【正文】 的使用權(quán)。 綜上所述，本項目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價初步確定為15500元／平方米基本合理。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。由于本項目西側(cè)的項目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。（三）區(qū)位優(yōu)勢項目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。項目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。（二）競爭項目分析未來與本項目形成競爭點的項目將來自于中關(guān)村西區(qū)。近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。租價在3－8元/天平方米；，上揚幅度繼續(xù)升高()。二、市場價格根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年X年年12月北京寫字樓市場平均售價14162元/平方米(建筑面積報價)，%；(建筑面積報價)，%；%，與X年年相比下降18%。目前這些先期入市的寫字樓項目已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財富》雜志的一項調(diào)查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務(wù)環(huán)境不夠完善，一些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的發(fā)展空間。（二）市場需求中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團、金融機構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個能容納百川的沃土。伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。 隨著X年年1月關(guān)于“中關(guān)村3年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界500強、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團和風(fēng)險投資機構(gòu)為重點”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型5A級的高檔寫字樓開發(fā)為重點，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴重?？偣?yīng)量達358萬平方米，同比增長8%。一方面，從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。項目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展的框架，彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。目前，舉辦奧運、中國加入WTO和新城市規(guī)劃的實施對中關(guān)村寫字樓市場是三大利好因素；而大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，更為本項目市場需求帶來了千載難逢的機遇。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū)對北京經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重的作用，是知識經(jīng)濟發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對其周邊的寫字樓項目來說，也是一個千載難逢的好機遇。本項目從籌劃到確定建設(shè)方案已有多年，現(xiàn)在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住，但公建項目拖延至今尚未開工，致使大部分用地未被利用。X年年4月北京市規(guī)劃委員會下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書（X年規(guī)控審字0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計院編制的《XXXX項目（（項目推廣名））控規(guī)調(diào)整》，并重新確定了XXXX項目二期工程規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍。2000年10月l3日,北京市規(guī)劃委員會市政處主持召開會議（各市政部門負責(zé)人參加）,并原則同意了市規(guī)劃院做的《XXXX項目外部市政項目綜合方案》，為該項目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景項目選址原為X公司X公司（X）的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。二、項目建設(shè)單位情況1．單位名稱：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．成立時間：l XX8年3．注冊地址：北京市XXXXX4．經(jīng)營地址：北京市海淀區(qū)XX路5號“XXXX項目”X座X樓X層5．法定代表人：XXXX6．注冊資本：18300萬元7．執(zhí)照注冊號：XXXXXXX8．企業(yè)類型：有限責(zé)任公司9．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等10．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。5．工程進度本項目建設(shè)周期為二年半，計劃2007年底完工。北京市工程咨詢公司 III第一章 總 論一、項目概況1．項目名稱：XXXX項目二期工程（（項目推廣名））2．性 質(zhì)：新建3．建設(shè)地址及范圍項目建設(shè)地點位于海淀區(qū)XX路5號，海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)。XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX項目二期（（項目推廣名））項目可行性研究報告北京市工程咨詢公司二○○五年十月編制單位：北京市工程咨詢公司公司審定： 名字 總經(jīng)濟師 高級工程師部門審核： 名字 投資咨詢部經(jīng)理 高級工程師項目負責(zé)人：名字 工 程 師項目參加人：名字 高級工程師《2007房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)目 錄第一章 總 論 1一、項目概況 1二、項目建設(shè)單位情況 2第二章 項目建設(shè)背景及必要性 3一、項目建設(shè)背景 3二、項目建設(shè)必要性 4第三章 市場分析 6一、市場供需分析 6二、市場價格 8三、銷售預(yù)測 9第四章 項目選址和建設(shè)條件 12一、選址情況 12二、建設(shè)條件 13第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 15一、建設(shè)規(guī)模 15二、規(guī)劃建設(shè)方案 15三、技術(shù)指標(biāo) 18四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 18第六章 環(huán)境、交通影響分析 27一、環(huán)境影響分析 27二、交通影響分析 28第七章 項目組織機構(gòu)及實施計劃 31一、項目組織機構(gòu) 31二、工程建設(shè)進度安排 31第八章 投資估算、資金籌措 33一、投資估算 33二、投資計劃 37三、資金籌措方案 37第九章 結(jié)論和建議 38一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 38二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 38三、成本費用估算 40四、財務(wù)分析 41第十章 結(jié)論和建議 43一、結(jié)論 43二、建議 43附表：附表1 項目總投資估算表；附表11 居民房屋拆遷補償費用估算表；附表12 居民房屋拆遷補償費用估算表；附表2 投資計劃與資金籌措表；附表3 銷售收入和銷售稅金及附加表；附表4 損益表；附表5 借款還本付息表；附表6 現(xiàn)金流量表（全部投資）；附表7 資金來源和運用表。