【文章內(nèi)容簡介】 ，又名明翰公園。該園以清新明快為主基調(diào)，以中國山水園林為主題，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“雙亭煙雨”、“月映白蓮”等景區(qū)。據(jù)介紹，上世紀(jì)90年代初該公園修建時(shí)，設(shè)計(jì)者曾專門到杭州西湖取經(jīng)學(xué)藝，并模仿西湖“三潭”在該公園內(nèi)仿建了“二潭”。西湖公園以清新明快為主基調(diào)，以中國山水園林為主題，％的水面做文章，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“湖天一色”、“雙亭煙雨”、“花鳥回廊”、“芙蓉?fù)泶洹薄ⅰ霸掠嘲咨彙薄爸腥沼颜x櫻花林”等十余處景區(qū)。園內(nèi)建造的明翰烈士銅像，寄托了故鄉(xiāng)人民對(duì)先烈的緬懷。古色古香的芙蓉閣聳立湖邊，秀美挺拔，與之隔湖相對(duì)的花卉館更是流光溢彩?？焱?、樟魚、滾地龍、太空飛車等新型娛樂設(shè)施，增添了現(xiàn)代氣息，開園至今，平均接待游客90萬人次。1995年被評(píng)為全省園林綠化先進(jìn)單位。1997年被省建委評(píng)為“省最佳公園”。l 朱陵仙洞朱陵仙洞位于石鼓山東側(cè)。相傳唐天寶年間，董奉先曾在洞內(nèi)煉丹因而得了仙洞之名。又傳此洞北通南岳與水簾洞（亦名朱陵洞）兩洞相連，南岳有道高僧曾借此洞往返衡岳之間，瞬息即到。洞內(nèi)壁上曾留下了杜甫、韓愈、王夫之等歷代名流待作達(dá)千首之多，使得朱陵洞以詩名遠(yuǎn)播三湘。后因戰(zhàn)亂，尤其是日寇的狂轟濫炸，碑文、鐫刻多被毀壞。僅留下小洞的殘邊及洞口上的“朱陵后洞”和“東崖”等殘字。后雖經(jīng)修整，但難復(fù)原貌。然而，作為衡陽八景之一，朱陵洞至今仍令許多游人心馳神往。 青草橋 蒸湘匯合處，石鼓左側(cè)旁，屹立著青草橋。有橋至今，歷時(shí)近八百年。南宋淳熙十三年（公元1186年），薛伯渲任衡州知府時(shí)，在青草渡修建木橋，為第一代青草橋。青草橋，原系半圓拱橋，尖墩，建筑藝術(shù)較高，表現(xiàn)著古代衡陽人民的聰明才智。橋頭兩端店鋪鱗次櫛比，成為集市貿(mào)易繁華之地，加上石鼓名山勝景，吸引著許多游客。店鋪當(dāng)中，尤以酒店居多，故八景中就有“青草橋頭酒百家”的詩句。當(dāng)人們佇立橋頭，你會(huì)感到如置身在圖畫中：“草入簾青，水沉玉碧。舴艋往來，燈明兩岸之星，棹拂半江之雪....。如今，青草橋作為一景，更可觀賞。他的作用也越來越大，不僅溝通南北，使市中心區(qū)與城北的萬民新村和工業(yè)區(qū)連成一片，打開了衡陽通往南岳、衡山的卡口，負(fù)荷著各種運(yùn)輸車輛，而且使石鼓公園、朱陵洞、五一橋形成一片自然統(tǒng)一的游覽區(qū)，真正起到橋梁的作用。3．5項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況l 石鼓區(qū)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級(jí)公路32．8公里，二級(jí)公路78．1公里，三級(jí)公路60．8公里，四級(jí)公路182．3公里。l 石鼓區(qū)距衡陽市區(qū)僅10公里12分鐘車程，作為衡陽市人流、物流、資金流、信息流密集度最高的城區(qū)，“京廣”迎南北商賈，“1814”送西東旅朋，西外環(huán)依城而過，衡大高速穿越境內(nèi)，蒸湘二水環(huán)繞，歷為湘南重鎮(zhèn)，兵家必爭要衢。即將貫通的吉邵高速、衡岳高速縱橫相連，構(gòu)成一幅四通八達(dá)的經(jīng)緯圖軸，為全區(qū)的經(jīng)濟(jì)注入了新的活力。3．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設(shè)今后一段時(shí)期內(nèi)，石鼓區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體思路是以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，堅(jiān)定不移地實(shí)施“南改北拓、城鄉(xiāng)一體”發(fā)展戰(zhàn)略和“三產(chǎn)旺區(qū)、二產(chǎn)強(qiáng)區(qū)、民營活區(qū)”的發(fā)展方針，全面建設(shè)小康社會(huì)，努力構(gòu)建和諧石鼓。 不斷鞏固發(fā)展全區(qū)特色產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)起全市建設(shè)“區(qū)域性商貿(mào)物流中心”的主力軍重任，著力打造“三大特色商圈”。始終堅(jiān)持以工業(yè)化總攬經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，把新型工業(yè)發(fā)展作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，全面發(fā)展特色工業(yè)集群，力爭在全區(qū)打造“四大新型工業(yè)集群”。優(yōu)越的地理環(huán)境，堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，使石鼓這塊熱土倍受投資者青睞，充滿著希望和生機(jī)。21萬石鼓人民期待著四海賓朋、五洲商賈來石鼓求發(fā)展、創(chuàng)繁榮、共謀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大略。區(qū)委、區(qū)政府將為投資者創(chuàng)造最優(yōu)良的環(huán)境，實(shí)施最優(yōu)惠的政策，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，營造最開放的氛圍，讓每位投資者在事業(yè)取得最大成就的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)上得到豐厚的回報(bào)。 l 石鼓縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前石鼓縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。比如位于城中心的晶珠廣場和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價(jià)為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到70%和80%。3．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級(jí)輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個(gè)，總裝機(jī)容量8170KW；日供電量為206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。l 天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá)6．6萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和衡陽—石鼓SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有GSM網(wǎng)一個(gè)，900MNZ基站21個(gè)，能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為4．6萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在衡陽享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件擁有南華大學(xué)第一附屬醫(yī)院、南華大學(xué)第二附屬醫(yī)院、衡陽市中醫(yī)醫(yī)院、正骨醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。3．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃石鼓區(qū)按照國家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從石鼓區(qū)的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析3．9．1有利因素l 自然環(huán)境優(yōu)越這片神奇的土地素為衡陽行政“中樞”，自西漢始設(shè)縣治至中華民國，歷二千春秋，州郡縣署幾經(jīng)分合更替，治所未曾更異。境內(nèi)景觀勝跡誘人，各種名街老店眾多，人文景觀獨(dú)特，洋溢著濃郁古樸的楚漢風(fēng)情和多姿多彩的湖湘風(fēng)韻。衡陽八景，境域有四，“朱陵洞內(nèi)詩千首”、“青草橋頭酒百家”、“西湖夜放白蓮花”、“石鼓江山錦繡華”極言境域山川秀美、人才薈萃、商賈云集、風(fēng)騷獨(dú)領(lǐng)。土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)石鼓區(qū)基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之石鼓區(qū)政府對(duì)招商引資的注重，因此，溫江是衡陽近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價(jià)相對(duì)便宜。石鼓區(qū)豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 文化附加價(jià)值高 石鼓區(qū)擁有石鼓書院文化、雁文化、蓮文化、水文化、酒文化等文化品牌，一山（石鼓山）、一塔（來雁塔）、雙江（蒸水、湘江）、兩湖（西湖、雁棲湖）等特色旅游資源，建設(shè)石鼓親水仿古文化街、酒吧街等項(xiàng)目，重現(xiàn)石鼓“青草橋頭酒百家”等繁華商貿(mào)文化古景。一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施石鼓區(qū)目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫石鼓區(qū)居住人群的需要，并且在衡陽的各區(qū)中位列前沿。l 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)石鼓區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。l 規(guī)劃后的交通狀況良好石鼓區(qū)以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的區(qū)內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向衡陽和周邊郊縣的干線，勢必提升石鼓區(qū)的綜合開發(fā)價(jià)值。3．9．2不利因素物價(jià)持續(xù)上漲調(diào)控壓力大受物價(jià)翹尾因素、貨幣因素(流動(dòng)性)、經(jīng)濟(jì)增長(尤其是投資)、糧食生產(chǎn)、國際大宗商品價(jià)格持續(xù)上漲等因素的影響，我市一季度居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)處于高位運(yùn)行，%，低于全省(%)，但高于全國(%)的平均水平。構(gòu)成CPI的八大類商品和服務(wù)價(jià)格呈現(xiàn)普漲的格局，%外，其余七大類商品與服務(wù)價(jià)格全部上漲。各種生產(chǎn)要素保障調(diào)度壓力大全市進(jìn)入工業(yè)化中期加速發(fā)展階段，持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長與生產(chǎn)要素支撐的矛盾開始顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是用地需求與投資高速增長之間有差距。二是用電需求與企業(yè)生產(chǎn)要求之間有差距。三是用工需求與承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快之間有差距。四是資金需求與企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)之間有差距。l 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的青山的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與衡陽市區(qū)通行的人民路街道的開工與通車時(shí)間尚難以確定。l 開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性石鼓區(qū)開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在石鼓區(qū)內(nèi)，但大多仍在等待項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)石鼓區(qū)房地產(chǎn)市場的影響石鼓區(qū)本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤相同的質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。l 開發(fā)商之間的激烈競爭石鼓區(qū)現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會(huì)形成惡性競爭，影響項(xiàng)目的贏利。l 規(guī)模化的居住環(huán)境尚未形成 各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章 衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究衡陽市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。4．1 衡陽市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 政府今年對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，衡陽市新建商品房住宅成交量及銷售均價(jià)與去年同期相比增幅明顯放緩。上半年，全市住宅銷售均價(jià)為3115元/平方米。上半年，%，全市住宅銷售均價(jià)為3115元/平方米，%，雖都有上漲，%、%的增幅相比，發(fā)展速度明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，石鼓區(qū)住宅均價(jià)最高，為3300元/平方米，因?yàn)樵搮^(qū)域項(xiàng)目相對(duì)較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區(qū)3179元/平方米、蒸湘區(qū)3100元/平方米、珠暉區(qū)2928元/平方米，由于蒸湘區(qū)有幾宗單位組織的團(tuán)購，均價(jià)被拉低，市場實(shí)際成交價(jià)應(yīng)略高于石鼓區(qū)。