【文章內容簡介】 022 年數據，根據 《衡陽住宅與房地產信息網 》市場分析資料中當年銷售面積統計，統計方法如下：本年住房面積=上年住房面積+ 本年銷售面積人均居住面積=本年住房面積/市區(qū)人口2022～2022 年分別為 、低于統計年鑒、差異主要來自統計口徑不同，統計數據可能沒有扣除拆除的房屋面積。人均居住面積增加是一種趨勢，可從住房改善角度反映人民生活水平提高的指標，有統計規(guī)律表明，一般發(fā)展較快的城市年均增加 1 平方米/ 人左右，發(fā)展較慢的城市年均增加 ～ 1 平方米之間，衡陽屬于特殊城市，城市人口增加很快（年均增幅 4%） ， 2022 年以前住房增加較為緩慢，以致人均住房面積停止不前，甚至出現負增長。為后續(xù)發(fā)展留下了空間。2022 年按照年均增加 平方米/人預測，應該可以達到，而且是保守估計。③住房面積，按下式計算：住房面積=市區(qū)人口人均居住面積④新增面積，按下式計算：本年新增面積=本年住房面積上年住房面積⑤拆遷補償面積，拆遷補償面積雖然可以不算銷售，但需要消耗土地資源。拆遷補償面積沒有確切的統計數據，是根據其他統計數據大致推算出來的，有一定的準確性，推算方法如下：拆遷補償面積=上年空置面積+ 本年竣工面積 本年銷售面積本年末空置面積數據來源于《衡陽住宅與房地產信息網》2022 年～2022 年市場分析資料。⑥需求量，按下式計算：需求量=新增面積 +拆遷補償面積據統計 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 7 月 30 日，13 個月銷售面積為 萬平方米,折算成 12 個月,全年銷售面積約為 149 萬平方米，與前面預測的衡陽市 2022 年全年需求量 萬平方米基本相近。⑦累計需求量，按下式計算：本年累計需求量=上年累計需求量+ 本年需求量衡陽市區(qū)住宅需求量統計及預測值表 序號項目單位2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20221市區(qū)人口萬人85 6 4 0 7 2 2人均居住面積萬㎡2 3住房面積（12）萬㎡2135.22184.60 2235.61 2343.46 2464.37 2599.78 2741.10 2888.55 3042.39 3202.85 4新增面積萬㎡8 5 1 1 2 6 4 7 5拆遷補償面積萬㎡ 6需求量（4+5）萬㎡6 6 1 1 2 6 4 7 7累計需求量萬㎡6 6 0 6 7 8 0 5 1152.09 1332.55 供應量統計統計供應量為的是確定 2022 年末存量土地的可開發(fā)量，為使供應量統計與需求量預測口徑一致，確保供需分析推理邏輯化，2022 年末存量土地的可開發(fā)量包括開發(fā)商手中的存量土地可開發(fā)量、在售面積。供應量從 2022 年開始推算，據有關資料 2022 年住房存量約 萬 M2；在建或未開發(fā)的土地存量約 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積約 萬M2；土地拍賣開始至 2022 年 12 月，累計供應土地 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積總量約 萬 M2。存量土地、新增土地可開發(fā)量及存量商品住宅總計 萬平方米，按 2022 年人均住房面積及拆遷補償量推算，200 3 年至 2022 年累計提供商品住宅 萬 M2，即消耗了可開發(fā)量總計中的 萬 M2。因此，2022 年末存量土地可開發(fā)量為可開發(fā)量總計與累計提供商品住宅之差額 萬 M2。見表 。存量土地商品住宅可開發(fā)量分析表表 單位：萬平方米序號項目2022年2022年2022年2022年2022年1 土地 　 　 　 　 　 存量土地 　 　 　 　 新增土地供應量 土地累計 2 商品住宅可開發(fā)量 　 　 　 　 　 存量土地可開發(fā)量 　 　 　 　 存量房 　 　 　 　 新增土地可開發(fā)量 小計 3 商品住宅可供應量 4 累計可供應量 5 每年銷售量 6 累計已開發(fā)量 7年末存量土地商品住宅可開發(fā)量 供需平衡分析2022 年末存量土地可開發(fā)量 萬 M2，不可能在 2022 年一年內全部完成開發(fā)，有的地塊 2022 年開發(fā)結束，有的將持續(xù)較長時間，如有的大盤可能持續(xù)開發(fā) 4～5 年。