【文章內(nèi)容簡介】 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。**房地產(chǎn)市場特征分析：.青年城項目可行性研究報告綜上所述，我們可以對近幾年**房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2022 年**樓市分析① **房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，**2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、.青年城項目可行性研究報告中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年**樓市走勢對**房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預(yù)測項目需求分析本項目所在地華龍區(qū)是**市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，項目將利用其.青年城項目可行性研究報告“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在**華龍區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造**高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為**人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項目銷售目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為**地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、**鐵路部門職工等等。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨**火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大**主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實驗小學(xué)、**師范學(xué)院、**工業(yè)大學(xué)、**機械技術(shù)學(xué)校、**財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強.青年城項目可行性研究報告的購買能力。④ 四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤ 五類客戶：**在外地成功人士目前湘江邊乃至整個**，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的**籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。**人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。.青年城項目可行性研究報告⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士**房價目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700 元/㎡,**現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積㎡，可銷售額約 ；② 銷售進度本項目預(yù)計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億； 銷售收入預(yù)測.青年城項目可行性研究報告1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，**目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，**的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709 元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。從單純的書記來看，**的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在**市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，**房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米,竣工房屋面積 萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額 億元。.青年城項目可行性研究報告2022 年開始進入第三階段，**樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，**房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓**房價面臨快速爆發(fā)的到來。2022 年 6 月份時，**商品房均價為 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2022 元/平方米,上漲勢頭迅猛。2） **樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)**業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，**電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。3） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700 元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元.青年城項目可行性研究報告/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預(yù)測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括**日報、**晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，**地方小，人口集中，單張.青年城項目可行性研究報告派發(fā)能起到良效。⑤ 營銷活動? 活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典”。? 活動二：“廣州炒房團 **購房動” 。? 活動三：“百年** 湘江風(fēng)光帶” 攝影圖片展 ”。? 活動四：**人說**大型文化論壇。? 活動五：系列名人講座。? 活動六：**人說**大型文化論壇媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在**的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。? **報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投.青年城項目可行性研究報告放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到**的每一個角落。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送2－3 次。? 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目位于**市湘江東岸南段，總占地面積 畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的.青年城項目可行性研究報告風(fēng)水寶地。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)**市規(guī)劃局審議通過。. 項目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW .青年城項目可行性研究報告30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。政策環(huán)境本項目的建設(shè)符合**城市建設(shè)總體規(guī)劃和**市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了** 市政府城