【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 根據(jù)了解目前全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在 ： 1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9991元，按此推算咸寧市應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 3500元 /平方米，由此看來(lái)，咸寧市房?jī)r(jià)尚有很大上升空間。 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 表六、咸寧房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 樓 盤(pán) 名稱(chēng) 占地 / 建筑面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 總套數(shù) 上市 時(shí)間 建筑 形式 主力 戶(hù)型 銷(xiāo)售 進(jìn)度 項(xiàng)目所屬片區(qū) 2020 2020 2020 2020 2020 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方） 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /方） 495 600 800 1200 1900 售價(jià)變化 —— 21% 33% 50% 58% 咸 寧 天地 4萬(wàn)方 ， 460套 預(yù)計(jì) 9 月6號(hào) 3棟 15層，1棟 18層 96 ㎡二房 溫泉 龍?jiān)肪? 天下 3 萬(wàn)方，220套 21002800 ，2488開(kāi)盤(pán)價(jià) 220 套左右 2020年 10月開(kāi)盤(pán) 1棟高層、3棟小高層 135 — 140㎡三房 110 ㎡三房 1套，剩余 40 套左右 咸安 盛 世 華庭 8萬(wàn)方 2200， 10層一下1950起價(jià) 一期 2棟 8層， 3棟 16層 78158 ㎡ 已售 80 套左右 溫泉 青 龍 天下 6 萬(wàn)方，119套 2100 2棟 4層、2棟 7層、2棟 11層 140 ㎡左右三房 140 ㎡左右三房 咸安 御龍 花園 三期 1970起價(jià) 200套 多層、小高層 120 — 130㎡三房 溫泉 墨香苑 約 3萬(wàn)㎡ 2360 200 套左右 2020年 10月 7層 80㎡左右 溫泉 清 水 別院 1萬(wàn)方 2020 5棟 6層，小高 層預(yù)計(jì) 19 月推出 9 120 ㎡二房， 140 ㎡三房 溫泉 景泰 花園 8萬(wàn)㎡ 2370 250 套左右 19棟多層 、2棟小高層 110 — 130中等三房 三 期未 開(kāi)盤(pán) 溫泉 咸 寧 碧桂園 2800， 3800精裝起價(jià) 洋房、別墅 70500 咸安 福 星 惠譽(yù) 73 萬(wàn)方，一期 萬(wàn)方 預(yù)計(jì)在 2300 左右 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán) 多層，小高層，高層 90— 150 未開(kāi)盤(pán) 咸安 、咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品 房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 2020 年咸寧樓市分析 1 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，咸寧 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投 資增速。 （ 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 （ 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2 2020年咸寧樓市走勢(shì) 對(duì)咸寧房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以 2020年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 項(xiàng)目分析 地理位置 本項(xiàng)目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚(yú)水路沿線(xiàn)老汽車(chē)站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 土地面積及相關(guān)指標(biāo) —— 用地總面積：約 26畝（約 ㎡） —— 土地性質(zhì)及 容積率：商住功能，綜合容積率不超過(guò) —— 建筑面積：約 71196萬(wàn)㎡ —— 項(xiàng)目地處咸安老城區(qū)的老汽車(chē)站入口處，西北部越過(guò)一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。 分析小結(jié)： 有利因素：魚(yú)水路靠西北方向?yàn)槔铣菂^(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項(xiàng) 目商業(yè)價(jià)值。 位于老汽車(chē)站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。 不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價(jià)值的直接降級(jí)； 項(xiàng)目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質(zhì)量可能受到各種污染的影 響。 項(xiàng)目交通環(huán)境分析 1 項(xiàng)目地塊與魚(yú)水路相接，魚(yú)水路是連接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭示性好，出魚(yú)水路便是武商量販和長(zhǎng)安大道，直入交通良好。 2 項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性良好，公共交通基本滿(mǎn)足生活需求。 3 項(xiàng)目雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內(nèi)以前主要為老區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項(xiàng)城市配套在 區(qū)內(nèi)都比較完善。項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應(yīng)街鋪集中點(diǎn)，并無(wú)其他成型的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)我方商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的利好。 營(yíng)銷(xiāo)策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 1報(bào)紙廣告 包括咸寧日?qǐng)?bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前 1－ 2 周進(jìn)行 3－ 4 次推廣既可。 2短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手 法。 3影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 4 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，咸寧城區(qū)小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 5 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) ? 活動(dòng)一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “咸寧楓丹項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)慶典 ”。 ? 活動(dòng)二： “鄂南長(zhǎng)江風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。 ? 活動(dòng)三：咸寧大型文化論壇。 ? 活動(dòng)四：系列名人講座。 媒體宣傳組合 開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳咸寧楓丹，增強(qiáng)前期登記客戶(hù)數(shù) 量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在咸寧的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。 ? 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。 ? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。 ? 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放 ,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 ? 咸寧報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放 3－ 4次，以及每次新貨上市投放 1次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到咸寧的每一個(gè)角落。 ? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送 2－ 3次。 ? 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 1－ 2場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。 第三章．?dāng)M建項(xiàng)目情況 建設(shè)地址 位于湖北省東南部，長(zhǎng)江黃金水道依境東流，京廣鐵路、 10 10京珠高速公路貫通南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之稱(chēng)；是湖北的南大門(mén)，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好 擬建情況 項(xiàng)目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚(yú)水路沿線(xiàn)老汽車(chē)站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。土地面積及相 關(guān)指標(biāo) —— 用地總面積：約 26畝（約 ㎡） —— 土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超過(guò) —— 建筑面積：約 ㎡ —— 項(xiàng)目地處咸安老城區(qū)的老汽車(chē)站入口處，西北部越過(guò)一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。 自然條件 自然資源豐富 —— 咸寧是享譽(yù)全國(guó)的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn)有桂花面積 ，產(chǎn)量 140 噸，居全國(guó)第二；茶園面積 15 萬(wàn)畝，年產(chǎn)量 ，是全國(guó)磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；苧麻年產(chǎn)量 ，是全國(guó)苧麻生產(chǎn)加工的重點(diǎn)地區(qū)之一。咸寧礦產(chǎn)資源貯量