【正文】 步上升，對整體房地產市場是一種潛在的危險。從衡陽市2009年的各項數據來分析（住宅均價2299元/平方米、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13910元/年計算），:1，從理論上講，尚處于可承受的范圍。從這些數據來看，受國內宏觀形勢的影響，008兩年市場累積了部分房源，出現(xiàn)了供大于銷的局面，但09年以來，居民購房積極性高漲，需求量逐漸放大，市場得以消化過去累計的空置房，%，衡陽市房地產市場目前整體處于供需平衡狀態(tài)。例如，雁棲湖圍繞“立足市場需求，滿足客戶需要”的目標，衡陽市房地產開發(fā)在提升房屋品質上落子發(fā)力，以香江城市花園建設為標志，全市商品住宅開發(fā)步入了一個品質提升的新階段。為減少矛盾糾紛，滿足群眾合理訴求，市房產局著力創(chuàng)新拆遷辦法：設立拆遷資金專門賬戶，拆遷安置資金不到位不拆遷；創(chuàng)立拆遷安置紅線管理制度，對安置房嚴格實行紅線管理，保護安置戶合法權益；設立拆遷矛盾糾紛調解室，有效調處化解房屋拆遷過程中產生的矛盾糾紛。 二、多重特質：衡陽市房地產業(yè)活而有序的市場態(tài)勢 房地產業(yè)承擔著為城市化進程提供物質基礎的重要使命。2010年上半年，全市人均住房面積約為34平方米。今年16月，、%，占全社會消費品零售總額的13%。隨著“三年塑城”規(guī)劃的全面實施，衡陽市大力推進三江六岸美化工程、東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、千家萬戶民心工程建設，著力打造“中國歷史文化名城、湖南先進制造業(yè)基地、具有鮮明特色的湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以自豪的宜居城市”，城市建設風生水起，進入了新一輪擴城提質的加速發(fā)展期，城市骨架全面拉開、城市面貌明顯改觀，地標性建筑不斷增多，初步凸顯出大城氣勢。作為關聯(lián)度極大的產業(yè)，房地產的自身發(fā)展對相關產業(yè)的拉動呈現(xiàn)出明顯的正相關效應。衡陽市房地產業(yè)已經形成了一條從開發(fā)建設、流通交易、中介服務到物業(yè)管理的成熟產業(yè)鏈條，承載著拉動經濟增長的重要功能。數據顯示，石鼓區(qū)住宅均價最高，為3300元/平方米，因為該區(qū)域項目相對較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區(qū)3179元/平方米、蒸湘區(qū)3100元/平方米、珠暉區(qū)2928元/平方米，由于蒸湘區(qū)有幾宗單位組織的團購，均價被拉低，市場實際成交價應略高于石鼓區(qū)。對于房地產市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。三是用工需求與承接產業(yè)轉移步伐加快之間有差距。一定數量的市政建設和生活配套設施石鼓區(qū)目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施可以滿足當前溫石鼓區(qū)居住人群的需要，并且在衡陽的各區(qū)中位列前沿。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。l 天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。優(yōu)越的地理環(huán)境，堅實的發(fā)展基礎，使石鼓這塊熱土倍受投資者青睞，充滿著希望和生機。如今，青草橋作為一景，更可觀賞。 青草橋 蒸湘匯合處，石鼓左側旁，屹立著青草橋。l 朱陵仙洞朱陵仙洞位于石鼓山東側。該園以清新明快為主基調，以中國山水園林為主題，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“雙亭煙雨”、“月映白蓮”等景區(qū)。到了明代又建立了“七賢祠”。蒸水環(huán)其左，湘水挹其右，耒水橫其前，三水匯合，浩浩蕩蕩直下洞庭。石鼓區(qū)人杰地靈，人才薈萃，名人眾多，文化流長，風騷獨領，古衡陽八景的“朱陵洞內詩千首”極言石鼓文化之繁榮。 當前，石鼓區(qū)正處在跨越式發(fā)展的關鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經濟，活躍第三產業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。石鼓區(qū)自古人文薈萃，商賈云集，發(fā)展經濟具有獨特優(yōu)勢。 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，2001年行政區(qū)劃調整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21810 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 ，農村居民人均純收入 6977 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 。而房地產投資的持續(xù)增長促進了建筑、裝修等行業(yè)的繁榮，對人們的購房行為和觀念都產生了較大的影響，這對于我的經濟的持續(xù)發(fā)展也有極大的益處2012年3月份，社會消費品零售總額15650億元，%(%，以下除特殊說明外均為名義增長)。