【文章內容簡介】 。各建筑物的雨水和道路雨水經(jīng)過排水支管，按地勢由高到低的原則集中到排水干管排至城市雨水管網(wǎng)。 （ 五 ）消防設計 小區(qū)內部道路環(huán)形通暢，住宅建筑間院落可通行消防車，保證消防車到達每幢建筑，并與機動車道便捷連通，滿足消防要卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 14 求。 所有住宅建筑的山墻之間最小間距大于等于 8 米。 建立家庭火災報警系統(tǒng)，通過通 訊系統(tǒng)或安保系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。 消防用水 設計室內消火栓用水量 30L/S，火災延續(xù)時間 2 小時；室外消火栓用水量 20L/S，火災延續(xù)時間 2 小時。室內消防用水由樓道內的消防給水管網(wǎng)提供，室外消防用水由室外消火栓提供。 室外消火栓 小區(qū)內的給水管基本沿道路敷設，按照規(guī)范布置消火栓，消火栓 在室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上按相鄰兩個間距不超過 120m，位置易于消防車取用的的原則設置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。 室內消火栓系統(tǒng) 采用臨時高壓系統(tǒng)，設水泵兩臺，一用一備。消火栓系統(tǒng)豎向按兩個區(qū)設置，上部下 部及立管均成環(huán)狀。室外設消防水泵接合器三套與樓內系統(tǒng)連接。消火栓采用 19mm 水槍，流量 5L/s, 麻質水龍帶，長度 25 米，栓口距地 米。 建筑滅火器配置 樓道內設手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。 （ 六 ）電氣設計 擬建項目設兩路高壓供電，設一中心變配電室，另外再設兩處配電室。高壓電纜由小區(qū) 金海路、濱海路 市政高壓線路引入至區(qū)內箱變，再低壓送至各用戶。 負荷等級 卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 15 供電負荷等級為三級，區(qū)內設有箱式變電站，進線電壓為10KV，出線電壓為 380/220V。 弱電設置 從 濱海路 引入郵電通訊和有線電視電纜。電信電 纜采用 HYV2型，敷設方式為電纜穿 PVC 保護管地下直埋方式敷設。電視采用SYV759 電纜穿管直埋。 線路的敷設及各類插座的設置 （ 1） 室外電力電纜采用聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護套內鋼帶鎧裝銅芯電纜，敷設方式為直埋，室內導線為銅芯塑料線穿 PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅進戶管線為 BV3 10PVC32，每棟樓電話進戶管為 G80，在山墻上設樓頭箱，室內電話線為 RVVB2，有線電視進戶電纜為 SYV759，室內分支電纜為 SYV755。 （ 2） 客廳（起居室）、主臥室、設一個單相三極和一個單相兩極 組合插座兩組、電視、電話終端插座各一組、臥室設組合插座兩組、廚房、衛(wèi)生間設防水防濺式組合插座一組、布置洗衣機、冰箱、抽油煙機、空調器等處設專用單相三線插座各一個。 （ 3） 計量方式為一戶一表，按單元集中設置在一層樓梯間附近。 防雷與接地 防雷等級為三級。在 屋 頂女兒墻等處設避雷帶以防直擊雷，其沖擊接地電阻不大于 20歐姆。供電系統(tǒng)采用 TNS 接地方式。并進行總等電位聯(lián)結，除空調插座回路外，其余插座回路均設漏電保護裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應具有漏電保護功能。 樓宇對講系統(tǒng) 在各單元入口處設置對講門口主 機、電控鎖、電源箱，系統(tǒng)卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 16 采用總線制形式，管線的敷設采用暗敷，豎向采用 PVC 管暗敷墻內，水平暗敷在樓板及墻內。 （ 七 ） 綠地景觀系統(tǒng) 景觀系統(tǒng)分二級設置：小區(qū)中心庭院 —— 組團中心綠地，通過對綠化進行點 、 線 、 面關系的組織，使之成為一個真正有機統(tǒng)一的系統(tǒng)。 小 區(qū)中心庭院 ： 作為本 小 區(qū)居民交往活動和休閑運動的場所，結合社區(qū)會所，形成社區(qū)居民高度凝聚力和歸屬感的精神家園。工作之余 、 生活之間， 在小區(qū) 感受一下居住的氛圍，社區(qū)自豪感和家園感將油然而生 。 組團中心綠地 ：本項目 設有自己的中心綠地，作為本 小區(qū) 居民游憩、交往的場所，在 設計上重點突出景觀良好 、 綠意盎然的鄰里空間環(huán)境。 小區(qū)的景觀體系與空間序列是以人、自然、建筑、環(huán)境有機融合為主旨建構，強調“綠脈”與居民生活的融合，最大限度發(fā)揮綠地功效，從而形成豐富生動、層次分明、高低錯落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，增強居民歸屬感與自豪感。 六 、 項目實施進度 為了使本項目盡早 建成 投入 使用 ，本項目 申請 報告 核準 后，應盡快委托有資質的設計單位進行工程設計，并落實資金，同時做好工程建設、 材料 考察和訂貨工作。為確保工程進度和工程竣工后達到預期目標， 應做好 前期準備 工作、合理安排工期。 根據(jù)目前項目 進展情況和場區(qū)建設條件，擬定 本項目建設期為二年。 