【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。各建筑物的雨水和道路雨水經(jīng)過排水支管，按地勢(shì)由高到低的原則集中到排水干管排至城市雨水管網(wǎng)。 （ 五 ）消防設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)部道路環(huán)形通暢，住宅建筑間院落可通行消防車，保證消防車到達(dá)每幢建筑，并與機(jī)動(dòng)車道便捷連通，滿足消防要卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 14 求。 所有住宅建筑的山墻之間最小間距大于等于 8 米。 建立家庭火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，通過通 訊系統(tǒng)或安保系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。 消防用水 設(shè)計(jì)室內(nèi)消火栓用水量 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)；室外消火栓用水量 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)。室內(nèi)消防用水由樓道內(nèi)的消防給水管網(wǎng)提供，室外消防用水由室外消火栓提供。 室外消火栓 小區(qū)內(nèi)的給水管基本沿道路敷設(shè)，按照規(guī)范布置消火栓，消火栓 在室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上按相鄰兩個(gè)間距不超過 120m，位置易于消防車取用的的原則設(shè)置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，設(shè)水泵兩臺(tái)，一用一備。消火栓系統(tǒng)豎向按兩個(gè)區(qū)設(shè)置，上部下 部及立管均成環(huán)狀。室外設(shè)消防水泵接合器三套與樓內(nèi)系統(tǒng)連接。消火栓采用 19mm 水槍，流量 5L/s, 麻質(zhì)水龍帶，長(zhǎng)度 25 米，栓口距地 米。 建筑滅火器配置 樓道內(nèi)設(shè)手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。 （ 六 ）電氣設(shè)計(jì) 擬建項(xiàng)目設(shè)兩路高壓供電，設(shè)一中心變配電室，另外再設(shè)兩處配電室。高壓電纜由小區(qū) 金海路、濱海路 市政高壓線路引入至區(qū)內(nèi)箱變，再低壓送至各用戶。 負(fù)荷等級(jí) 卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 15 供電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，區(qū)內(nèi)設(shè)有箱式變電站，進(jìn)線電壓為10KV，出線電壓為 380/220V。 弱電設(shè)置 從 濱海路 引入郵電通訊和有線電視電纜。電信電 纜采用 HYV2型，敷設(shè)方式為電纜穿 PVC 保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。電視采用SYV759 電纜穿管直埋。 線路的敷設(shè)及各類插座的設(shè)置 （ 1） 室外電力電纜采用聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護(hù)套內(nèi)鋼帶鎧裝銅芯電纜，敷設(shè)方式為直埋，室內(nèi)導(dǎo)線為銅芯塑料線穿 PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅進(jìn)戶管線為 BV3 10PVC32，每棟樓電話進(jìn)戶管為 G80，在山墻上設(shè)樓頭箱，室內(nèi)電話線為 RVVB2，有線電視進(jìn)戶電纜為 SYV759，室內(nèi)分支電纜為 SYV755。 （ 2） 客廳（起居室）、主臥室、設(shè)一個(gè)單相三極和一個(gè)單相兩極 組合插座兩組、電視、電話終端插座各一組、臥室設(shè)組合插座兩組、廚房、衛(wèi)生間設(shè)防水防濺式組合插座一組、布置洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、空調(diào)器等處設(shè)專用單相三線插座各一個(gè)。 （ 3） 計(jì)量方式為一戶一表，按單元集中設(shè)置在一層樓梯間附近。 防雷與接地 防雷等級(jí)為三級(jí)。在 屋 頂女兒墻等處設(shè)避雷帶以防直擊雷，其沖擊接地電阻不大于 20歐姆。供電系統(tǒng)采用 TNS 接地方式。并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)，除空調(diào)插座回路外，其余插座回路均設(shè)漏電保護(hù)裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。 樓宇對(duì)講系統(tǒng) 在各單元入口處設(shè)置對(duì)講門口主 機(jī)、電控鎖、電源箱，系統(tǒng)卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 16 采用總線制形式，管線的敷設(shè)采用暗敷，豎向采用 PVC 管暗敷墻內(nèi)，水平暗敷在樓板及墻內(nèi)。 （ 七 ） 綠地景觀系統(tǒng) 景觀系統(tǒng)分二級(jí)設(shè)置：小區(qū)中心庭院 —— 組團(tuán)中心綠地，通過對(duì)綠化進(jìn)行點(diǎn) 、 線 、 面關(guān)系的組織，使之成為一個(gè)真正有機(jī)統(tǒng)一的系統(tǒng)。 小 區(qū)中心庭院 ： 作為本 小 區(qū)居民交往活動(dòng)和休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，結(jié)合社區(qū)會(huì)所，形成社區(qū)居民高度凝聚力和歸屬感的精神家園。工作之余 、 生活之間， 在小區(qū) 感受一下居住的氛圍，社區(qū)自豪感和家園感將油然而生 。 組團(tuán)中心綠地 ：本項(xiàng)目 設(shè)有自己的中心綠地，作為本 小區(qū) 居民游憩、交往的場(chǎng)所，在 設(shè)計(jì)上重點(diǎn)突出景觀良好 、 綠意盎然的鄰里空間環(huán)境。 小區(qū)的景觀體系與空間序列是以人、自然、建筑、環(huán)境有機(jī)融合為主旨建構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“綠脈”與居民生活的融合，最大限度發(fā)揮綠地功效，從而形成豐富生動(dòng)、層次分明、高低錯(cuò)落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，增強(qiáng)居民歸屬感與自豪感。 六 、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了使本項(xiàng)目盡早 建成 投入 使用 ，本項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 核準(zhǔn) 后，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，并落實(shí)資金，同時(shí)做好工程建設(shè)、 材料 考察和訂貨工作。