【文章內(nèi)容簡介】 生活品質(zhì)有追求的高收入群體。 基于我們的客戶，項目致力于打造國際化的高端養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)體系，向崇州、向西南、向中國、乃至向世界詮釋一個“ 21 世紀的養(yǎng)老養(yǎng)生新天地”。項目圍繞老人需求，立足人性，著眼于高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護理、養(yǎng)生康體、娛樂演藝、購物消費、文化博覽、鄉(xiāng)村度假及產(chǎn)業(yè)鏈配 套等提出一系列新的運營理念。 （五）項目社會意義 項目要求符合社會民生、經(jīng)濟發(fā)展的大方向，處于總體景氣度上升、能融入所在地的產(chǎn)業(yè)結構、并能推動產(chǎn)業(yè)結構的升級與完善。項目的實施，一方面既能解決部分富裕人群的高品質(zhì)養(yǎng)老問題，又能給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來新的模式；另一方面也體現(xiàn)了公司的社會責任感與“一切為了家”經(jīng)營理念，也為社會上一些企業(yè)家提供了傳播孝道文化與進行慈善捐贈的載體。 三、項目 規(guī)劃及 建設周期 （一）項目規(guī)劃 項目整體定位為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，分為養(yǎng)老住宅、文化娛樂配套、醫(yī)療康復配套、消費購物配套等。項目 以莊園式、公寓式養(yǎng)老建筑群為基礎及核心，以文化博覽園、娛樂演藝廳、康體保健中心、度假酒店、醫(yī)院、商業(yè)中心、垂釣園、植物園等共同組成項目的配套群。項目擁有上千畝的流轉(zhuǎn)用地，流轉(zhuǎn)用地可作為項目業(yè)態(tài)的補充與擴容，為養(yǎng)老客戶群提供生態(tài)、怡美的外環(huán)境，為旅游客戶群提供迷人的景觀。通過觀光農(nóng)莊、垂釣基地等具體子項目增加康城項目的廣度與深度。 項目將開發(fā)建設約 萬平米的養(yǎng)老居住中心區(qū)， 萬平米的配套服務區(qū)。 第 10 頁 （二）項目建設周期 根據(jù)項目現(xiàn)狀、項目推進過程中可能遇到的情況。預期項目建設總周期為35年。 項目分步建設計劃如下： 項目建設周期 一期 二期 三期 外部環(huán)境及產(chǎn)業(yè)打造 居住環(huán)境建設 配套商業(yè)建設 濱河路、垂釣園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊、國際植物園 養(yǎng)老莊園及公寓 醫(yī)療護理中心、養(yǎng)生康體中心、娛樂演藝中心、購物中心、文化博覽中心、鄉(xiāng)村度假酒店 一批次：濱河路、臨湖景觀、垂釣園 二批次：國際植物園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊 一批次：養(yǎng)老莊園 二批次：養(yǎng)老公寓 一批次：購物中心、鄉(xiāng)村度假酒店 二批次：醫(yī)療護理中心、養(yǎng)生康體中心 三批次：娛樂演藝中心、文化博覽中心（含 夕陽紅閃耀中心） 在項目 建設中，根據(jù)政府的基本要求、我們在運作項目時，可按需要對主體工程與配套工程交叉進行。 四、項目建設資金投資 （一）項目資金需求計劃 項目 建設用地 256畝 ，容積率 ；我們計劃用 200 畝作為養(yǎng)老主要物業(yè)、生活服務設施的開發(fā)， 56 畝作為附屬商業(yè)設施開發(fā)。 以項目 1024 畝流轉(zhuǎn)用地為旅游休閑配套物業(yè)，納入項目總體規(guī)劃。 土地資金 按目前政策，建設用地土地成本約 80萬 /畝，本項目建設用地共 256 畝，土地總投資約 億元。 我司擬分三期獲取建設用地： 第 11 頁 期數(shù) 規(guī)模 （畝） 單價 （萬元） 總價 （萬元） 一期 80 80 6400 二期 80 80 6400 三期 96 80 7680 環(huán)境基礎設施投資 項目道路、水電、各種管網(wǎng)、圍墻及各子項目總平等基礎設施投資按 億元計算。 養(yǎng)老物業(yè)建筑投資 養(yǎng)老物業(yè)包括養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓共計 160 畝，按 容積率計算，共建筑面積計 266800 ㎡。其中 128 畝為養(yǎng)老莊園，建筑面積 213440 ㎡，占比 80%；另外 32 畝養(yǎng)老公寓，建筑面積 53440 ㎡，占比 20%。需總投資約 億元 項目 面積 ㎡ 建設單價 /元 （含裝修、設備） 總價 /億元 養(yǎng) 老莊園 213440 3000 養(yǎng)老公寓 53440 2500 合計： 公共配套設施建筑投資 公共配套設施包括醫(yī)院、美食中心等生活服務設施配套部分，共占地 40畝，按 容積率計，建筑面積共計 66700 ㎡。 項目配套醫(yī)院的醫(yī)療護理是本項目的特色，采用“醫(yī)養(yǎng)結合、護養(yǎng)結合”的方式，引進國內(nèi)外先進的醫(yī)療機構合作，共同打造可輻射崇州市乃至大成都地區(qū)的醫(yī)療護理基地。 