo)如表92所示。表92 項目盈利能力指標(biāo)計算結(jié)果表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)內(nèi)容1所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)%2財務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬元) 3投資回收期(年) 4所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)%5財務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬元) 6投資回收期(年) 7年投資利潤率(%)%8年投資利稅率(%)%9資本金利潤率(%)%由表92可以看出，項目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個經(jīng)營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現(xiàn)財務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計算，（大于零），按目前測算分析，項目在財務(wù)上是可行的。（二）清償能力分析本項目以折舊、攤銷、銷售房屋回款及未分配利潤償還長期借款，%，借款償還期3年。分析表明，項目自身收益可以在借款償還期償還借款本息。詳見附表5。（三）財務(wù)平衡分析測算結(jié)果表明，本項目逐年在財務(wù)上是平衡的，表明項目資金充足，財務(wù)情況良好。詳見附表7——資金來源與運用表。（四）不確定性分析針對建設(shè)投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結(jié)果見表93。計算結(jié)果表明，從財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率二個指標(biāo)看，總投資和銷售收入對項目盈利都很敏感，當(dāng)建設(shè)投資增加較多、銷售收入減少較多時，計算的財務(wù)指標(biāo)均不能滿足項目的目標(biāo)投資收益。因此，項目公司應(yīng)積極做好市場開發(fā)，盡量避免項目投資和銷售過程中的風(fēng)險。表93 敏感性分析結(jié)果表項 目稅后凈現(xiàn)值（Ic=8%，萬元）稅后內(nèi)部收益率（%）基本方案（全投資） %建設(shè)投資增加2% %建設(shè)投資增加5% %建設(shè)投資減少2% %建設(shè)投資減少5% %經(jīng)營收入增加2% %經(jīng)營收入增加5% %經(jīng)營收入減少2% %經(jīng)營收入減少5% %第十章 結(jié)論和建議一、結(jié)論1．本項目的建設(shè)有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓項目的需求，有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象，因此，該項目的建設(shè)是非常必要的。2．項目建設(shè)地點在XXXX項目小區(qū)，位于海淀區(qū)XX路5號。該地塊位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東臨XX路，西至XX路（西側(cè)為XXXX項目一期），南至新建XX路，北至XX路。3．，其中，地下39628平方米，工程建筑總高度70米。4．本項目建設(shè)周期為二年半，計劃2007年完工。其中，X年年6月～X年年3月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計，X年年4月～2007年12月，完成項目土建、裝修、設(shè)備工程等。5．，；。項目建設(shè)資金中，，申請銀行貸款20000萬元。6．項目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個經(jīng)營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現(xiàn)財務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計算，（大于零），按目前測算分析，項目在財務(wù)上是可行的。二、建議1．項目建設(shè)單位應(yīng)進一步深化設(shè)計，落實居民房屋和單位企業(yè)拆遷方案。2．建議項目建設(shè)單位加大融資方案，盡快落實該項目的建設(shè)資金。44北京市工程咨詢公