【導讀】未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 民、老人及子女可以在此體驗勞作的樂趣，感受自我價值在自然作物上的實現(xiàn)，感受“原生態(tài)”的生活。 在開心農場的經(jīng)營過程中，為增強吸引力、提供標桿等，可考慮與成都農科院等單位合作， 拿部分田地作為他們的實驗基地；同時引入部分專家就整個過程提供咨詢服務（低費用甚至免費）。開心農場，可在政府的支持資助下，建成智慧農業(yè)示范園區(qū)。 該子項目擬占地 600 畝，除去公用設施（道路及相關設施）約 100 畝，凈可用面積不少于 500畝，每畝分成 20 份，除去通道外，每份約 平米，每月租金 300 元，全部出租后，每年基本收入 3600 萬。 觀光農莊 觀光農莊擬建成類似農家樂形式，但要體現(xiàn)異域風情、按各地民居特色建造4個農家樂。如：湘西民居等，可考慮真正引入湘西的人來經(jīng)營這個民居。將農莊打造成一個特色的、體現(xiàn) 各地風情的旅游熱點，實現(xiàn)對游客的吸引。 通過插種、立體種植等，充分利用農莊的空間，提高每畝產值；通過與文化博覽園的合作，對特色農莊的源泉文化進行深度挖掘；將特色農莊與現(xiàn)代生活融入，體現(xiàn)農莊的文化性與生活性，并基 于文化性與生活性在細節(jié)上體現(xiàn)農莊的韻味，提升農產品的文化附加值，并無限延長農莊的生命周期。 第 22 頁 根據(jù)時節(jié)采摘生態(tài)果蔬，滿足項目內開心農場的常住老人的需求，將產品配送至項目內的餐廳、酒店 ,為項目人群提供天然健康的農副食品。此外，將觀光農莊與垂釣園、開心農場、度假酒店等來客以有機的、樂于接受的方式結 合起來，以共贏方式實現(xiàn)會員、來客的共享、互薦。 觀光農莊占地 200畝，也是項目重要的導流入口，由公司直接經(jīng)營，主要種植高經(jīng)濟價值綠色農作物、蔬菜，向項目內餐廳、酒店、游客、有機食品渠道等供應，預計每畝年綜合產值 5 萬元，年收入 1000 萬。 農家樂前期保守估計每個每天接客吃飯 40 人次，周末 160 人次，人均消費50元。每個農家樂每月收入 萬，四個農家樂合計年收入 萬。 1 國際植物園 對植物園進行整體規(guī)劃，包裝多國、多地區(qū)植物觀賞區(qū)、展銷區(qū)、電商區(qū)。植物園免門票，從而招徠更多的游客。 植物觀光區(qū)占地 120 畝，通過各種植物的空間、色彩、形體、季節(jié)、含意等的藝術性布局等，給游覽者耳目一新的體驗，并且每個季度有一定的變化，使來者有強烈意愿約家人、朋友來游覽，或下次再來游覽。 園區(qū)內將引進國內外珍稀、名貴樹種。如百年銀杏，百年龍眼、珙桐、黃葛樹、桂花、老人葵、法國梧桐等。這里不僅名樹、古樹云集，且充滿藝術性，是一個藝術性的園林，極具觀賞價值。 第 23 頁 植物園主要通過提供植物租賃，售賣植物、盆栽果木（含花卉）、舉辦展銷會，運營電商區(qū)等獲得收入。形式上，通過植物租賃、售賣植物、盆栽果木，覆蓋項目的運營成本。通過各國 、各地分季節(jié)的植物展覽、展銷會，打響品牌；以市場為導向，建立植物集中交易市場，通過場地租賃、品類代理、管理服務費等實現(xiàn)收入；引入植物電商（植物園等供貨）活躍市場，公司通過租金及批零差價等實現(xiàn)收入。植物 展銷會占地 50 畝，在植物園中建設，可供展銷面積約 3 萬平米，每個展位 15平米，共計 2020 個展位，每年組織 4次全國性展銷會，平均每個展位收費 3000 元，則每年展銷會展位收入 2400 萬。 養(yǎng)老社區(qū)的配套及附屬設施的建立，使社區(qū)集生活消費、生活照料、醫(yī)療救護、精神贍養(yǎng)等功能于一體。讓老人能基本滿足各種需求 的同時，從理念灌輸、 第 24 頁 設施提供、留下價值等多方面能讓來看望父母的子女基本能留下來過夜，為項目產生消費利潤。 1 運營體系 運營體系，如圖 3： 圖 3：項目部分內容運營體系 備注：自持物業(yè)，主要指配套物業(yè)基本上全部自持。 （三）年收入?yún)R總 從“（二）運營與銷售”的分析可知，項目年收入、凈利潤情況如下： 單位：人民幣，萬元 項目 年收入 凈利潤率 凈利潤 備注 養(yǎng)老公寓（含餐廳） 6048 30% 1815 醫(yī)療護理中心 5443 30% 1633 項目為合作伙伴運營，我方分成。 養(yǎng)生康體中心 3276 40% 1310 商業(yè)購物 中心 15000 20% 3000 第 25 頁 娛樂演藝中心 21600 20% 4320 部分收入與藝人分成 文化博覽中心 —— —— —— 不考慮，收入覆蓋成本即可 鄉(xiāng)村度假 酒店 2160 30% 648 垂釣園 —— —— —— 不考慮，收入覆蓋成本即可 開心農場 3600 60% 2160 觀光農莊 499 40% 200 國際植物園 2400 30% 720 合計 15， 806 年純利潤 （三） 投資回收期 本項目總投資約 億元。 