北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例-wenkub
2023-05-27 00:14:06 本頁面
【正文】 減少鐵路噪音對居民的干擾?？紤]到銷售對象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。(3)煤氣據(jù)北京市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、高峰用氣量為3500立方米。(2)供電根據(jù)《北京毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報(bào)告》，毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計(jì)算，則該小區(qū)用電總計(jì)約20000千瓦。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，詳見表1所示。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的目的是通過市場供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評價(jià)，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例一、項(xiàng)目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。表1 項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計(jì)456320403237530832．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。表2 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建2209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。表3 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092新建建筑高層住宅437908多層住宅137600地區(qū)商服85000配套公建100000小計(jì)760508合計(jì)9126004．項(xiàng)目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。(4)電訊據(jù)北京市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計(jì)，毛紡廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬門。(2)銷售對象。面積約60120平方米。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。（二）項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1. 用地情況總占地面積532320平方米其中：代征地面積76000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積456320平方米 其中：地區(qū)公建用地52900平方米 住宅用地163400平方米 配套公建用地124000平方米 道路用地56000平方米 綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅及配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：其中：保留建筑： 新建住宅： 配套公建： 地區(qū)商服： 4. 建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積： 912600平方米其中： 保留建筑面積： 152092平方米 新建住宅建筑面積： 575508平方米 地區(qū)公建建筑面積： 85000平方米 配套公建建筑面積： 100000平方米 建筑高度：=60米 其中： 多層住宅： =18米 高層住宅： 45—60米 地區(qū)商服： =60米 配套公建： =24米 中、小學(xué)： =12米 建筑層數(shù)： 板式6—12層，塔式18層（三）市政建設(shè)條件 1. 道路交通系統(tǒng) 在毛紡廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站（星火變電站）。(2)雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(5)供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。(7)電訊：現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)?！」こ虘?yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。表4 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2023年3月完成，2023年9月底銷售完畢。假定該項(xiàng)目在5
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