為確保工程進(jìn)度和工程竣工后達(dá)到預(yù)期目標(biāo)， 應(yīng)做好 前期準(zhǔn)備 工作、合理安排工期。 根據(jù)目前項(xiàng)目 進(jìn)展情況和場(chǎng)區(qū)建設(shè)條件，擬定 本項(xiàng)目建設(shè)期為二年。 七 、投資規(guī)模和資金籌措 （ 一 ） 投資估算 卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 17 編制依據(jù) （ 1）該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容。 （ 2） 文登 市行政服務(wù)中心編制的《 文登 市行政審批事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明書》。 （ 3）建安費(fèi)依據(jù) ① 國(guó) 家 標(biāo) 準(zhǔn) 《 建 設(shè) 工 程 工 程 量 清 單 計(jì) 價(jià) 規(guī) 范 》（ GB505002021） ； ②《山東省建設(shè)工程概算定額》 ； ③《山東省建筑工程消耗量定額》 ； ④《山東省安裝工程消耗量定額》 ； ⑤《山東省建筑工程消耗量定額威海市價(jià)目表》 ； ⑥《山東省安裝工程消耗量定額威海市價(jià)目表》 ； ⑦ 定額中沒有的子目以市場(chǎng)（廠 家）現(xiàn)行價(jià)為準(zhǔn)。 投資估算 項(xiàng)目總投 資 萬(wàn) 元。 詳見表 1— 《總投資估算表》 項(xiàng)目資本金 本項(xiàng)目作為普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)【 2021】 27 號(hào)文）的規(guī)定，普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例為 20%，再按照威海市 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金的計(jì)算方法， 本項(xiàng)目資本金應(yīng)不少于 萬(wàn)元 。 （ 二 ） 資金籌措 項(xiàng)目需投入總資 金 萬(wàn)元。資金來(lái)源為：項(xiàng)目申報(bào)單位擬申請(qǐng)銀行貸款 40000 萬(wàn)元 ，其余資金 萬(wàn)元 由項(xiàng)目申卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 18 報(bào)單位自籌解決。 八 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)詳見下表。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃用地面積 m2 296300 2 總建筑面積 m2 299000 低 層住宅建筑面積 m2 25000 多 層住宅建筑面積 m2 196300 小 高層住宅建筑面積 m2 69000 公建建筑面積 m2 8700 3 容積率 4 建筑密度 % 17 5 綠地率 % 6 停車位 個(gè) 1426 地上 7 綜合售價(jià) 低 層住宅 元 /m2 3600 出售 多 層住宅 元 /m2 3000 出售 小 高層住宅 元 /m2 3200 出售 8 建設(shè)投資 萬(wàn)元 9 每平方米建設(shè)投資 元 2075 平均 10 投資 凈 利潤(rùn) 率 % 11 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 12 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 13 項(xiàng)目投資回收期（稅后） 年 卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 19 第二章 發(fā)展規(guī)劃 、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、符合國(guó)家和區(qū)域 發(fā)展 規(guī)劃要求 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家規(guī)劃和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)滿足城鄉(xiāng)居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn) 文登 市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。 《 威海 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)指出： 穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。抓住建設(shè)半島制造業(yè)基地機(jī)遇，借助人居品牌，進(jìn)一步做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)。積極做好房地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、科技、文化、教育、體育等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)的整合嫁接，拉長(zhǎng)房地產(chǎn) 業(yè)鏈條。引進(jìn)、培育一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)集團(tuán)和物業(yè)管理公司，大力推行節(jié)能型、環(huán)保型精品房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 《 文登 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中房地產(chǎn)業(yè)指出： 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 《文登 市 2021 年城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點(diǎn) 》中指出：要 堅(jiān)持“以人為本”的理念，進(jìn)一步完善城市住房保障體系，加大保障性住房建設(shè)力度，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加強(qiáng)設(shè)施配套，提升居住品質(zhì)，改善居住 條件，保證開發(fā)規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，全力打卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 20 造“宜居城市”。 保持開發(fā)的快節(jié)奏。全面加大保障性住房與商品房的結(jié)建開發(fā)力度，加快完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定。 推動(dòng)配套的高水準(zhǔn)。依托大型開發(fā)企業(yè)、先進(jìn)住房部品供應(yīng)企業(yè)和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環(huán)境質(zhì)量。 突出適用的新品質(zhì)。