【正文】 ，在大樓屋頂設(shè)置避雷帶，并且利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋作為引下線，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基礎(chǔ)底板、樁鋼筋焊接為一整體作為接地裝置，并且在地下層四周外墻適當(dāng)位置甩出熱鍍鋅扁鋼，以備將來(lái)增打接地極用。 小區(qū)內(nèi)各類弱電管線、監(jiān)控信號(hào)匯集后實(shí)行統(tǒng)一管理。 按住宅每戶 2門(mén)計(jì)，電話總?cè)萘考s為 5610門(mén)。 住戶室內(nèi)具有按鈕式家庭緊急求助報(bào)警功能；一層、二層住戶具有紅外移動(dòng)探測(cè)器、門(mén)磁防范報(bào)警等功能。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，室外設(shè)置揚(yáng)聲器箱，廣播設(shè)備設(shè)置在小區(qū)安防控制中心。 。也有緊急通道可以讓消防車(chē)直接通向城市道路。 ，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 室外消火栓系統(tǒng)由于市政水源當(dāng)一路給水停供， 另一路給水滿足 70%的生活用水量時(shí)，不能保證室外消防用水量 ,消防水池考慮室外消防貯水 216 m3,消防時(shí)消防車(chē)可直接取水。室內(nèi)消 火栓設(shè)在明顯和易于取用處，其布置保證同層任何一點(diǎn)均有 2股水柱同時(shí)達(dá)到。地下車(chē)庫(kù)水泵房設(shè)噴灑加壓泵二臺(tái)，平時(shí)系統(tǒng)壓力由設(shè)在屋頂水箱維持。逐臺(tái)自動(dòng)開(kāi)啟消防水 泵檢查其運(yùn)行情況，以使消防水泵的故障得到及時(shí)處理，從面保證收到火災(zāi)信號(hào)時(shí)消防水泵能及時(shí)地?zé)o故障運(yùn)行。 ： （ 1）平屋面（坡屋面）保溫層擬選用≥ 25 厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（ XPS 板） （ 2）居住建筑外墻墻體材料為 200 厚加氣混凝土砌塊（混凝土小型空心砌塊） （ 3）居住建筑外墻擬選用外墻內(nèi)保溫構(gòu)造。 ，減少凹凸和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。 、箱變采用低損耗干式變壓器。 為提高小區(qū)的安全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅 外報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。地下車(chē)庫(kù)部分由淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司統(tǒng)一管理對(duì)外收取停車(chē)費(fèi)。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來(lái)取信于客戶，爭(zhēng)取較高的銷售率和銷售收入。 財(cái)務(wù)敏感性分析計(jì)算表 變動(dòng) 變化率 財(cái)務(wù) 變化 率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 一般工程費(fèi)用 5% () % % 5% % % 銷售收入 5% % % 5% () % % 基準(zhǔn)值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目地處，基地周?chē)涮讞l件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。 ， 本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì) 約 。 ，采用安全隔離措施。 （板）凈高 ，外窗窗底距樓面凈高 900以內(nèi)時(shí)設(shè)有防護(hù)措施。 ，本建筑采取遮陽(yáng)措施來(lái)減少太陽(yáng)輻射熱從而達(dá)到了夏季節(jié)能目的。 、高層不低于Ⅱ級(jí)，多層不低于Ⅲ級(jí)。 住宅建筑的朝向基本朝南，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。風(fēng)管兩側(cè)加設(shè)的噴 頭裝集熱板，集熱面積大于或等于 。 7) 管材：采用無(wú)縫鋼管，焊接連接。在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)集中設(shè)置 396m3消防水池一座、。 6次 /h，利用車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn) 風(fēng)豎井機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。 18層高層住宅每單元設(shè) 2部電梯和 1個(gè)封閉樓梯，其中一部電梯兼作消防電梯。（防火閥的設(shè)置、防火風(fēng)管的使用） 環(huán)保： 、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施； 、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求； 。 、低兩個(gè)區(qū)，其中低區(qū)為 115 層，高區(qū)為1630 層，采暖熱媒均為 5545℃ 熱水，由小區(qū)換熱站直接供給。 5. 車(chē)輛管理系統(tǒng) 對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛通過(guò)智能卡形式進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，并將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)安保中心。 在小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)置消防安保中心，對(duì)小區(qū)周界、重點(diǎn)部位、住戶室內(nèi)采 取安全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心及電話機(jī)房。 各建筑物內(nèi)均采用等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間等部分場(chǎng)所設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 本工程住宅及配套區(qū)建筑面積為 451397m2，則估算常用電裝接容量為 32914KW 室外照明 250KW，總計(jì) 34164KW。雨水泵設(shè)兩臺(tái)，一用一備，交替運(yùn)行，當(dāng)一臺(tái)泵來(lái)不及排水達(dá)到報(bào)警水 位時(shí)，兩臺(tái)泵同時(shí)啟動(dòng)并報(bào)警。污水集水坑均設(shè)通氣管 ：采用直通式地漏加存水彎，存水彎水封深度大于等于 50mm，坐便器應(yīng)具有沖洗后延時(shí)補(bǔ)水（封）功能。 ：座便器采用 。 i 住宅每戶設(shè)分戶水表，配套公建單設(shè)水表計(jì)量，避免浪費(fèi)。 b. 鋼筋 HRB400級(jí)： fy=360N/mm2，主要用于上部結(jié)構(gòu)的梁、板、剪力墻的分布鋼筋及框架柱。 本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度 6度設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 ： a. 基本風(fēng)壓：多層多層及高度 =60m 的高層 :， 60m 高層：；地面粗糙度類別為 c類。采用地上停車(chē)和地下停車(chē)相結(jié)合的方式。 住宅空間布局以線形空間為主，局部穿插開(kāi)敞空間。同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控在進(jìn)一步細(xì) 化和落實(shí)中，出臺(tái)任何一項(xiàng)舉措都將對(duì)本案開(kāi)發(fā)、銷售 產(chǎn)生巨大影響，國(guó)家貸款利率的進(jìn)一步上調(diào)，將會(huì)對(duì)本案成本增加造成直接影響。