【文章內(nèi)容簡介】 設施缺乏、土地成本高等。中關村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時間，堵車現(xiàn)象非常嚴重。據(jù)悉，這種交通狀況 5 年以內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。 高端客戶則愿意選擇商務氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎條件。目前中關村地區(qū)在建項目均不具備良好的商務環(huán)境。 項目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務環(huán)境；地上 辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨立的配套設施、有益于其整體形象的維護：建筑整體雙向采光設計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。 項目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設施，獨有的設計創(chuàng)意，將項目未來客戶定位在對中關村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機構。目前、大企業(yè)紛紛回流中關村，本項目具有明顯的競爭優(yōu)勢。 （三）區(qū)位優(yōu)勢 項目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關村科技商務區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。 項目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三 環(huán)至中關村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側為金洲大廈；西側為項目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。由于本項目西側的項目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。 （四）交通優(yōu)勢 項目東臨西北三環(huán)、以南側遠大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 11 二環(huán)，交通非?？旖荼憷? （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對中關村科技園區(qū)進一步發(fā)展實施了一系列積極促進 措施，海淀區(qū)北擴計劃、《中關村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺以及新一任中關村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關村發(fā)展的高度重視及支持。 中關村相關政府部門不斷從政策上、服務上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商服務中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進入中關村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對于世界 500 強企業(yè)以及高新技術企業(yè)在中關村設立研發(fā)中心都會給予相應的政策支持，降低他們的進入成本。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持 。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進行推介。在今年的中關村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 （六）銷售預測 有關部門預測， 截至 2020 年，北京寫字樓的整體供應量將達 1000 萬平方米，由于奧運會的召開， X 年 年后不允許有新開工項目，而寫字樓建設周期一般在 2年半甚至更長時間，因此從 2020 年下半年到 2020 年，相當于 4 年的時間內(nèi)沒有新增寫字樓供應。 根據(jù)中關村寫字樓商會預測，從 X年 年前后開始，中 關村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價將開始上漲并持續(xù)到 2020 年前后。 綜上所述，本項目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關村高新技術產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 12 第 四 章 項目 選址 和建設條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項目 建設地點 在 XXXX 項目 小區(qū) 東側 ，位于 海淀區(qū) XX路 5號。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建XX 路 ，北 至 XX路 。 項目總用地面積 平方米，其中，總建設用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 (二 )土地權屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號）， XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方式獲得 XXXX 項目 二期寫字樓 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用權。該用地毛地價款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質為商業(yè)和辦公。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項目用地范圍內(nèi)，北側有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計 64 戶，建筑面積約 4000平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側臨街有若干小飯館，建筑面 積約 4200 平方米； 南側為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側為 X 公司 X公司 舊廠房，建筑面積約 2000 平方米。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X公司 X 公司 。 根據(jù)項目單位和 X 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 X 公司 自行拆除，項目單位不需要實施貨幣補償。該項目建成后，項目單位給 X公司 提供地上面積為 20000 平方米的建筑用房作為補償。 二、建設條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢西XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地質 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 本項目地質條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質的要求 。 工程所在地區(qū)抗震設防烈度為 8 度，對應的設計基本加速度和實際特征周期分別為 和。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候屬溫帶濕潤季風氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風， 夏季高溫多雨，盛行東南風。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。年日照數(shù) 2662小時，無霜期 211 天。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX 項目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側 XX 路 現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。 2．上水 沿萬泉 河西路 敷設 DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側區(qū)間路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 3．電力 XXXX 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項目 用電 可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。 4．燃氣 目前， XXXX 項目 住宅 小區(qū)北紅線 外設有 DN400 的 中壓 燃氣管線， 小區(qū)北側區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃氣管 線 ，本項目可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 14 5．電信 沿萬泉河西路 敷設 24 孔電信管道與北側觀狀管道溝通，長度約為 400 米 ，沿小區(qū)北側區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 （五）交通條件 項目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學公交車站。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號線未來也將從本項目附近通過 。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務、經(jīng)濟活動的開展。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項目建設規(guī)模和建設方案 一、建設規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 1XX9 年編制的《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》， XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目主體用地性質為公 建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403 兩塊用地。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關于海淀區(qū) XX 路 規(guī)劃建設商業(yè)金融（ （項目推廣名） ）項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項目總用地面積 平方米，其中，總建設用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。 （二）建設規(guī)模 項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。用地西接 XXXX 項目 一期住宅，南臨 XX 路 ，東連城市綠化景觀用地并與 Hamp。DM 事務 所新近設計的 TPT 大廈隔橋相望，北側為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 項目 總建筑面積 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 二、 規(guī)劃 建設方案 （一） 設計要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調研結果發(fā)現(xiàn)在用地西側 公里 (世紀金源 MALL)和在用地東側 公里 (雙安、當代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質項目投資風險較高。此外， XX 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個蘇州橋區(qū)，高級商務辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質定 義為辦公綜合體。即三棟 5A級標準辦公單元和一棟可獨立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務、綠色中庭的裙 樓，服務于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設計 根據(jù)對用地西側、北側住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個部分。貼臨 XX路 的用地南側布置了三棟既可相對獨立又從城市造型上渾然一體的標準辦公塔樓單元。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 用地中部是一個造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲 得充足的采光和通風。用地東北部為一棟相對獨立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設置均達到了與外銷辦公樓同等的品質，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設置和計量的可能。用地西北部設計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務中心，同時兼顧新 XXXX 項目 一期住宅會所的功能。 （三） 交通規(guī)劃與停車設計 建筑用地結合 XXXX項目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側與城市綠地問新設計的硬質鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場 又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。 在建筑總平面設計中特別引進了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機動車坡道到達地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車道，供貴賓車輛直達門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 （四） 用地綠化與景觀設計 建筑的綠化設計主要考慮了西側 XXXX 項目 一期綠地、東側蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù) 性和互補性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構筑都市園林辦公環(huán)境。 建筑用地內(nèi)心是一個自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個綠色中心依次展開，同時下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 17 （五） 建筑節(jié)能設計 X年 年 7月 1日開始實施的“公共建筑節(jié)能標推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應大于 ，且建筑總窗墻比不應大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應大于屋頂總面積的 30%。 項目的 立面設計中特別考慮 了新規(guī)范的技術要求，對西立面和北立面的窗墻比進行了嚴格控制。但考慮到建筑的東南側為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結構，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 屋面透明玻璃比 為 10%。 （六） 結構設計說明 結構設計要服從于整體建筑的設計概念 ，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。本工程地下室三。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結構。基本柱網(wǎng)為 8