【正文】 思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了 — 套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。 6．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 7XX22 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車(chē)數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 2 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ，建設(shè)期利息 萬(wàn)元 。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 附件： 1．項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會(huì) “關(guān)于三義房地產(chǎn)公司建設(shè)商業(yè)金融項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”（ X 年 規(guī)意條字 0354 號(hào)）； 3．北京市規(guī)劃委員會(huì)“關(guān)于 XXXX 項(xiàng)目 市政方案協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”（市規(guī)會(huì) [X 年 ]15 號(hào)）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)“關(guān)于 XXXX 項(xiàng)目 二期項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函”（京發(fā)改投資函 [X 年 ]586 號(hào)）； 5．北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號(hào)） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 III 附圖： 1． 項(xiàng)目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌 萬(wàn)元，利用房屋建筑銷(xiāo)售回款 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元。目前，公司正以“專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 19XX 年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對(duì)該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公 共建筑 。 此外， X年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會(huì)以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號(hào)文《關(guān)于XXXX 項(xiàng)目 二期項(xiàng)目有關(guān) 問(wèn)題的復(fù)函》同意京計(jì)投資字 [X 年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè) XXXX 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》有效期延長(zhǎng)至 X年 年 12 月 31 日。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫(xiě)字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。 XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場(chǎng) 分析 一、市場(chǎng)供需分析 （一）市場(chǎng)供給 X年 年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭(zhēng)等重大事件，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來(lái)的下跌趨勢(shì)雙雙飄紅。X 年 年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 X年 年同比上升 家。 1XX9 年國(guó)務(wù)院正式批復(fù)北京市和 科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示》，給中關(guān)村寫(xiě)字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 7 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)， X年 年中關(guān)村寫(xiě)字樓供應(yīng)面積為 60余萬(wàn)平方米， X 年 年新增約 50 萬(wàn)平方米，由于 X 年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕?，?40萬(wàn)平方米的存量進(jìn)入 X年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然比較激烈。由于 2020 年奧運(yùn)會(huì)的限制政策，從 X 年 年到 2020 年期間不會(huì)有新增現(xiàn)房。 近兩年，中關(guān)村的入駐企業(yè)特點(diǎn)明顯，有國(guó)資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢(shì)漸暖，“國(guó)”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫(xiě)字樓面積的市場(chǎng)主力；再有就是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關(guān)村長(zhǎng)期發(fā)展的各類(lèi)高科技企業(yè)；同時(shí)部分中關(guān)村本土成長(zhǎng)而目前在東部地區(qū)辦公的實(shí)力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢(shì)。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢(shì)更加明顯。從 X年 年開(kāi)始中關(guān)村 推出了大量在硬軟件設(shè)施方面具有國(guó)際水準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。 X年 年第一季度中關(guān)村寫(xiě)字樓的租金指數(shù)為 點(diǎn)，比上一季度下降 點(diǎn)，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租價(jià)為 元 /天 與本項(xiàng)目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫(xiě)字樓基本是以銷(xiāo)售為 主，價(jià)格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 12000－ 15000 元 /平方米之間。 表 3－ 1 中關(guān)村 5A 級(jí)高檔寫(xiě)字樓價(jià)格信息表 寫(xiě)字樓 名稱 建筑面積 均價(jià) 位置 萬(wàn)平方米 元 /平米 數(shù)碼大廈 A 座 18000 中關(guān)村南大街 中關(guān)村科貿(mào)中心 20 13800 中關(guān)村大街東南角 清華同方科技廣場(chǎng) 11 13000 清華東路 豪景大廈 5 12000 海淀區(qū)知春路 富海中心 12000 北方交大西門(mén) 銀谷大廈 7 11717 北四環(huán)東北角 科技財(cái)富中心 11000 海淀區(qū)學(xué)清路 錦秋國(guó)際 大廈 16200 知春路 6 號(hào) CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關(guān)村西區(qū) 10 號(hào)地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷(xiāo)售預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。 本項(xiàng)目 寫(xiě)字樓推廣方式以出售為主。據(jù)悉，這種交通狀況 5 年以內(nèi)難以緩解。目前中關(guān)村地區(qū)在建項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項(xiàng)目具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。 中關(guān)村相關(guān)政府部門(mén)不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。不僅為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開(kāi)發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。 根據(jù)中關(guān)村寫(xiě)字樓商會(huì)預(yù)測(cè)，從 X年 年前后開(kāi)始，中 關(guān)村地區(qū)的高檔寫(xiě)字樓租金售價(jià)將開(kāi)始上漲并持續(xù)到 2020 年前后。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車(chē)租賃公司和舊廠房屬 X公司 X 公司 。地勢(shì)西XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。 本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無(wú)霜期 211 天。 2．上水 沿萬(wàn)泉 河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。多條交通線路 為寫(xiě)字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計(jì)要求 根據(jù)對(duì)用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場(chǎng) )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開(kāi)發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較高。 XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對(duì)西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。地下空間因此可以獲 得充足的采光和通風(fēng)。 （三） 交通規(guī)劃與停車(chē)設(shè)計(jì) 建筑用地結(jié)合 XXXX項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問(wèn)新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車(chē)道，供貴賓車(chē)輛直達(dá)門(mén)廳。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標(biāo)。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念 ，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。 1． 工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和 。 4． 特殊部位的處理 對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過(guò)特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。 2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為 1550m3/d，生活熱水熱負(fù)荷為2700kW。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。地下消防貯水池按最不利消防用水量計(jì)算確定。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高位消防水箱組成。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂(lè)、會(huì)所等用房提供生活熱水。中水設(shè)施處理能力約為 15m3/h。 2． 排水設(shè)計(jì) 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場(chǎng)地設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2年。 （二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 1．主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 房間名稱 夏季 冬季 新風(fēng)量 m3/h 人 溫度 ℃ 相對(duì)濕度 % 溫度 ℃ 相對(duì)濕度 % 辦公室 25 ≤ 60 22 ≥ 30 50 會(huì)議中心 25 ≤ 60 22 ≥ 35 50 娛樂(lè)用房 26 ≤ 60 20 ≥ 35 50 游泳池 2728 ≤ 70 2728 ≤ 70 全新風(fēng)直流帶全換熱器 2． 空調(diào)冷負(fù)荷約為 15000kW； 空調(diào)通風(fēng)采暖熱負(fù)荷為 17000kW。地下三層設(shè)冷凍機(jī)房，冷水機(jī)組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。 5． 辦公部分建議采用全空氣變風(fēng)量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)局部區(qū)域 (房間 )的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對(duì)二次裝修時(shí)平面布局分割適應(yīng)性更強(qiáng)，吊頂內(nèi)無(wú)冷水管道，無(wú)滴水現(xiàn)象發(fā)生。設(shè)備、自控閥均要求就地手動(dòng)和控制室自動(dòng)控制。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達(dá)到環(huán)保要求，再由外置電機(jī)低噪聲柜式離心風(fēng)機(jī)排入大氣。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問(wèn)，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯問(wèn)采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。 地下車(chē)庫(kù)設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用。 9． 其他 1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機(jī)停止運(yùn)行期間，滿足客戶 24 小時(shí)空調(diào)要求。 （三） 電氣專(zhuān)業(yè) 1． 強(qiáng)電部分 （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，并參考國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及各相關(guān)工藝對(duì)電氣專(zhuān)業(yè)的要求設(shè)計(jì)。 其中， 地下室及公建部分 按 90VA/m2計(jì)算，變壓