七 、投資規(guī)模和資金籌措 （ 一 ） 投資估算 卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 17 編制依據(jù) （ 1）該項目的建設內容。 （ 2） 文登 市行政服務中心編制的《 文登 市行政審批事項及收費標準說明書》。 （ 3）建安費依據(jù) ① 國 家 標 準 《 建 設 工 程 工 程 量 清 單 計 價 規(guī) 范 》（ GB505002021） ； ②《山東省建設工程概算定額》 ； ③《山東省建筑工程消耗量定額》 ； ④《山東省安裝工程消耗量定額》 ； ⑤《山東省建筑工程消耗量定額威海市價目表》 ； ⑥《山東省安裝工程消耗量定額威海市價目表》 ； ⑦ 定額中沒有的子目以市場（廠 家）現(xiàn)行價為準。 投資估算 項目總投 資 萬 元。 詳見表 1— 《總投資估算表》 項目資本金 本項目作為普通商品住房開發(fā)項目。根據(jù)《國務院關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)【 2021】 27 號文）的規(guī)定，普通商品住房項目最低資本金比例為 20%，再按照威海市 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金的計算方法， 本項目資本金應不少于 萬元 。 （ 二 ） 資金籌措 項目需投入總資 金 萬元。資金來源為：項目申報單位擬申請銀行貸款 40000 萬元 ，其余資金 萬元 由項目申卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 18 報單位自籌解決。 八 、主要技術經(jīng)濟指標 卓達香水海蘇格蘭城項目 主要技術經(jīng) 濟指標詳見下表。 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 指標 備注 1 規(guī)劃用地面積 m2 296300 2 總建筑面積 m2 299000 低 層住宅建筑面積 m2 25000 多 層住宅建筑面積 m2 196300 小 高層住宅建筑面積 m2 69000 公建建筑面積 m2 8700 3 容積率 4 建筑密度 % 17 5 綠地率 % 6 停車位 個 1426 地上 7 綜合售價 低 層住宅 元 /m2 3600 出售 多 層住宅 元 /m2 3000 出售 小 高層住宅 元 /m2 3200 出售 8 建設投資 萬元 9 每平方米建設投資 元 2075 平均 10 投資 凈 利潤 率 % 11 項目財務內部收益率（稅后） % 12 項目財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 13 項目投資回收期（稅后） 年 卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 19 第二章 發(fā)展規(guī)劃 、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、符合國家和區(qū)域 發(fā)展 規(guī)劃要求 該項目的建設符合國家規(guī)劃和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃的要求，適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的消費需求，促進 文登 市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。 《 威海 市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中關于房地產(chǎn)行業(yè)指出： 穩(wěn)步推進房地產(chǎn)業(yè)。抓住建設半島制造業(yè)基地機遇，借助人居品牌，進一步做大做強房地產(chǎn)業(yè)。積極做好房地產(chǎn)開發(fā)和城市運營的有機結合，推進商業(yè)、商務、科技、文化、教育、體育等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)的整合嫁接，拉長房地產(chǎn) 業(yè)鏈條。引進、培育一批經(jīng)濟實力強、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團和物業(yè)管理公司，大力推行節(jié)能型、環(huán)保型精品房地產(chǎn)項目建設。 《 文登 市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中房地產(chǎn)業(yè)指出： 加大住房供應結構調整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房；加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 《文登 市 2021 年城鄉(xiāng)建設工作要點 》中指出：要 堅持“以人為本”的理念，進一步完善城市住房保障體系，加大保障性住房建設力度，正確引導消費，加強設施配套，提升居住品質，改善居住 條件，保證開發(fā)規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，全力打卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 20 造“宜居城市”。 保持開發(fā)的快節(jié)奏。全面加大保障性住房與商品房的結建開發(fā)力度，加快完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定。 