【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在 ： 1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9991元，按此推算咸寧市應該達到的標準房價為 3500元 /平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。 房地產(chǎn)競爭市場分析 表六、咸寧房地產(chǎn)競爭市場 樓 盤 名稱 占地 / 建筑面積（㎡） 均價（元 /㎡） 總套數(shù) 上市 時間 建筑 形式 主力 戶型 銷售 進度 項目所屬片區(qū) 2020 2020 2020 2020 2020 銷售面積（萬方） 銷售價格（元 /方） 495 600 800 1200 1900 售價變化 —— 21% 33% 50% 58% 咸 寧 天地 4萬方 ， 460套 預計 9 月6號 3棟 15層，1棟 18層 96 ㎡二房 溫泉 龍苑君 天下 3 萬方，220套 21002800 ，2488開盤價 220 套左右 2020年 10月開盤 1棟高層、3棟小高層 135 — 140㎡三房 110 ㎡三房 1套，剩余 40 套左右 咸安 盛 世 華庭 8萬方 2200， 10層一下1950起價 一期 2棟 8層， 3棟 16層 78158 ㎡ 已售 80 套左右 溫泉 青 龍 天下 6 萬方，119套 2100 2棟 4層、2棟 7層、2棟 11層 140 ㎡左右三房 140 ㎡左右三房 咸安 御龍 花園 三期 1970起價 200套 多層、小高層 120 — 130㎡三房 溫泉 墨香苑 約 3萬㎡ 2360 200 套左右 2020年 10月 7層 80㎡左右 溫泉 清 水 別院 1萬方 2020 5棟 6層，小高 層預計 19 月推出 9 120 ㎡二房， 140 ㎡三房 溫泉 景泰 花園 8萬㎡ 2370 250 套左右 19棟多層 、2棟小高層 110 — 130中等三房 三 期未 開盤 溫泉 咸 寧 碧桂園 2800， 3800精裝起價 洋房、別墅 70500 咸安 福 星 惠譽 73 萬方，一期 萬方 預計在 2300 左右 預計開盤 多層，小高層，高層 90— 150 未開盤 咸安 、咸寧房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年咸寧房地產(chǎn)市場的特征總結如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 ③ 商品 房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 2020 年咸寧樓市分析 1 咸寧房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，咸寧 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投 資增速。 （ 2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 （ 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2 2020年咸寧樓市走勢 對咸寧房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2020年樓市房價依然有一定的上漲空間。 項目分析 地理位置 本項目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。 土地面積及相關指標 —— 用地總面積：約 26畝（約 ㎡） —— 土地性質及 容積率：商住功能，綜合容積率不超過 —— 建筑面積：約 71196萬㎡ —— 項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。 分析小結： 有利因素：魚水路靠西北方向為老城區(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項 目商業(yè)價值。 位于老汽車站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。 不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價值的直接降級； 項目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質量可能受到各種污染的影 響。 項目交通環(huán)境分析 1 項目地塊與魚水路相接，魚水路是連接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭示性好，出魚水路便是武商量販和長安大道，直入交通良好。 2 項目周邊道路通達性良好，公共交通基本滿足生活需求。 3 項目雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內(nèi)以前主要為老區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項城市配套在 區(qū)內(nèi)都比較完善。項目地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應街鋪集中點，并無其他成型的商業(yè)項目。對我方商業(yè)項目來說是一個極大的利好。 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 1報紙廣告 包括咸寧日報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2 周進行 3－ 4 次推廣既可。 2短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手 法。 3影視廣告 當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 4 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，咸寧城區(qū)小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 5 營銷活動 ? 活動一： “沿江風光帶竣工典禮 ”、 “咸寧楓丹項目開盤慶典 ”。 ? 活動二： “鄂南長江風光帶 ”攝影圖片展 ”。 ? 活動三：咸寧大型文化論壇。 ? 活動四：系列名人講座。 媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳咸寧楓丹，增強前期登記客戶數(shù) 量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在咸寧的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 ? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 ? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 ? 咸寧報紙：開盤前一月投放 3－ 4次，以及每次新貨上市投放 1次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到咸寧的每一個角落。 ? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3次。 ? 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－ 2場，開盤后視銷售情況舉行。 第三章．擬建項目情況 建設地址 位于湖北省東南部，長江黃金水道依境東流，京廣鐵路、 10 10京珠高速公路貫通南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之稱；是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好 擬建情況 項目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。土地面積及相 關指標 —— 用地總面積：約 26畝（約 ㎡） —— 土地性質及容積率：商住功能，綜合容積率不超過 —— 建筑面積：約 ㎡ —— 項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。 自然條件 自然資源豐富 —— 咸寧是享譽全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn)有桂花面積 ，產(chǎn)量 140 噸，居全國第二；茶園面積 15 萬畝，年產(chǎn)量 ，是全國磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；苧麻年產(chǎn)量 ，是全國苧麻生產(chǎn)加工的重點地區(qū)之一。咸寧礦產(chǎn)資源貯量