公共配套設施建筑成本（不含醫(yī)療設備）按 3000 元 /㎡計算，建筑面積 60000平方，美食 中心配套面積 6700 ㎡， 共需投資 億元。 項目 面積 ㎡ 建設單價 /元 總價 /億元 醫(yī)療 中心 60000 3000 美食中心 6700 2500 合計： 商業(yè)物業(yè)建筑投資 第 12 頁 商業(yè)物業(yè)總占地 56 畝，擬建建筑面積共計 93388 ㎡。需投入資金 億元。 項目 面積 建設單價 /元 （含裝修、設備） 總價 /億元 商業(yè)購物 中心 31688 3300 養(yǎng)生康體中心 22700 2800 娛樂演藝中心 12020 3300 文化博覽中心 15000 2200 鄉(xiāng)村度假 酒店 12020 2800 合計 93388 旅游休閑配套物業(yè)投資 旅游休閑營運配套物業(yè)用地主要為流轉(zhuǎn)用地，共計 1024 畝。業(yè)態(tài)包含垂釣園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊、國際植物園及四所農(nóng)家樂。 需投人資金 億元。 項目 占地 （畝） 總面積 （㎡） 單價 （元） 總價 （億元） 四所農(nóng)家樂（ * 容積率） 24 800 垂釣園 120 80040 420 開心農(nóng)場 600 30 觀光農(nóng)莊 200 300 國際植物園 （含展銷） 170 173420 500 合計 項目總投資 按以上各項合計： 土地 +基礎設施投資 +養(yǎng)老建筑投資 +配套設施建筑投資 億 +商業(yè)物業(yè)建筑投資 億 +旅游休閑配套物業(yè)投資 億= 億 本項目總投資約 億元。 第 13 頁 （二）項目資金籌措計劃 土地 本項 目土地款為 億，此資金第一期 億主要由公司出。（公司在項目前期打造中將獲得部分收入）第二、三期可與合作機構協(xié)商投入。 作為大型綜合養(yǎng)老項目，我們將努力爭取政府的關注，通過民政局與國土部門溝通對接，爭取獲得政府“一事一議”的機會，獲得相關扶持政策（調(diào)整土地規(guī)劃等），得到盡可能低成本的土地地價。 養(yǎng)老物業(yè)及配套 根據(jù)資金計劃，項目的主要物業(yè)及配套在取得土地后，公司將與第三方國內(nèi)外高端養(yǎng)老策劃運營機構合作。我們定項目的方向、運作模式等，由策劃運營機構做具體、深入的策劃運營。此部分的前期建設資金可通過 股權形式引入項目優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作者（如大型國企）獲得，也可通過債權形式獲得政策性銀行與信托等低成本資金。 項目物業(yè)擬以自持為主，部分物業(yè)銷售為輔。項目開發(fā)過程中計劃將養(yǎng)老物業(yè)的高端（莊園）部分銷售出去，以回籠部分資金；銷售策略為：總體包裝，強調(diào)配套與服務。購買者可自用或投資（帶租銷售）等結合，銷售的物業(yè)可給購買者辦理產(chǎn)權。養(yǎng)老公寓實行強調(diào)高端會員入住制，以會員卡形式出租給會員及游客，通過會員卡銷售、租金（臨時會員）等實現(xiàn)現(xiàn)金回流。 附屬設施及相關配套 附屬設施可以通過戰(zhàn)略投資者引進股權投資，或債權來獲得資金 。相關配套可以爭取政府的扶持，重在運營獲利。預期醫(yī)療護理、開心農(nóng)場、 娛樂演藝 、 度假 酒店、 購物中心 、 養(yǎng)生康體中心 等將產(chǎn)生較大量的現(xiàn)金流，除覆蓋成本外還有盈余；觀光農(nóng)莊、國際植物園，需要一定的資金投入，它們在有一定人流的情況下，都是高產(chǎn)出物業(yè)，可以采用自主投資、招商引資等。 第 14 頁 五、運營與銷售 （一）概述 項目在策劃、設計階段，公司將結合區(qū)域規(guī)劃，充分利用流轉(zhuǎn)用地，對建設、運營與銷售的相關計劃一并考慮。 作為定位國際高端養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的康城項目，將根據(jù)潛在客戶的需求、現(xiàn)有養(yǎng)老機構的服務所提供情況，以標桿性社會價 值的實現(xiàn)、良好經(jīng)濟利益的實現(xiàn)等目標來整體建設、運營，并對部分物業(yè)進行銷售以實現(xiàn)資金回流。 （二）運營與銷售收入 項目各子項目根據(jù)總體規(guī)劃，考慮參與各方的要求，進行整體性安排。建設、運營與銷售初步規(guī)劃如下： 養(yǎng)老樂園 建造符合老年設計規(guī)范的居住樂園：居住樂園，即一種老年人追求的、熱愛的、有規(guī)則的、植入社會主義核心價值觀倡導的生態(tài)體系的社區(qū)；建設之前，對相關服務需求做市場調(diào)研，基于調(diào)研結果及我們的總體規(guī)劃作出系統(tǒng)規(guī)劃、策劃，供建造設計參考；建設同期，要落實養(yǎng)老社區(qū)相關服務，根據(jù)社區(qū)接養(yǎng)的不同人群的實際情況考 慮，不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關懷的老人，涵蓋服務老人必經(jīng)的四個階段，要做系統(tǒng)的考慮、周密的工作。 第 15 頁 居住樂園由養(yǎng)老莊園及養(yǎng)老公寓兩部分組成。養(yǎng)老莊園是相對更高端的養(yǎng)老