今年又逢地方政府換屆，各地推動城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的熱情都很高，對通貨膨脹仍不能掉以輕心?！?012年以來，中國人民銀行按照中央經濟工作會議精神和國務院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，加強宏觀審慎管理，著力提高政策的針對性、靈活性和前瞻性，根據形勢變化適時適度進行預調微調，引導貨幣信貸適度增長，保持合理的社會融資規(guī)模，促進金融機構優(yōu)化信貸結構，繼續(xù)穩(wěn)步推進金融企業(yè)改革，完善人民幣匯率形成機制，促進經濟金融平穩(wěn)運行。去年四季度經濟增長繼續(xù)下行，但是通脹開始下跌，通脹下跌就會構成對政策松動的預期，而這個預期是利好。l 項目地塊地勢平坦，地塊內的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。 1．6．2生活設施地塊雖處于商業(yè)區(qū)外的農業(yè)區(qū)內，但周邊生活配套設施基本齊全。1．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。另外，地塊還靠近市商業(yè)區(qū)，經濟發(fā)展水平較高，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。l 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，經行政區(qū)劃調整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。當然本項目也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當的可行性。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調整。本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用。l 項目項目總占地面積： 1570畝l 容積率: l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：l 項目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： （營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項目銷售收入：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： l 總投資利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 權益資本利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153一般估計： 17325樂觀估計： 33162l 內部收益率IRR：保守估計： 11%一般估計： 33%樂觀估計： 57%l 盈虧平衡點X：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： IV. 結論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經濟效益。l 石鼓區(qū)位于衡陽市北部中心城區(qū)，全區(qū)總面積112平方公里，常住人口30萬人，轄青山、人民、瀟湘、五一、合江、黃沙灣6個街道，松木、角山2個鄉(xiāng)，28個行政村，43個社區(qū)居委會。1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。如今，區(qū)內的華源建材市場、五一副食品批發(fā)市場、中湘五金機電市場、永興家具市場已成為湖南中南部四大有影響的專業(yè)市場。l 項目地塊位于石鼓區(qū)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內，周邊均為衡陽市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。1．7．2劣勢分析l 項目地塊面積大，開發(fā)建設周期長，投資成本大，資金回收慢。全年來看，%，%的預估數。我們認為，當前的整體國民經濟會以擴大內需為著重點，此形勢是支持本項目的開發(fā)的，但也需要警惕國際經濟復蘇的不確定性。2012年影響物價上漲的因素仍然較多，特別是土地、勞動力、環(huán)保成本因素長期存在。在投資的增長中，新開工項目和資金來源依舊保持了較快的增長速度，在資金來源中，自籌資金增長和政府預算資金占了很大的比重，這說明政府和企業(yè)已將更新改造投資放在較高的位置。三是新開工項目計劃投資企穩(wěn)回升有利于投資增長。國家調整優(yōu) 化房地產市場供求結構的措施對于本項目的開發(fā)是一個利好因素，但委托方也要根據國際形勢變化，做出相應的調整第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析3．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃石鼓區(qū)位于南中國最大的交通樞紐、湖南省第2大城市——衡陽市北部中心城區(qū)，全區(qū)總面積112平方公里，常住人口30萬人，轄青山、人民、瀟湘、五一、合江、黃沙灣6個街道，松木、角山2個鄉(xiāng)，28個行政村，43個社區(qū)居委會。 石鼓區(qū)因山中石鼓書院而沉淀了湖湘文化的精髓，因山下蒸、湘、耒三水交匯而名遐三湘。財政總收入年均遞增15%，%，%。