一．多元效應(yīng)：衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價(jià)值考量 近年來，隨著城市建設(shè)的大力度推進(jìn)，衡陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出企業(yè)快速成長、產(chǎn)業(yè)逐步壯大、競爭日趨激烈的發(fā)展勢頭。到2009年底，衡陽市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)396家，其中本土企業(yè)367家、外來企業(yè)29家，銷售額過億元的企業(yè)8家、過5000萬元的企業(yè)22家?！笆晃濉逼陂g，%，是“十五”；，房屋施工面積1230萬平方米。房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)推動(dòng)衡陽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了較大作用、產(chǎn)生了明顯效應(yīng)。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和管理密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)。第一，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用較大。衡陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了一條從開發(fā)建設(shè)、流通交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理的成熟產(chǎn)業(yè)鏈條，承載著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要功能。以2008年、2009年兩年為例，%%，%。第二，對(duì)財(cái)政增收的支撐作用較大。房地產(chǎn)業(yè)是稅賦大、稅率高的產(chǎn)業(yè)，是給財(cái)政帶來較大收入的產(chǎn)業(yè)。衡陽市每投資和銷售1萬元商品房，實(shí)際為財(cái)政增收3000元左右。從2005年至2009年。其中，%，僅次于制造業(yè)稅收。第三，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大。作為關(guān)聯(lián)度極大的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的自身發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)呈現(xiàn)出明顯的正相關(guān)效應(yīng)。據(jù)測算，每增加1億元的房產(chǎn)投資，鋼鐵、建材、化工、汽車、家電、家具、。從調(diào)查的情況看。以帶動(dòng)水泥和家具加工行業(yè)為例：近年來全市水泥生產(chǎn)廠家發(fā)展到28個(gè)、年生產(chǎn)能力達(dá)800萬噸；市內(nèi)建設(shè)每年消耗水泥544萬噸，其中房屋建設(shè)的水泥消耗量達(dá)40%以上；從事家具加工和銷售的大型企業(yè)達(dá)15家、年銷售額達(dá)40億元。2009年，全市房地產(chǎn)投資48億元，帶動(dòng)水泥、鋼材、家具加工銷售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)銷售達(dá)到了72億元，房地產(chǎn)業(yè)為衡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展躋身全省第一方陣貢獻(xiàn)了較大份額。（二）城市拓展的互動(dòng)效應(yīng)。城市建設(shè)離不開房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展以城市建設(shè)為依托和平臺(tái)。實(shí)踐證明，城市建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)互為依賴，良性互動(dòng)。隨著“三年塑城”規(guī)劃的全面實(shí)施，衡陽市大力推進(jìn)三江六岸美化工程、東西南北暢通工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程、千家萬戶民心工程建設(shè)，著力打造“中國歷史文化名城、湖南先進(jìn)制造業(yè)基地、具有鮮明特色的湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以自豪的宜居城市”，城市建設(shè)風(fēng)生水起，進(jìn)入了新一輪擴(kuò)城提質(zhì)的加速發(fā)展期，城市骨架全面拉開、城市面貌明顯改觀，地標(biāo)性建筑不斷增多，初步凸顯出大城氣勢。衡陽市中心城區(qū)面積已由過去的45平方公里擴(kuò)展到了100余平方公里，這其中除了道路等基礎(chǔ)設(shè)施和廣場、綠地等公益事業(yè)建設(shè)外，很大部分是城市的房屋建設(shè)。近兩年來，全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資超過500億元，且每年以20%以上的速度遞增，全市具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)已增加到200余個(gè)。如今的雁城，高樓大廈鱗次櫛比，現(xiàn)代化氣息撲面而來。（三）內(nèi)需增長的拉動(dòng)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)的終端產(chǎn)業(yè)，是啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。一方面，拉動(dòng)了直接消費(fèi)。 2009年，%，%。今年16月，、%，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的13%。另一方面，拉動(dòng)了間接消費(fèi)。今年16月，、%，、%，裝修建材等行業(yè)銷售額達(dá)6億元、%。近幾年來，衡陽市消費(fèi)增速一直穩(wěn)定在19%左右，穩(wěn)居全省第二，房產(chǎn)消費(fèi)的拉動(dòng)起了重要作用。 （四）民生福祉的提升效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的生活息息相關(guān)，成為改善民生的基本載體。衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為居民群眾的安居樂業(yè)創(chuàng)造了良好條件。一是人均住房面積大幅提高。2010年上半年，全市人均住房面積約為34平方米。僅“十一五”期間，全市人均住房面積就提高了5平方米，在全國地級(jí)市中名列前茅。二是保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。從2008年開始，全市