目前該地塊土地先期拆遷已基本完成。 20xx 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，人均國(guó)民生產(chǎn)總值 1378 美元，財(cái)政收入 75 億元。占地 424 畝，將建成超過(guò) 60 萬(wàn)平米高檔樓盤(pán)，也將是本案未來(lái)最有可比性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。當(dāng)日住宅成交套數(shù) 33 套，當(dāng)日住宅成交均價(jià) 2442 元 / m2，從淮安網(wǎng)上樓市 20xx 年度（ 110 月中旬）全市納入網(wǎng)上銷售項(xiàng)目前十名統(tǒng)計(jì)表可以看出，前十名銷售面積累計(jì)為 252,062m2，銷售套數(shù) 2,252套，銷售金額 67,222萬(wàn)元，平均銷 售均價(jià) 2666 元 /m2，市場(chǎng)容量及承接力有一定的局限性。 “十五” 時(shí)期，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長(zhǎng)。項(xiàng)目建設(shè)全部資金由項(xiàng)目法人通過(guò)自籌及銀行貸款解決。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容 為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。（涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)）?；窗?XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了 “淮安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為 平方米?；乜傉嫉孛娣e 。 投資估算、資本金及資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為 146957萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表 1）。 、淮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 淮安是典型二級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)消費(fèi)以本市居民為主。 從淮安網(wǎng)上樓市可以看出， 20xx年 5— 10月份住宅類商品房近六個(gè)月平均成交價(jià)格顯示，全市入網(wǎng)項(xiàng)目均價(jià)為 2627 元 /m2，增長(zhǎng)為 %。一期多層均價(jià) 3000元/m2，高層均價(jià) 2800 元 / m2，有卷煙廠、銀行、國(guó)稅局等單位團(tuán)購(gòu)，將是本案未來(lái) 5年內(nèi)最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 、市場(chǎng)機(jī)遇 20xx 年淮安人均 GDP 已達(dá)到 1324 美元，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 隨著國(guó)家嚴(yán)格管理 土地政策的進(jìn)一步出臺(tái)和落實(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)價(jià)格必將越來(lái)越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級(jí)城市市場(chǎng)，這必將推動(dòng)這些地域土地價(jià)格的上漲；同時(shí)這些區(qū)域的土地價(jià)格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，也會(huì)呈上升趨勢(shì)。 因本項(xiàng)目占地面積較大，須相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，估計(jì)應(yīng)在 58 年，期間國(guó)家各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會(huì)增加建筑成本，從而對(duì)本項(xiàng)目造成影響，所以不能忽視政府未來(lái)干預(yù)的可能性。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過(guò)規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi) 園空間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀。 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國(guó)古典園林的手法，“小中見(jiàn)大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重 15 kN/m3。 會(huì)所、幼 兒園、商業(yè)擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。 a 用水量估算： b 最高日用水： c 最大時(shí)用水量 : 用水 部位 用水標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 用水時(shí)間 (h) 變化系數(shù) 最大日 （ m3/d） 最大時(shí) （ m3/h） 平均時(shí) （ m3/h） 住宅 200L/（人 . d） 9818 人 24 停車(chē)庫(kù)地面沖洗水 （㎡ .天） 42438㎡ 12 綠化用水 L/（㎡ .天 ） 65435㎡ 12 不可預(yù)見(jiàn)按 10%計(jì) 合計(jì) d 生活用水標(biāo)準(zhǔn)：按按 200L/日 .人，共 2805 戶，每戶按 人計(jì) e 室外給水系統(tǒng)： 室外給水管道為生活和室外消防共用管道系統(tǒng)。室外雨水管采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。 、廢水系統(tǒng) 、廢水采用合流制排水系統(tǒng)，底層單獨(dú)排放。 雨水排水系統(tǒng) ： (1+) q = ——————————— (t+) 屋面水雨重現(xiàn)期 P=5年 屋頂女兒墻設(shè)溢流口，屋面雨水排水與溢流口總排水能力按 50年重現(xiàn)期的雨水量設(shè)計(jì)。 2. 電源 本工程一期 10kV 高壓電源由山翔變電所引來(lái)，一期工程設(shè)置一個(gè)開(kāi)關(guān)站。 本工程接地系 統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置，即：利用建筑物的基礎(chǔ)作為共同接地系統(tǒng)，故要求實(shí)測(cè)總接地電阻 R≤ 1歐姆。核心筒內(nèi)設(shè)置弱電豎井，用于放置樓層分線箱。 與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，系統(tǒng)采用 862MHz 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)施工。報(bào)警時(shí)除住戶室 內(nèi)發(fā)出聲、光信號(hào)外，并將信號(hào)傳 至小區(qū)安保中心進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄，處理和存貯。小區(qū)大門(mén)口設(shè)置 LED 電子公告牌，播放物業(yè)通知，天氣預(yù)報(bào)等信息。 ： ：設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)（兼排煙系統(tǒng)），排風(fēng)（煙）量為 6次 /h，利用車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎井補(bǔ)風(fēng)。小區(qū)內(nèi)道路均按規(guī)范要求設(shè)置室外消防栓。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式采用區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)