【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 漲 %。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2022 年，濮陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2022 年濮陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)%。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi)3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)?！∧昴┤形屙?xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 11 頁 共 50 頁2022 年，濮陽市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng)%，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000 元/平方米左右。②華龍區(qū)板快濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。濮陽市民對(duì)華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 12 頁 共 50 頁房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。濮陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是 2022 年，一次是 2022 年。2022 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。濮陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 13 頁 共 50 頁 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個(gè)不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．90% 12．12%青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 14 頁 共 50 頁20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。2022 年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 15 頁 共 50 頁米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年濮陽樓市走勢(shì)對(duì)濮陽房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在濮陽華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路部門職工等等。② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 16 頁 共 50 頁東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濮陽師范學(xué)院、濮陽工業(yè)大學(xué)、濮陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、濮陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。④ 四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。濮陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低，2022 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700元/㎡,濮陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲青年城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 17 頁 共 50 頁前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。銷售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。① 銷售量一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2022 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，濮陽的均價(jià)為 元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為 3709 元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元/平方米以上。從單純的書記來看，濮陽的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在濮陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