【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷(xiāo)售還是銷(xiāo)售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。**房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告綜上所述，我們可以對(duì)近幾年**房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。2022 年**樓市分析① **房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，**2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年**樓市走勢(shì)對(duì)**房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。. 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是**市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，項(xiàng)目將利用其.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在**華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造**高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為**人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為**地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下：① 一類(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、**鐵路部門(mén)職工等等。② 二類(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨**火車(chē)站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車(chē)站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大**主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。③ 三類(lèi)客戶(hù)：周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、**師范學(xué)院、**工業(yè)大學(xué)、**機(jī)械技術(shù)學(xué)校、**財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng).青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的購(gòu)買(mǎi)能力。④ 四類(lèi)客戶(hù)：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶(hù)主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿(mǎn)足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤ 五類(lèi)客戶(hù)：**在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)**，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的**籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。**人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑥ 六類(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷(xiāo)售也將起到很大的促進(jìn)作用。.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告⑦ 七類(lèi)客戶(hù)：各地房地產(chǎn)投資人士**房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2022 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售平均價(jià)格 2700 元/㎡,**現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶(hù)慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買(mǎi)到湘水明珠的房屋。銷(xiāo)售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶(hù) 3000 批以上。 銷(xiāo)售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷(xiāo)售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷(xiāo)售計(jì)劃。① 銷(xiāo)售量一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積㎡，可銷(xiāo)售額約 ；② 銷(xiāo)售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 10 月初開(kāi)盤(pán)：? 開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷(xiāo)售金額約 9000 萬(wàn)；? 開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷(xiāo)售金額約 億； 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè).青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，**目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2022 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門(mén)在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，**的均價(jià)為 元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709 元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元/平方米以上。從單純的書(shū)記來(lái)看，**的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。在**市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，**房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫(xiě)**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資 億元，完成土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米,竣工房屋面積 萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額 億元。.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2022 年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，**樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，**房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓**房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2022 年 6 月份時(shí)，**商品房均價(jià)為 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2022 元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。2） **樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)**業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，**電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元/平方米，愉景灣均價(jià) 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。3） 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)不低于 2700 元/㎡；其中 1 號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2800 元.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告/平方米，2 號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2650 元/平方米，3 號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2800 元/平方米，1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車(chē)場(chǎng) 3000 元/平方米，3 號(hào)樓一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 9000 元/平方米，3 號(hào)樓二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 5000 元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷(xiāo)售總收入為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五《銷(xiāo)售收入及稅金估算表》 。. 營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括**日?qǐng)?bào)、**晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前 1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，**地方小，人口集中，單張.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告派發(fā)能起到良效。⑤ 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)? 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典”。? 活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán) **購(gòu)房動(dòng)” 。? 活動(dòng)三：“百年** 湘江風(fēng)光帶” 攝影圖片展 ”。? 活動(dòng)四：**人說(shuō)**大型文化論壇。? 活動(dòng)五：系列名人講座。? 活動(dòng)六：**人說(shuō)**大型文化論壇媒體宣傳組合開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶(hù)數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在**的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。? 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。? **報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到**的每一個(gè)角落。? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－6 次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送2－3 次。? 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 1－2 場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(13 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于**市湘江東岸南段，總占地面積 畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的.青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告風(fēng)水寶地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)**市規(guī)劃局審議通過(guò)。. 項(xiàng)目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW .青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合**城市建設(shè)總體規(guī)劃和**市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了** 市政府城