【文章內(nèi)容簡介】 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。1．5項目區(qū)位道路與交通狀況l **縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級公路32．8公里，二級公路78．1公里，三級公路60．8公里，四級公路182．3公里。目前**雖然村村通公路，但**的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與CD相連。而CD至**1．8萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為**經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。l **縣距CD市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，CD繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成的連接CD市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接CD繞城高速公路和飛機制造公司（132廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，**縣準(zhǔn)備再修建三條與CD相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到**柳城的長12．5公里的快速通道——光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從CD—黃田壩—永寧—**，第三條是從大石西路—機投—**。l 項目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21．3平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔。總長12．5公里、預(yù)計投資1．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與**縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與**縣的交界點，止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿**國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅7分鐘車程，距雙流國際機場僅10公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個**房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善**招商引資環(huán)境，加快**城市化進(jìn)程，使之成為CD市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。3．6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設(shè)**的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個現(xiàn)代化的花園城市。位于CD平原腹心地帶的**，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。**要利用這些豐富的水利資源“引水入城”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地167畝的**公園，讓公園完全開放，提升**縣的形象，并使周邊成為**的最佳居住區(qū)域。同時，**將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。l **縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前**縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標(biāo)消費群體為本地消費者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到70%和80%。3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運行”的配網(wǎng)框架。l 天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達(dá)6．6萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和CD—**SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機同時通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為4．6萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和**中學(xué)等都在CD享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)22個，有CD市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)7個。3．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃**縣按照國家建設(shè)部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從**縣的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進(jìn)，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．9．1有利因素l 自然環(huán)境優(yōu)越“上風(fēng)上水”的**占據(jù)了作為生活居家之所的“天時”和“地利”。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于CD市及CD東、南、北幾個方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是**作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。l 土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)**基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之**政府對招商引資的注重，因此，**是CD近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在**可拿到一手地，地價相對便宜。**豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 文化附加價值高**相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是**的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外，水文化是**的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨有的文化優(yōu)勢。l 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施**縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前**縣居住人群的需要，并且在CD的各郊縣中位列前沿。l 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)**縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。l 規(guī)劃后的交通狀況良好**縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向CD和周邊郊縣的干線，勢必提升**的綜合開發(fā)價值。3．9．2不利因素l CD市向東向南發(fā)展對**房地產(chǎn)發(fā)展的影響CD市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對**地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對**房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。l 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對**房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且CD市消費者對華陽的認(rèn)知程度比對**更加深刻。同是CD近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。l 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項目緊鄰的光華大道**段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與CD通行的光華大道青羊段的開工與通車時間尚難以確定。l 開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性**開發(fā)時機的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在**圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對**房地產(chǎn)市場的影響**本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會需要一定的時間。l 開發(fā)商之間的激烈競爭**現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。l 規(guī)模化的居住環(huán)境尚未形成各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章 CD市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究CD市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加CD市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%，經(jīng)過90年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟(jì)增長速度，%，突破了3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點，確立了CD房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者CD房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：，；1999年全市完成住宅建設(shè)投資82.。98億元，；，拉動GDP增長3個百分點。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，CD市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。從投資增占速度情況看，CD市房地產(chǎn)業(yè)投資在19921995年期間，歷經(jīng)了一個高速發(fā)展的重要時期：，%；，%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設(shè)為契機，CD市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。19961999年，CD房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著CD市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2002年，在國家實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，比上年相比，%，名列各項投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，CD已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開發(fā)份額。（含經(jīng)濟(jì)適用房），%，%%。從住宅開工規(guī)模來看，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長24%%。%，由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2000年CD商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在CD花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應(yīng)下，強強結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價格、服務(wù)來擴(kuò)大市場份額已成為CD房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，，%%，%，虧損企業(yè)從99年的210家，減少到201家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降盡管從2000年CD是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中，我們可以計算出一個很刺眼的負(fù)增長，%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，%。2000年CD商品房每平方米平均售價為1804元，%?？紤]統(tǒng)計口徑原因，我們認(rèn)為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善CD目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場需求不能緊密結(jié)合，%的基礎(chǔ)上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢，%。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強決策的科學(xué)性減少盲目性。4．7空置總量與空置面積上升CD商品房空置總量從1998年大幅度減少后。%%?？罩每偭颗c空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險。4．8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年CD房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，，%%。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場競爭激烈和市場風(fēng)險。附表：19962000年CD市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表三：CD市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）住宅商品房竣工面積（萬m2）商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000住宅272554352990431416544288508000商品房銷售面積（萬m2）住宅個人購買商品房比率（%）69商品房空置面積（萬m2）住宅CD市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對比表年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）本年投資完成額（萬元）住房商品房施工面積（萬m2）住房商品房竣工面積（萬m2）商品銷售額（萬元）商品房銷售面積（萬m2）80住房4．9CD房地產(chǎn)市場展望隨著CD市政建設(shè)的高速推進(jìn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對于CD而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時間里，CD房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進(jìn)一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中的先導(dǎo)型租用越來越民縣，并最終成為CD市國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計增大，市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