【正文】 為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。 鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作 ，墻用磚或其布材料填充。民用建筑指學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍） （ 2）按建筑結構所用的材料，可以分為磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構、鋼結構建筑。 建行采用太平洋保險公司，年費率一般為 ％： 工行采用華泰保險公司，年費率為 ％： 建行總行，中信采用人民保險公司，年費 率為 ％。 （ 3） 入住過程中需交費用 住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的 2％； 物業(yè)管理費及供暖費：根據(jù)物業(yè)公司有關標準繳納 ,供暖費收取標準一般為 1830元／平米 /供暖季。在辦理產(chǎn)權證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。 2七通一平 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。凡是 國有土地使用權出讓，土地使用權轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 1房屋所有權證 是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權的法律憑證。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權管理的主要行 政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。 土地權使用年限 是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。 商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房屋所有權證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開 發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 北京 XXXX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2020 年 12 月運兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀 歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。 三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或出租的 房地產(chǎn)交易。 開發(fā)商 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分?？梢晕兄薪闄C構或由開發(fā)商代辦。房地產(chǎn)登記時要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。 1房地產(chǎn)公證 公證 機關對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。 1房屋所有權 房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權 之中。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移合法性的作用。 2公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 印花稅：房價款的 ?。 （ 4） 辦理按揭須繳納的費用 律師費：貸款額的 ％。 附：保險系數(shù)表 貸款期限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1014 1519 20 保險系數(shù) 1 （ 5） 辦理公積金需繳納費用 評估費：評估價格 100 萬以下部分收取評估結果的 ％，以上部分 ％。 磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。這種結構抗震性能好， 整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由，目前多、高層住宅多采用這種結構。裝配式建筑是指建筑工地的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現(xiàn)場組裝而成。 （ 4）按建筑物層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（ 13 層）；多層住宅（ 46 層）；中高層住宅（ 79 層）；高層住宅住宅（ 10 層以上）；100 層以上為超高層建筑。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積： （ 2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以 上按外墻外圍水平面積計算： （ 3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算： （ 4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （ 5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （ 13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 0177。 3商品房的銷售面獲如何計算 （ l） 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（ GBJ96－ 86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。 3使用率 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率． — 般高層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 3居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑 備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 4住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。 4凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離 。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路 管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良 性循環(huán)狀態(tài)之中。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要 原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等， Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 4什么是花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 5居住組團 一般稱組團，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 7人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。 7 拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。均價一般不是銷售價，但也有 例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售”， 即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。一次性買斷 價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。從習慣 上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來 說也有個良好的居室活動空間。 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。臥室的合理面積一般應為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（ Inter）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng) ： （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能：門禁系統(tǒng)功能：家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話遞行遠程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 8層住功能的國際標準是什么 按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、 食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。建造空間靈活多變的住宅 建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。運種做法香港的住宅設計中有一些例子，是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 躍層和復式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。 錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。錯 層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進行選擇，并可進行投資組合。 第三考慮未來交化。 9建筑結構 小高層：據(jù)介紹，“小高層”并不是一種規(guī)范的學術叫法。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。專家認為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們 20 世紀 70 年代建造的板樓，有了根本的變化。 四、本案優(yōu)劣勢分析 第三部分 市場篇 — 、市場調(diào)查的工作內(nèi)容 （一）為什么要 進行市場調(diào)查 正確制定營銷計劃、改善經(jīng)營管理，提高競爭能力、開發(fā)新產(chǎn)品及開拓新目標市場。 市場情況調(diào)查： （ 1） 市場的需求和銷售量； （ 2） 本企業(yè)在市場中的狀況； （ 3） 可開發(fā)的領域、潛在需求量。 配合營銷的調(diào)查： （ 1） 1 公里范圍內(nèi)的褸盤調(diào)查； （ 2） 同價位的樓盤調(diào)查； （ 3） 同一銷售時期的樓盤調(diào)查： （ 4） 將推出樓盤的調(diào)查； （ 5） 成功樓盤的調(diào)查。