推動配套的高水準。依托大型開發(fā)企業(yè)、先進住房部品供應企業(yè)和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環(huán)境質量。 突出適用的新品質。加大住宅新技術、新產(chǎn)品、節(jié)能減排標準的推廣應用力度，集中培育 5 萬平方米以上的優(yōu)質示范小區(qū)，確保新住宅、新品質。 強化宣傳的硬舉措。充分發(fā)揮媒體輿論的理性引導作用，鼓勵普通商品住 房消費，穩(wěn)定住房消費市場。以加強城市推介為重點，在電視、互聯(lián)網(wǎng)、報刊等媒體加大宣傳攻勢，全面展示 文登 市深厚的文化底蘊、豐富的旅游資源和巨大的發(fā)展優(yōu)勢，不斷提高城市的核心競爭力。 由上所述，可以看出 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。近年來， 文登 市房地產(chǎn)業(yè)抓住經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程加快推進、人民生活穩(wěn)步提高和區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)的機遇，獲得了長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)隊伍發(fā)展壯大，企業(yè)經(jīng)濟效益提高，建設了一大批名優(yōu)樓盤和住宅小區(qū)， 居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。房地產(chǎn)業(yè)在 文登 市經(jīng)濟發(fā)展中對 GDP 的貢獻有著舉足輕重的作用。所以本項目的建設符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。 所以本項目的建設符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。 二、與城市規(guī)劃的銜接 卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 21 該地塊的用地性質原規(guī)劃為 商住 用地， 威海卓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為響應國家政策號召，建設適應市場需求的經(jīng)濟型的住宅性用房。 （一）規(guī)劃技術指標 本項目規(guī)劃總建筑面積 299000平方米，住宅建筑面積 290300平方米（其中： 低 層住宅建筑面積 25000 平方米， 多 層住宅建筑面積 196300 平方米， 小 高層住宅建筑面積 69000 平方米），配套公建設施建筑面積 8700 平方米。容積率為 ，建筑密度為 17%，綠地率為 %。 上述規(guī)劃技術指標 符合 文登 市建設局南海新區(qū)分局 提出的《建設工程用地規(guī)劃設計條件通知書》【文建南條字（ 2021）第02 號】中的 規(guī)劃技術指標 要求。 （二）住宅套型建筑面積結構比例 卓達香水海 蘇格蘭城項目 設計的各類住宅套型建筑面積結構比例如下表： 住宅套型建筑面積結構比例一覽表 項目 戶數(shù) 建筑面積 （ ㎡ ） 面積比例 (%) 總比例 (%) 規(guī)劃住宅戶數(shù) 2830 規(guī)劃住宅面積 290300 90 平方米 以上 464 86766 90 平方米 以下 2366 203534 由此可見，該項目套型建筑面積小于 90m2的住宅面積占住宅總面積比例達 %，滿足建設部出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的規(guī)定（套型建筑面積 90 平方米以下的住宅面積占住宅總面積的比例不小于 70%）。 卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 22 總之，本項目的規(guī)劃設計符合《 文登 市城市總體規(guī)劃》的要求， 并符合 文登 市建設局南海新區(qū)分局 提出 的規(guī)劃技術指標要求 。通過該項 目的建設，將對美化 文登市南海新區(qū) ，提高周邊居民生活質量，促進和諧社會發(fā)展具有積極意義。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國務院發(fā)布實施 的 《促進產(chǎn)業(yè)結構調整暫行規(guī)定》（國發(fā) [2021]40 號）的第十三條 規(guī)定：“《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。不屬于鼓勵類、限制類和淘汰類，且符合國家有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，為允許類。允許類不列入《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》?！痹擁椖恐饕M行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設，經(jīng)查對《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》（ 2021 年本），該項目屬于允許類項目， 符合國家及地方有關 產(chǎn)業(yè)政策。 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或卓達香水海蘇格蘭城 項目 威海市工程咨詢院 23 因政府、政府有關部門