境內北宋時稱“四大書院”之首的石鼓書院，朱熹、王夫之等儒家先賢曾于此臨江講學，傳承文化思想；轄區(qū)內的演武垶曾是湘軍的搖籃，晚清中興名臣曾國藩、彭玉麟的湘軍由此而起，崛起晚清中興局面；來雁塔屹立三江之濱，彭玉麟曾親筆題寫塔名。它座落在衡陽市石鼓區(qū)三水匯合的石鼓山上，該山海拔69米。南宋末年為紀念抗元英雄李芾，又修建了“忠節(jié)祠”。西湖上建有公園，于1992年建成開放的，取名西湖公園，又名明翰公園。1997年被省建委評為“省最佳公園”。然而，作為衡陽八景之一，朱陵洞至今仍令許多游人心馳神往。舴艋往來，燈明兩岸之星，棹拂半江之雪....。始終堅持以工業(yè)化總攬經濟發(fā)展全局，把新型工業(yè)發(fā)展作為區(qū)域經濟發(fā)展的重中之重，全面發(fā)展特色工業(yè)集群，力爭在全區(qū)打造“四大新型工業(yè)集群”。形成了“環(huán)網結構，開環(huán)運行”的配網框架。3．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃石鼓區(qū)按照國家建設部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從石鼓區(qū)的實際出發(fā)，堅持以經濟建設為中心，農業(yè)現(xiàn)代化為基礎，農村工業(yè)化為主導，基礎設施建設為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設，合理調整產業(yè)結構，構筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。l 文化附加價值高 石鼓區(qū)擁有石鼓書院文化、雁文化、蓮文化、水文化、酒文化等文化品牌，一山（石鼓山）、一塔（來雁塔）、雙江（蒸水、湘江）、兩湖（西湖、雁棲湖）等特色旅游資源，建設石鼓親水仿古文化街、酒吧街等項目，重現(xiàn)石鼓“青草橋頭酒百家”等繁華商貿文化古景。二是用電需求與企業(yè)生產要求之間有差距。l 開發(fā)商之間的激烈競爭石鼓區(qū)現(xiàn)已經聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經驗豐富的房地產開發(fā)商。上半年，%，全市住宅銷售均價為3115元/平方米，%，雖都有上漲，%、%的增幅相比，發(fā)展速度明顯放緩。第一，對經濟增長的拉動作用較大。第三，對相關產業(yè)的帶動作用較大。實踐證明，城市建設與房地產業(yè)互為依賴，良性互動。 2009年，%，%。一是人均住房面積大幅提高。2009年，與房地產相關的建筑業(yè)企業(yè)1600多個，從業(yè)人數3萬多人；物業(yè)企業(yè)171個，從業(yè)人員萬余人，其中下崗職工再就業(yè)超過30%；全市房地產行業(yè)直接和間接從業(yè)人員超過6萬人。過去衡陽市在房屋拆遷中非法野蠻拆遷現(xiàn)象屢有發(fā)生，特別是石鼓區(qū)桑園街非法拆遷案，產生了嚴重的社會影響。隨著社會物質文化水平的提高，人們對居住價值觀念的選擇日益多樣，從過去單純追求房屋的實用向實用與審美并舉轉型，居住習慣更趨現(xiàn)代化，因而市場對住宅品質的要求和渴望顯得愈益強烈。大多數小區(qū)設施齊全、功能較為完善；一些較為高檔的小區(qū)建有健身休閑小廣場，亭臺樓閣，綠樹成蔭，燈光絢麗，小區(qū)環(huán)境更具親和力，居民對小區(qū)、家庭產生出強烈的認同感和歸屬感。從開發(fā)銷售情況來看，2007年，:1，:1，:1，:1。根據2009年12月中國社科院發(fā)布的《2010年經濟藍皮書》，房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應當在36倍的范圍，達到或超過6倍以上的房價收入比時，居民購房就難以承受。%%。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。%。5．2消費者地域結構根據地域結構，消費者可分為市內消費者與市外消費者兩大類型。%，,%。與此對應，單價2000元/m2以下的商品住房則在秋交會期間比春交會的成交比例下降了7個百分點。石鼓區(qū)因山中石鼓書院而沉淀了湖湘文化的精髓，因山下蒸、湘、耒三水交匯而名遐三湘。對于年輕消費者來講，他們更是看重石鼓區(qū)的房價和發(fā)展?jié)摿?，既滿足當前居住的要求同時也是一種投資。l 消費者群體石鼓區(qū)及市內工作的年輕白領（約30%）；城市中等偏高收入者（約占60%）；私營企業(yè)主、高級商務人士、大型企業(yè)高級管理者、律師、運動員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產品主題定位 產品主題定位A、 運動宗旨奧林匹克花園有著眾多的體育場館，為人們的日常運動和休閑提供了很好的去處，人們可以在公園中進行各種體育活動，鍛煉身體，同時也可推廣體育，增強全民體育意識，提高全民體育素質。在可能的范圍內，最大限度地吸引與消化市場購買力將是我們進行產品檔次定位的主導思想。該項目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境，域外景有良好的交通路網接駁，隨著衡陽市城市建設的進一步發(fā)展，配套設施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。二期：2013年5月至2014年5月為二期的住宅、公建等建設工作。（2） 公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、教育七種建筑類別。l 報建費用：按每平方米100元計算。單方造價為1728元/平方米。項