1）、根據(jù)國家政策，經(jīng)營養(yǎng)老床位可補貼 1 萬元 /床。項目一次性補貼收入可達 5000 萬。 2）、三年內全部銷售完養(yǎng)老莊園，可回收 億元。 3）、年營運利潤 億元 投資回收計算： （ 億 億 億） / 億每年 = 年 本項目實際 投資回收期約為五年。 第 26 頁 六、投資風險與控制措施 （一）政策風險 國家政策對養(yǎng)老產業(yè)整體是扶持。對于該項目， 就金融政策而言，不同的貨幣政策直接影響項目獲得銀行及相關機構支持的難易程度。 對于政策風險， 一是建立好資信，建立好與合伙伙伴的利益共享機制，二是有技巧地與政府溝通，盡量爭取享受到各種優(yōu)惠政策。 （二）財務風險 項目資金需求量大，完全依靠自有資金周轉非常困難，需要采用外在資金，如銀行貸款等。養(yǎng)老地產還需要配備許多醫(yī)療保健、生活服務等設施，資金需求比住宅地產需求更大，如果沒有低成本的資金支持，將面臨較大的財務壓力。 為規(guī)避財務風險，要盡量爭取戰(zhàn)略投資者，大型合作機構。待一定的基礎設施完善后，一方面是向客戶融資，另一方面是向合作伙伴融資。 （三）市場風險 目前市場主要選擇了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，老年人對于 這種異地住養(yǎng)方式接受程度有限。同時，萬科、保利、首創(chuàng)、華潤、中海、遠洋等地產公司都專門成立了養(yǎng)老地產研發(fā)團隊，泰康人壽、中國人壽等保險公司也紛紛啟動養(yǎng)老地產項目。成都作為宜居城市，其市場競爭相應放大。 本項目定位高端養(yǎng)老產業(yè)城，有旅游特色，有獨特的客戶定位、產業(yè)鏈的綜合布局與各環(huán)節(jié)的相互支撐，且讓老年人以“夕陽紅”的精神面貌參與到產業(yè)城的規(guī)劃、建設及運營中來，與傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產項目有極大的不同，而且項目實施有明顯的差異化競爭優(yōu)勢。 第 27 頁 （四）經(jīng)營風險 如果宣傳、服務做得不到位，來的客戶達不到預期；如果客戶體驗不好 ，達不到口碑效應；如果定價不合適，將不能有效地促進消費；如果各子項目飽和度不夠，將直接影響各項目的收益，現(xiàn)金流回收達不到預期。 如果只是簡單地提供休閑、娛樂、健身、醫(yī)療等配套設施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老所必需的管理、經(jīng)營，就不能很好地達成運營預期。 為應對潛在的風險，我們將引進國內外專業(yè)的養(yǎng)老管理團隊，深入工作，使項目從設計、建造到運營，都既有全局性、系統(tǒng)性、發(fā)展性、產業(yè)鏈的布局，又有細節(jié)上的精細、人性化考慮；保證項目建造品質、工期等達到預期；同時巧妙地宣傳項目，使更多人知道、認同項目，讓更多的老年人愿意入住，也 讓更多的人愿意來這里工作，為老年人等提供服務。 七、總論 （一）社會效益 美嶺湖康城的建設為緩解成都乃至西部地區(qū)的養(yǎng)老壓力做出貢獻，是惠及百 姓的民生工程； 美嶺湖康城將力促家庭和諧幸福，成為“樂老居所”的典范，助推實現(xiàn)偉大中國夢； 美嶺湖康城建成后將對全國養(yǎng)生、養(yǎng)老產業(yè)起到示范作用，能迅速提高崇州的知名度，成為崇州對外的一張“名片”； 美嶺湖康城的打造符合區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃，將帶動服務業(yè)和周邊產業(yè)的共同發(fā)展，將極大提升周邊土地價值，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出重大貢獻； 美嶺湖康城建成后，各種配套 服務將年創(chuàng)增值、營業(yè)、消費稅上億元，為上萬個崇州居民家庭提供穩(wěn)定工作和創(chuàng)業(yè)機會。 第 28 頁 （二）企業(yè)效益 公司美譽度提升，在社會層面與政府層面均有利于公司影響力提升； 項目中后期即可操作自持物業(yè)的資本運作，加速自投資金回籠； 項目有較大的品牌運作前景，且具有品牌外授、連鎖經(jīng)營的可能； 項目運作成功，公司有上市前景。 （三）結論 總體來看，項目的運營方向充分結合項目的自然地理條件，面向潛在客戶人群，提供充滿基于 人性需求的服務，面向市場做了很多常規(guī)養(yǎng)老項目沒有的旅游特色、產業(yè)特點的子項目。根據(jù)初步測算 ，本項目毛利率較高，項目本身具有較強的抗風險能力；從交通優(yōu)勢、環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢、項目配套等方面具有不可復制的唯一性，項目具有較強的可行性。