【正文】 區(qū) 三、銷售預測 （一）項目定位 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。 X年 年第一季度中關村寫字樓的租金指數(shù)為 點，比上一季度下降 點，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租價為 元 /天從 X年 年開始中關村 推出了大量在硬軟件設施方面具有國際水準的甲級寫字樓。 近兩年，中關村的入駐企業(yè)特點明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時部分中關村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 7 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計， X年 年中關村寫字樓供應面積為 60余萬平方米， X 年 年新增約 50 萬平方米，由于 X 年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕浚?40萬平方米的存量進入 X年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。X 年 年新推出寫字樓租售項目 (包括商務公寓 )數(shù)量達 50 家，平均每月 家，與 X年 年同比上升 家。 （ 三 ） 有利于改善中關村地區(qū)市政基礎設施，提升首都城市形象 項目的建設，可以促進 中關村 地區(qū)市政基礎設施和與其相關的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關村科技園區(qū)的投資環(huán)境。中關村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅諈^(qū)。 此外， X年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號文《關于XXXX 項目 二期項目有關 問題的復函》同意京計投資字 [X 年 ]1455 號《關于開發(fā)建設 XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》有效期延長至 X年 年 12 月 31 日。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附件： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會 “關于三義房地產(chǎn)公司建設商業(yè)金融項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X 年 規(guī)意條字 0354 號）； 3．北京市規(guī)劃委員會“關于 XXXX 項目 市政方案協(xié)調(diào)會會議紀要”（市規(guī)會 [X 年 ]15 號）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會“關于 XXXX 項目 二期項目有關問題的復函”（京發(fā)改投資函 [X 年 ]586 號）； 5．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號） 。 6．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 技術(shù) 指標 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 7XX22 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 2 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費用 萬元；工程建設其他費用 萬元，預備費 萬元 ，建設期利息 萬元 。 1XX6年 12月 25日，首都規(guī)劃建設委員會辦公室第 43 次聯(lián)席會議原則同意市規(guī)劃院所做的 XX 公司 X 用地調(diào)整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設施要按規(guī)定建設，認真做好城市設計研究，處理好與北京電視臺、國家行政學院以及蘇州橋上西望的景觀關系。 二、項目建設必要性 （ 一 ） 有利于中關村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項目選址原為 X公司 X 公司 （ X），運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項目地處中關村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設帶來的市場需求是不容忽視的。 綜上所述，該項目的建設是非常必要的。 19XX年以前，中關村地區(qū)僅有 9 個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目，供給量為 萬平米，供給不足導致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應求的狀態(tài)。 據(jù)預測，到 X 年 年中關村計劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，使未來形成的商務區(qū)中高檔寫字樓將占 75%。大企業(yè)紛紛回流中關村以中關村廣場、中關村東區(qū)和清華科技園為主的中關村高檔寫字樓密集區(qū)，這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關公司進駐中關村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。大企業(yè)的成交特點表現(xiàn)在大面積租賃和購買，如：中關村金融中心 B 座被新東方學校整棟購買；中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國存儲技術(shù)等 IT 知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過 15000 平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近 3 萬平方米；從中關村廣場來看，普天集團、中國電子產(chǎn) 業(yè)集團、中國藍星等大型國字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐。 類似企圖 ATT、億城中心、長遠天地等幾個頗受中小企業(yè)青睞的寫字樓，價格為 6500－ 10000 元 /平方米，主要集中在 7000－ 9000 元 /平方米之間。本項目因其絕對優(yōu)勢的位置，設計創(chuàng)意將項目預期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機構(gòu)及知名公司提供在華／京辦公總部。 高端客戶則愿意選擇商務氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎條件。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持 。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側(cè)為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建XX 路 ，北 至 XX路 。 二、建設條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項目 用電 可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。即三棟 5A級標準辦公單元和一棟可獨立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務、綠色中庭的裙 樓，服務于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。用地西北部設計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務中心，同時兼顧新 XXXX 項目 一期住宅會所的功能。 （四） 用地綠化與景觀設計 建筑的綠化設計主要考慮了西側(cè) XXXX 項目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù) 性和互補性。 屋面透明玻璃比 為 10%。對于本工程這樣的深基礎結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關系到抗浮效果，還關系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。8MPa 的原則分為高低兩區(qū)。 發(fā)電機房設有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應急操作三種方式控制雨淋閥。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。 屋面雨水設計重現(xiàn)期按 5 年，降雨歷時 5 分鐘的降雨強度設計。 4． 整個建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。 6． 本工程設樓宇自動化 (BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設備和其他空調(diào)通風系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。衛(wèi)生間設排風系統(tǒng)。排煙口 (或排煙閥 )設手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制(或與防災系統(tǒng)聯(lián)控 )并與排煙風機聯(lián)鎖。 （ 3） 負荷估算 變壓器總裝機容量為 12000kVA。對于重要設備負荷采用放射式供電方式，一般負荷則采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。 （ 8） 照明 根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關規(guī)范，確定各種機房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標準，分別采用氣體放電燈、白熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。 不考慮設用戶數(shù)字程控交換機，待報電信局批準。實現(xiàn)自主輕松的XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 25 辦公自動化環(huán)境。消防中心設在首層。 同時， 采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。 會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉(zhuǎn)切進入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應與會議系統(tǒng)應協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設計。 為了減少負荷振動，設計中 對 冷水機組、風機和水泵基礎采取減振、隔振措施。遠期在中關村大街，知春路上設有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。 由于項目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進右出；地下停車場在項目北側(cè)規(guī)劃支路上增設 — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負荷。 (3) 項目周邊道路交叉口處應設置交叉口慢行標志，以保證交通安全。 公司的組織機構(gòu)圖如下： 二、 工程建設進度安排 本項目建設周期為二年半， 計劃 2020 年完工。 (6) 西北三環(huán)、中關村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關措施盡快實施，以減少整個中關村地區(qū)的交通壓力。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 30 （四） 交通影響評價 1．結(jié)論 項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應指標的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項目建設規(guī)模是可以接受的。其它道路尚有利用的空間，如 XX 路 、藍靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。 項目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負荷提供。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡 將建筑物內(nèi)的建筑設備管理與控制子系統(tǒng)進行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進行二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。 項目 設微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對建筑高度超過 45米以上建筑頂部宜設置中光強的航空障礙燈。 此外， 視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設備。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負荷的供電可靠性，需設置 2 臺 1000kW 的柴油發(fā)電機組，并機運行。分樓層、分使用區(qū)域設置冷 、熱量計量裝置。 面積超過 50平方米的地下房間設排煙系統(tǒng)及 補風系統(tǒng)。 廚房排風分為灶具排風和全面通風系統(tǒng)兩部分，補風系統(tǒng)也相應設置，全面通風補風，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風補風僅冬季加熱送至排煙罩。兩級泵采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設置，便于物業(yè)管理及計量，同時XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 21 降低能耗。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設分表。 洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會所游 泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。 全樓設置獨立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。 三、技術(shù)指標 表 51 項目主要技術(shù)指標表 序號 名稱 技術(shù) 指標 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設施與公用設施 （一） 給水排水設計 1．給水設計 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。基本柱網(wǎng)為 8400 8400，