其四至為：東臨XX路，西至XX路（西側(cè)為XXXX項目一期），南至新建XX路，北至XX路。其中，X年年6月～X年年3月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計，X年年4月～2007年12月，完成項目土建、裝修、設(shè)備工程等。 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工4具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級職稱者多名。經(jīng)政府研究，XX公司X用地列入調(diào)整范圍，由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)XXXX項目小區(qū)項目。XXXX項目項目一期工程（住宅小區(qū)）于2000年5月開工，已于X年年竣工入住。由于項目二期工程建議書（代可行性研究報告）批復(fù)的有效期已過，同時項目控規(guī)進行了新的調(diào)整，項目規(guī)模相應(yīng)擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目可行性研究報告資質(zhì)的要求，XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托北京市工程咨詢公司重新編制項目可行性研究報告。本項目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進周圍地區(qū)的發(fā)展，有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的需求潛力。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本項目計劃在2008年北京奧運會開幕之前完成，屆時它將為北京城市建筑再增添一個亮點。另一方面，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓面積近百萬平方米。近兩年，中關(guān)村已有中關(guān)村金融中心、理想國際、數(shù)碼大廈、輝煌時代、科技財富中心、百校軟件研發(fā)中心等甲級寫字樓項目先后進入市場。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大量出現(xiàn)并投入使用，商務(wù)環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。如具備長遠發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。據(jù)中關(guān)村寫字樓商會提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。據(jù)預(yù)測，X年年北京寫字樓平均售價將進一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測將會大幅下跌。目前中關(guān)村地區(qū)在建或預(yù)售的寫字樓中有1/3都是專為大型跨國企業(yè)準(zhǔn)備的甲級寫字樓，平均售價在1000017000元/平方米。平方米，高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可使大單用戶擁有獨立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護：建筑整體雙向采光設(shè)計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色辦公”最自然、最直接的表現(xiàn)。項目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高。（四）交通優(yōu)勢項目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，交通非?？旖荼憷?。對于世界500強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進入成本。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 第四章 項目選址和建設(shè)條件一、選址情況(一)地址及地理位置項目建設(shè)地點在XXXX項目小區(qū)東側(cè)，位于海淀區(qū)XX路5號。該用地毛地價款三義房地產(chǎn)公司已于X年年12月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。該項目建成后，項目單位給X公司提供地上面積為20000平方米的建筑用房作為補償。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。（三）氣候海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。（四）市政條件1．雨污水XXXX項目小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北20米范圍內(nèi)污水排入南側(cè)XX路現(xiàn)狀污水管線。3．電力XXXX項目住宅小區(qū)新建開閉站一座。（五）交通條件項目鄰近XX路公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站及人民大學(xué)公交車站。根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū)XX路規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（（項目推廣名））項目的規(guī)劃意見書（條件）”（X年規(guī)意條字0527號），其中，代征道路用地面積7400平方米。DM事務(wù)所新近設(shè)計的TPT大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。在建筑總平面設(shè)計中特別引進了地面人車分流的理念。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。（五）建筑節(jié)能設(shè)計X年年7月1日開始實施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲類建筑東、西；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的30%。北區(qū)建筑綜合窗墻面積比為60%，其中，南向為70%；東向為60%；北向為50%；西向為15%。四層，地上主樓十八層，裙房三—四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。3．基礎(chǔ)基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。平方米，持續(xù)噴霧時間1小時。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過0。自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。中水采用貯水池。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/8。3．冷熱水計量每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。通過水水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為60/50℃，采暖熱水供回水溫度為85/60℃?？照{(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨蟆Ｓ斡境夭捎萌嘛L(fēng)直流空調(diào)系統(tǒng)