2022 年、2022 年、2022 年、2022 年需求量分別為 萬 M 萬 M 萬 M 萬 M2四年需求總和為 萬平方米。從工程建設周期分析，開發(fā)商的在建項目及存量土地的商品住宅可開發(fā)量滿足兩年至三年的需求量是合適的，供需基本平衡；當低于 2 年的需求量時將影響市場供應，因為開發(fā)周期需兩年左右（從前期準備到交房） ，即使政府立即投放土地也不能滿足兩年內的需要，因此可判斷為供不應求；3～4 年則加大開發(fā)商的資金成本，當房價滯漲時，開發(fā)商將無法承受，認為供應量偏大；大于 4 年則認為供過于求。衡陽市區(qū)存量土地的商品住宅可開發(fā)量可滿足的年限計算如下： 滿足年限= /(（++）/3)= （年）分析結論：因衡陽市存量土地的商品住宅可開發(fā)量可滿足的年限 年，判斷為供需關系基本平衡。供需關系不是影響衡陽市房地產價格的決定因素。五、衡陽市房價水平及變動趨勢分析衡陽近幾年房價水平（1）評價指標如何確定衡陽房價正常價位標準，有的地區(qū)流行以一個月工資買一平方米住房作為合理價位。國際公認的標準是房價收入比。（2）評價標準根據聯合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。日本是 4 比 1；美國是 3 比 1；而中國各個城市不一而論，從 10 比1 到 15 比 1 都有，2022年深圳市房價比１９９４年下降了１８％，房價收入比從１４．６倍下降到５．７４倍，房地產增加值則從１９９５年的５８．７４億元上升到2022年的１１０．６９億元，年均增長１１．１％。1998 年對 96 個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為 ～30 ，平均值為 、中位數為 。20 世紀 90年代初世界銀行中國局的首席經濟師哈默先生（Andrew Hamer）在進行中國住房制度改革研究時，得出一個房價收入比在 3～6 倍之間比較適當的結論，這是一個世界銀行認為“比較理想” 的比例。其實，合理的（可接受的）房價收入比與城市人均可支配收入增長幅度和房地產發(fā)展階段有關系，人均可支配收入增長幅度大的城市，人們對收入預期的信心指數較高和經歷還貸困難的周期更短，因此能承受比一般城市更大的房價收入比。合理的房價收入比與房地產發(fā)展階段的關系，根據一些中等發(fā)達國家的房地產發(fā)展軌跡，一般認為人均 GDP 在3000 美元至 8000 美元之間，人均住房面積在 35～40 平方米以下，是一個城市房地產需求最旺盛和發(fā)展最快的階段，是一個國家房地產業(yè)高速發(fā)展時期，這一時期人均可支配收入增長快，可接受的房價收入比最高。目前中國大多數城市在今后十年內，乃至更長一段時期，仍處于這一階段。根據中國過去十多年房地產發(fā)展規(guī)律，我們認為中國的房價收入比穩(wěn)定在 6～ 10 倍之間是可能的，6 左右為保守估計值， 8 左右為最可能值，10 左右為最高值。短期內超過 10，甚至達到 15 都是可能的，但不能長期穩(wěn)定在 10 以上，過高時則必然回歸到合理水平。根據上述分析得出的判斷，收入較快的城市，如沿海城市合理的房價收入比保守估計可取 最可能值 8 和最樂觀估計 10；對于中部地區(qū)比沿海地區(qū)可降低 1；對于西部地區(qū)可降低 2。衡陽屬于中部地區(qū)，保守估計可取 5，最可能取 7，最樂觀估計取 9。評價標準：沿海發(fā)達城市：低限 6，最可能 8，上限 10中部地區(qū)：低限 5，最可能 7，上限 9西部地區(qū)：低限 4，最可能 6，上限 8（3）評價準則準則房價收入比低限（4 或 5 或 6） ，房價在低位運行，會刺激需求，價格上漲空間較大，上漲幅度一般都能超過 10%；房價收入比低限（4 或 5 或 6）～最可能（6 或 7 或 8） ，正常價位運行，正常需求，價格上漲空間與收入增長同步，一般漲幅 6～10%；房價收入比最可能（6 或 7 或 8）～上限（8 或 9 或 10） ，高位運行，會抑制需求，價格上漲空間較小，價格漲幅 6%以下；房價收入比上限（8 或 9 或 10） ，超高位運行，嚴重影響需求，價格滯長或回落。