加大住宅新技術(shù)、新產(chǎn)品、節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)的推廣應(yīng)用力度，集中培育 5 萬(wàn)平方米以上的優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)，確保新住宅、新品質(zhì)。 強(qiáng)化宣傳的硬舉措。充分發(fā)揮媒體輿論的理性引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)普通商品住 房消費(fèi)，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)。以加強(qiáng)城市推介為重點(diǎn)，在電視、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)刊等媒體加大宣傳攻勢(shì)，全面展示 文登 市深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的旅游資源和巨大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，不斷提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 由上所述，可以看出 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。近年來(lái)， 文登 市房地產(chǎn)業(yè)抓住經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快推進(jìn)、人民生活穩(wěn)步提高和區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)的機(jī)遇，獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍發(fā)展壯大，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高，建設(shè)了一大批名優(yōu)樓盤和住宅小區(qū)， 居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。房地產(chǎn)業(yè)在 文登 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)有著舉足輕重的作用。所以本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。 所以本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。 二、與城市規(guī)劃的銜接 卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 21 該地塊的用地性質(zhì)原規(guī)劃為 商住 用地， 威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，建設(shè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的經(jīng)濟(jì)型的住宅性用房。 （一）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 299000平方米，住宅建筑面積 290300平方米（其中： 低 層住宅建筑面積 25000 平方米， 多 層住宅建筑面積 196300 平方米， 小 高層住宅建筑面積 69000 平方米），配套公建設(shè)施建筑面積 8700 平方米。容積率為 ，建筑密度為 17%，綠地率為 %。 上述規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 符合 文登 市建設(shè)局南海新區(qū)分局 提出的《建設(shè)工程用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》【文建南條字（ 2021）第02 號(hào)】中的 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 要求。 （二）住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例 卓達(dá)香水海 蘇格蘭城項(xiàng)目 設(shè)計(jì)的各類住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例如下表： 住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例一覽表 項(xiàng)目 戶數(shù) 建筑面積 （ ㎡ ） 面積比例 (%) 總比例 (%) 規(guī)劃住宅戶數(shù) 2830 規(guī)劃住宅面積 290300 90 平方米 以上 464 86766 90 平方米 以下 2366 203534 由此可見，該項(xiàng)目套型建筑面積小于 90m2的住宅面積占住宅總面積比例達(dá) %，滿足建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的規(guī)定（套型建筑面積 90 平方米以下的住宅面積占住宅總面積的比例不小于 70%）。 卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 22 總之，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合《 文登 市城市總體規(guī)劃》的要求， 并符合 文登 市建設(shè)局南海新區(qū)分局 提出 的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求 。通過該項(xiàng) 目的建設(shè)，將對(duì)美化 文登市南海新區(qū) ，提高周邊居民生活質(zhì)量，促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展具有積極意義。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施 的 《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》（國(guó)發(fā) [2021]40 號(hào)）的第十三條 規(guī)定：“《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》由鼓勵(lì)、限制和淘汰三類目錄組成。不屬于鼓勵(lì)類、限制類和淘汰類，且符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，為允許類。允許類不列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》?！痹擁?xiàng)目主要進(jìn)行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)查對(duì)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 2021 年本），該項(xiàng)目屬于允許類項(xiàng)目， 符合國(guó)家及地方有關(guān) 產(chǎn)業(yè)政策。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢?cè)? 23 因政府、政府有關(guān)部門