【文章內(nèi)容簡介】 20 （二）戶型設(shè)計 戶型為經(jīng)濟適用型，采用先進的設(shè)計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。 （三）室內(nèi)外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。據(jù)統(tǒng)計， 95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，一些發(fā)達(dá)地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。針對住戶對住宅裝修不可預(yù)見的諸多需求，本項目住宅只進行 室內(nèi)初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結(jié)構(gòu)的損壞而帶來的不安全隱患。 外裝飾： 根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當(dāng)色調(diào)的外墻涂料。 內(nèi)裝飾： 內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 門窗： 外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》 （二）結(jié)構(gòu)設(shè)計 鼎城項目可研報告 21 本項目住宅的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié) 構(gòu)，基礎(chǔ)為獨立基礎(chǔ)。 六、給水、排水設(shè)計 （一）用水量估算 生活用水量 本項目住宅總戶數(shù)為 3772戶，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，每戶平均按 人計，用水定額為按 100 升 /人 /日估算，則生活用水量為： 100 3772/1000=1320立方米 /日 施工用水量 1320 20%=264立方米 /日 未可見用量 按 2 項之和的 10%計算，（ 1320+264） 10%=158立方米 /日。 綜合所述，本項目總用水量為 1742立方米 /日 （二）給水設(shè)計 項目設(shè)計年用水量為 1742立方米 /日 365 日 = 萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深 米，管徑 100毫米。 （三）排水設(shè)計 本項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。 污水 本項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水鼎城項目可研報告 22 管道排至市政污水管網(wǎng)。污水管埋深 2米，管徑 200毫米。 雨水 本項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。雨水管埋深 米，管徑 500 毫米。 第六章 環(huán)境保護 本項目地址位于宿遷市楚城區(qū)。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境 狀況良好，本項目實施后，生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對環(huán)境無不良影響。 一、主要污染源及污染物 本項目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 二、環(huán)保治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 生活污水 生活污水采取化糞池進行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。 生活垃圾 生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由鼎城項目可研報告 23 城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。 加強住宅區(qū)的物業(yè)管理 住宅區(qū)設(shè)立 物業(yè)管理機構(gòu)，以加強物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護和安全保衛(wèi)工作。 綠化 為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。本項目在土建階段即進行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。 三、環(huán)境影響評價 本項目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。 第七章 節(jié)能 一、能耗指標(biāo)分析 本項目主要 為住宅樓，能耗主要是水和電。 項目設(shè)計用水量為 /年。 二、節(jié)能措施 所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。 鼎城項目可研報告 24 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。 采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。 另外，住宅樓管理機構(gòu)將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。 第八章 施工進度安 排 一、項目計劃安排 項目批復(fù)后，盡快著手進行拆遷及前期準(zhǔn)備工作。及時委托勘察和設(shè)計單位進行勘察及施工設(shè)計，并開始進行場地的平整工作。項目計劃預(yù)計（取得土地使用權(quán)后 4 個月內(nèi)開工） 20xx年 7 月至 20xx 年底分三期開發(fā)建設(shè)。 二、各項工作實施進度 本項目預(yù)計從 20xx年 7 月開工至 20xx 年底完工，在 20xx 年 12月份整體竣工驗收，三期全部投入使用。（具體實施進度略） 第九章 物業(yè)管理機構(gòu) ■ 城市物業(yè)管理機構(gòu)，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居鼎城項目可研報告 25 住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管 理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴(yán)格按照宿遷市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》收費。 ■ 本項目建設(shè)單位將成立專門的物業(yè)管理委員會，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容主要包括： ★ 對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進行日常綜合管理。 ★ 掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共 部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、保養(yǎng)、管理；保護房屋使用功能完好，并及時準(zhǔn)確紀(jì)錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。 ■ 住戶入住、裝修等事務(wù)管理。 ■ 車輛進出、行使、停放進行管理。 ■ 住戶檔案管理。 ■ 為顧客提供社會化、專業(yè)化服務(wù)。 ■ 營造社區(qū)文化。 ■ 其他管理或服務(wù)內(nèi)容。 ■ 委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖鼎城項目可研報告 26 營造一個干凈優(yōu)雅的家居環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。 第十章 投資估算和資金籌措 一、投資估算依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 《江蘇省建筑安裝工程消耗量定額》、《江蘇省建筑安裝工程價目表》。 宿遷市市區(qū)材料預(yù)算價格 , 《宿遷工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價管理》指導(dǎo)價格。 宿遷市人民政府宿發(fā) [20xx]12 《關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》及宿發(fā) [20xx]31《關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的補充意見》等優(yōu)惠政策。 現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。 當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r。 二、估算范圍和方法 建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價估算。 三、投資估算 成 本估算 鼎城項目可研報告 27 總成本表 編碼 工程項目（費用）名稱 造價或費用 (萬元 ) 1 開發(fā)建設(shè)成本 一、土地費用 二、斟察、設(shè)計和前期費 三、建筑安裝工程費 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 五、管理費 六、稅費 七、不可預(yù)見費 利息 2 經(jīng)營資金 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 其它經(jīng)營成本 7 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 經(jīng)營成本 成本計算明細(xì)表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用(萬元 ) 樓面造價(元 /M2) 百分比(%) 1. 一、土地費用 0 0 % 111 征地費（拍賣價） 項 1 304000000 600 % 按同地段地價 112 土地契稅 元、 % 304000000 3 18 % 地價 3% 113 土地登記公證費 筆 1 106400 % 分段收費 ‰ 、 2‰ 、 1‰ 、 ‰ 、 ‰ 2. 二、斟察、設(shè)計和前期費 0 0 % 211 地形圖測繪費 平方米 253335 % 按土地面積 元 /平方米 212 總體 規(guī)劃設(shè)計費（定點費） 平方米 253335 2 1 % 土地面積 2 元 /平方米 221 地質(zhì)勘察費 點 300 300 % 300 元 /點 222 建筑設(shè)計費 平方米 506669 10 10 % 按 10 元 /平方米（建筑面積） 231 城市市政建設(shè)配套費 平方米 505000 75 % 按 75 元 /平方米（建筑面積） 241 規(guī)劃管理費 平方米 506669 1 1 % 1 元 /平方米 261 放線費 項 60 % 元 /項 鼎城項目可研報告 28 2131 監(jiān)理費 元、‰ 26437455 2 % 按土建工程造價的 2‰計算 2141 預(yù)結(jié)算審計費 元、‰ 26437455 3 % 按土建工程造價的 3‰計算 2151 消防配套費 平方米 505000 3 % 按 3 元 /平方米計算（非營業(yè)公共配套免） 2161 施工合同鑒證費 元、‰ 26437455 1 % 按土建工程造價的 1‰計算 2171 噪音費 月 48 1100 % 1100 元 /月 2191 避雷安裝檢測費 支 60 55 % 檢測避雷針 55 元 /支 2201 防洪堤工程建設(shè)管理費 平方米 505000 3 % 按竣工面積 3 元 /平方米計算 2221 防空地下室易地建設(shè)費 平方米 2400 48 % 按 2%總建面 2400 元 /平方米計算 2241 工地管理費 項 60 5000 % 按 5000 元 /項 2262 墻改費（民用） 平方米 506669 8 8 % 民用建筑 8 元 /平方米 2271 建筑方案評審費 平方米 506669 % 元 /平方米 2291 白蟻預(yù)防費 平方米 506669 2 2 % 按 2 元 /平方米 (建筑面積 ) 3. 三、建筑安裝工程費 0 0 % 311 樁工程 平方米 505000 50 % 按概算造價 313 土建工程 平方米 505000 550 % 按概算造價 321 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 506669 35 35 % 按概算造價 322 電梯安裝工程 項 10 350000 % 按概算造價 4. 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 0 0 % 411 道路工程 平方米 70 % 按概算造價 412 室外排污排水工程 米 3000 410 % 按概算造價 413 室外供水工程 米 3000 500 % 按概算造價 421 圍墻工程 項 1 300000 % 按概算造價 431 室外供電安裝工程 項 1 900000 % 按概算造價 441 綠化工程 平方米 101334 60 12 % 按概算造價 451 路燈安裝工程 盞 200 350 % 按概算造價 4