房價收入比=人均居住面積 平均房價/人均可支配收入衡陽市區(qū)房價收入比統計結果見表 。衡陽市區(qū)房價收入比統計表 項目名稱2022年2022年2022年2022年2022年2022 年人均可支配收入 7205 7958 8490 9154 10681 11749人均居住面積 實際平均房價 735 899 1136 1172 1787 1806實際房價比 表中數據根據衡陽統計局 2022 年統計資料， 2022 年全年人均可支配收入 10681 元，根據調查資料 2022 年平均房價 1787 元/ 平方米，測算的房價收入比 。結論：根據去年衡陽市的房價收入比可以得出結論房價在低位運行，會刺激需求，目前還有較大的價格上漲空間。中長期價格變動趨勢分析方法與參數預測房價變動趨勢，需要豎立一根標桿，這根標桿就是能長期穩(wěn)定的合理房價，合理房價可以用下式計算：實 際 房 價 比 變 化 圖 表2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年房價比合理房價=合理的房價收入比 人均可支配收入/人均居住面積用合理房價與去年平均價格比較，測算本年開始及今后 5 年內每年的價格合理回歸幅度。計算式如下：預測一年預測一年 =[（合理房價（合理房價 /當前房價）當前房價） 1]100預測二年預測二年 =[（第二年合理房價（第二年合理房價 /當前房價）當前房價） 21]100預測三年預測三年 =[（第三年合理房價（第三年合理房價 /當前房價）當前房價） 31]100預測四年預測四年 =[（第四年合理房價（第四年合理房價 /當前房價）當前房價） 41]100預測五年預測五年 =[（第五年合理房價（第五年合理房價 /當前房價）當前房價） 51]100衡陽市區(qū)價格趨勢分析當前的房價收入比表明，目前衡陽市區(qū)房價水平處于低位運行，與全國三線城市及周邊相鄰城市的房價相比，衡陽目前的商品房價還處于“低洼期 ”，處于一個城市房地產快速發(fā)展的初級階段；隨著成本的提高、需求的旺盛及消費者“追漲”的消費心理和行為，將造成衡陽房價的上漲；今后衡陽房價下跌的可能性很小，一旦宏觀經濟形勢高漲、當地經濟發(fā)展加速和人均可支配收入增長幅度較高，有大幅上漲的可能性。衡陽市的分析表明，即使以西部地區(qū)的評價標準，房價收入比低限4，未來 5 年的售價平均（環(huán)比）增幅 %，見表 ；最可能的估計（房價收入比 6） ，未來 5 年售價平均（環(huán)比）增幅 %，見表 ；樂觀的估計（房價收入比 8） ，未來 5 年售價平均（環(huán)比）增幅%，見表 。房價有爆漲的可能。項目評價采用的價格變動趨勢上述分析結果已由其他城市的發(fā)展軌跡得到驗證，目前衡陽的房地產開發(fā)遠遠低于湖南省其他同類城市，房價方面，衡陽與周邊相鄰市州也是有差距的。相關數據顯示：目前郴州市場上多層產品最高售價已達到 2850 元 /㎡，小高層產品最高售價已突破 3000 元/㎡，根據郴州統計局數據顯示，2022 年初郴州商品房銷售均價已達每平方米 1905 元；株洲城市城市四區(qū) 2022 年各類商品住宅均價達到了每平方米 2330 元。衡陽市 2022 年均價為 1787 元。由于目前衡陽市人均房價收入比低于 5，甚至低于 4，與全國一、二線城市相比，衡陽房地產開發(fā)尚處于起步階段, 衡陽市的房價處于低位運行，房價沒有下跌的空間，卻有較大的上漲空間。衡陽市 2022 年市區(qū)人口 100 萬，地方財政收入 31 億元，人均可支配收入 10681 元，平均房價約每平方米 2022 元，房地產每年 100 多萬平方米的開發(fā)和銷售量，這些與 1997 年的蘇州市極為相似（ 1997 年蘇州市區(qū)人口 107 萬人，人均可支配收入 7479 元，地方財政收入 億元, 房地產年開發(fā)銷售量 100多萬平方米,平均房價每平方米 2022 元左右） 。1997 年以后隨著蘇州經濟的快速發(fā)展，10 年間蘇州經濟大步跨越，蘇州市的房地產開發(fā)量、銷售量及銷售價格都大幅提升，到 2022 年房地產的年開發(fā)銷售量達 600 萬平方米，平均銷售價格達每平方米 7000 元左右 ,10 年間房地產的年銷售量增長了 4—5 倍，銷售價格也增長了 3—4 倍。我們認為衡陽的發(fā)展速度雖然不會有蘇州